Согласование перепланировки квартиры

Перепланировка жилых квартир позволяет улучшить условия проживания, но требует обязательного согласования в органах власти. Процедура согласования поможет избежать штрафов и других неприятностей, но требует тщательной подготовки со стороны владельца жилья.

Что такое согласование и когда оно нужно?

Под согласованием перепланировки жилья понимают получение официального разрешения на проведение работ от представителей местных властей. Такое разрешение позволяет зафиксировать изменение жилого пространства в технический план квартиры.

Перепланировку следует согласовывать в перечисленных случаях:

• когда требуется объединить или разделить санузел,
• при переделке однокомнатной квартиры в «студию»,
• при объединении кладовых и ниш с комнатами,
• при объединении нескольких комнат в одну,
• при разделении комнаты с помощью перегородок,
• при изменении положения входной двери.

Выполнение косметического ремонта, связанного с переклеиванием обоев или переноской розеток, не требует согласования. Если при работах затрагиваются магистральные электрокабеля или водоотводы (без изменения конфигурации стен), то такие работы называются переустройством (п. 1 ст. 25 Жилищного кодекса), и также требуют согласования.

Работы, нарушающие правила функционирования жилого здания, или связанные с переносом несущих конструкций, или проведением газа, канализации в жилые комнаты, запрещены и не подлежат согласованию.

Разрешение на выполнение работ по перепланировке следует получать в местной администрации при положительном решении жилищной комиссии (п. 1 ст. 26 ЖК РФ). В различных субъектах федерации местом обращения может быть архитектурный комитет, жилищный комитет или департамент по строительству.

В каждом случае информацию о конкретном органе обращения можно получить на местном официальном интернет-портале или на сайте Госуслуг.

Предлагаем к просмотру видео о подводных камнях перепланировки:

Необходимые документы

Для оформления согласования владельцу квартиры потребуются:

• заявление;
• копия паспорта;
• выписка из реестра недвижимости (ЕГРН) о праве владения жильем;
• проект перепланировки;
• техпаспорт на квартиру;
• согласие членов семьи на выполнение работ.

Согласие членов семьи требуется только в том случае, если инициатор работ является арендатором квартиры у муниципальных властей по соглашению о социальном найме.

В отдельных случаях может потребоваться разрешение комиссии по охране памятников архитектуры и искусства, если дом расположен в старом жилищном фонде или охраняется как памятник архитектуры.

Текст заявления должен начинаться с наименования органа подачи и ФИО должностного лица, уполномоченного на принятие обращений по согласованию перепланировок. В тексте нужно указать следующую информацию:

• ФИО, паспортные данные и контакты заявителя;
• адрес жилого помещения;
• реквизиты выписки из ЕГРН о праве собственности на жилплощадь;
• параметры квартиры (площадь, количество зарегистрированных лиц, вид права собственности),
• реквизиты поэтажной экспликации и технического плана из БТИ,
• планируемые сроки проведения работ,
• наименование и полный юридический адрес архитектурной компании, выпустившей проект.

Выписку из ЕГРН собственник может получить, обратившись с паспортом в отделение Росреестра или МФЦ по месту регистрации. Если технического паспорта нет на руках, его можно заказать в БТИ, стоимость изготовления составит 1800 рублей.

Сотрудники муниципалитета, принимающие заявление, не вправе требовать от собственника дополнительных документов и справок (п. 3 ст. 26 ЖК РФ).

Проект перепланировки изготавливается в архитектурно-планировочном бюро. Услуги создания проектов по перепланировке квартир могут оказываться как специалистами из БТИ на коммерческой основе, так и частными проектировочными компаниями.

Важно учитывать, что архитектурные и планировочные бюро должны иметь соответствующую лицензию на свою деятельность, в противном случае изготовленный ими проект будет отклонен администрацией.

Этапы согласования

В общем виде процесс согласования перепланировки квартиры выглядит следующим образом:

1. Обращение в архитектурное бюро для создания проекта.
2. Консультация собственника в жилищной инспекции.
3. Подача документов в жилищный комитет местного самоуправления.
4. Рассмотрение заявления (до 45 дней).
5. Принятие решения и выдача владельцу квартиры уведомления о согласовании.
6. Выполнение работ по перепланировке.
7. Принятие квартиры приемочной комиссией.
8. Оформление нового техпаспорта.

Изготовление тех. паспорта выполняет БТИ. Где заказать и сколько делается тех. паспорт?

В жилищной инспекции нужно согласовать проект на предмет соответствия нормам эксплуатации коммуникационных сетей и их перестройки. Инженерная комиссия должна убедиться, что функционирование водопроводных, газопроводных и электрических коммуникаций не нарушится в процессе перепланировки.

Уведомление от жилищного комитета составляется по стандартной форме, утвержденной постановлением Правительства РФ № 266. Данная форма должна содержать следующую информацию:

• адрес помещения заявителя;
• вид права на жилое помещение (социальная аренда или собственность);
• сроки проведения работ;
• реквизиты нормативных актов, устанавливающих строительные нормы в данном регионе.

Сроки проведения работ могут быть изменены решением органов самоуправления, но при этом обязательно должна быть указана причина такого изменения.

Например, заявитель указал в заявлении на согласование срок проведения работ в 4 месяца, но администрация сжала их до 3-х месяцев по причине запланированного капитального ремонта в помещении.

На основании полученного уведомления перепланировка считается согласованной, и заявитель может приступать к организации работ и получению нового техпаспорта.

Выполненная перепланировка

Если перепланировка выполнена без процедуры предварительного согласования, она считается незаконной и может грозить собственнику жилого помещения штрафом, а также принудительной продажей жилья.

Согласовать фактически выполненные работы по перепланировке можно только в том случае, если состояние обновлённого помещения не нарушает законные интересы соседей и не создаёт для них угрозы (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Для согласования проведенной перепланировки необходимо:

1. Составить план квартиры с поэтажной экспликацией в архитектурном бюро.
2. Отправить план экспликации в местное БТИ для рассмотрения на предмет соблюдения строительных и санитарных норм.
3. После получения заключения БТИ собственнику нужно обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о согласовании незаконной перепланировки.

Смотрите видео о том что и как нужно согласовывать:

Жилищный комитет направит предписание об уплате штрафа в размере 2000-2500 рублей, согласно п. 2 ст. 7.21 КоАП, потом направит предписание в БТИ о направлении приемной комиссии в квартиру собственнику. Комиссия оценивает проведенную перепланировку по следующим параметрам:

• изменение несущих конструкций,
• изменение водопроводных и электрических коммуникаций,
• соблюдение строительных и санитарных норм,
• изменение внешнего облика здания (при перепланировке балконов).

Направление комиссии оплачивает отдельно собственник, стоимость устанавливается региональными или муниципальными властями и может составлять от 3000 до 15000 рублей, в зависимости от региона.

Муниципальные власти вправе отказать в согласовании перепланировки и принять решение о принуждении собственника вернуть помещению прежний вид. В таком случае собственник имеет право обратиться в суд с требованием согласовать работы по перепланировке. Основанием для искового заявления может стать акт полной уплаты штрафа, а также отсутствие нарушений строительных норм в процессе работ.

В случае вынесения положительного решения суда собственник оформляет новый технический паспорт на квартиру в БТИ.

Внесение изменений по согласованию

Если в ходе работ выясняется необходимость внести изменения в уже согласованный и утвержденный администрацией проект, нужно выполнить следующие действия:

1. подготовить новый проект в архитектурном бюро;
2. согласовать изменения в инженерной комиссии БТИ;
3. обратиться в жилищный комитет администрации повторно с заявлением о внесении изменений в проект;
4. получить разрешение и приступать к выполнению работ по новому проекту.

В новый проект важно внести любое планируемое изменение, так как перечень выполненных работ по акту приемки должен соответствовать заявленному в проекте.

Если приемная комиссия обнаружит несоответствие выполненной перепланировки заявленному изначально проекту, то работы приняты не будут, и перепланировка будет считаться незаконной.

Особенности процедуры в разных регионах

Стоимость процедуры согласования и особенности её проведения различается в зависимости от региона проживания собственника.

Средняя цена услуг архитектурного бюро на составление проекта и проведение его согласования в разных городах составляет:

• в Москве – 90000 рублей,
• в Санкт-Петербурге – 60000 рублей,
• в Перми – 25000 рублей,
• в Новосибирске – 20000 рублей.

Особенностью оказания услуг в Москве является высокая степень их дифференциации. Подготовка отдельного проекта без согласования и проверки на соответствие коммуникационным сетям начинается от 15000 рублей, а при работе с большими площадями стоимость может резко увеличиваться до 200-300 тысяч рублей.

Услуги по подготовке проекта и его согласованию в Санкт-Петербурге в большинстве архитектурных бюро предоставляются комплексно, а стоимость сильно варьируется в зависимости от района.

При согласовании перепланировки следует обращать внимание на соответствие проекта инженерно-строительным нормам, а также на соблюдение рабочими согласованного проекта. Чтобы избежать переплат и повторных обращений в администрацию, следует ответственно подходить к выбору архитектурной компании.