С периодичностью раз в несколько лет для всех объектов недвижимости, в том числе и для частных домов, проводится перерасчет кадастровой стоимости. Законом урегулирована периодичность – не чаще одного раза в три года, но не реже, чем раз в 5 лет. Для отдельных регионов и населенных пунктов типа Москва и Санкт-Петербург установленный срок переоценки составляет 2 года.
С 2023 г. по все стране будут установлены единые сроки переоценки и они будут проходить синхронно. На текущий момент сроки определяются местными органами власти. Ее проводят в основном для того, чтобы оценить общий уровень цен на недвижимость по населенным пунктам, регионам и в целом по стране. Эта оценка также используется в качестве основы, чтобы рассчитать налог на недвижимость.
Кадастровая или рыночная стоимость
Кадастровую оценку от рыночной отличает ее массовость. Рыночную оценку обычно заказывает заинтересованное лицо для конкретного объекта, в рамках которого анализируется документация по объекту и проводится осмотр для установления всех особенностей конкретного объекта. Кадастровую же проводят методами массовой оценки. На кадастровую стоимость могут влиять такие факторы:
- цены сделок на недвижимость;
- цены предложений по различным объектам;
- учитывается местоположение объекта.
Все эти факторы сводятся в некие математические модели, с использованием которых выводится обобщенная оценка. Если говорить проще, то под этим видом стоимости понимается цена “до порога”, т. е. оценщик принимает во внимание и учитывает все, что находится снаружи дома. Этим она и отличается от рыночной оценки, которая учитывает индивидуальные особенности объекта типа инженерных коммуникации, технического состояния, уровня отделки, рельеф и т.д. объекта недвижимости.
Кадастровая и рыночная оценка – это две разные цифры и расхождения могут быть как в ту, так и в другую сторону. Отличие может быть на 5-10%, а в отдельных случаях доходить и до 50-60%. Соответственно, и налог будет отличаться от объективно в сторону занижения или завышения.
Как узнать?
Основной источник информации о доме, в том числе и о его стоимости, – это его кадастровый паспорт. Но только в том случае, если ему менее 3 лет. В иных случаях лучше проверить актуальность данных. Есть еще несколько способов, чтобы узнать эти данные:
- можно зайти на сайт Росреестра, где есть возможность создать запрос, чтобы получить сведения из ГКН;
- можно обратиться непосредственно в учреждение, подав запрос о предоставлении информации;
- можно такой запрос отправить по почте.
При личном обращении или по почте, справку предоставят в течение 5 дней, если в реестре есть такие сведения.
Справка, предоставленная на бумажном носителе заверена печатью и подписью ответственного сотрудника, поэтому является официальным документом. Также на таком документе есть дата формирования.
Что такое кадастровая стоимость земли? Как узнать кадастровую стоимость участка?
Есть еще такой достаточно экзотический и недешевый способ получения информации как выезд к заявителю. Способ нужен, если за выпиской обращается, например, инвалид, которому трудно выйти из дома. Но вообще услугой может воспользоваться любой человек. Единственным условием является платное предоставление, кроме некоторых категорий, например, ветеранов ВОВ, инвалидов и т.д. Для граждан выезд специалиста обойдется в 3000 рублей в дополнение к сумме госпошлины, для юридических лиц еще дороже, 5000 рублей.
Видеоинструкция: Как узнать кадастровую стоимость
Онлайн на Росреестр по адресу
Если вам нужно быстрее получить необходимые данные, то лучше всего это сделать с помощью онлайн-сервиса Росреестра. Для формирования запроса нужно знать точный адрес дома. Вся информация предоставляется в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Следует учитывать, что эти сведения только информационные, и не являются официальным документом, поскольку не заверяется подписью и печатью.
Здесь предлагается к выбору несколько вариантов формирования:
- указание кадастрового номера;
- указание условного номера;
- указание данных о ранее присвоенном номере;
- указание адреса;
- по правам или по ограничениям.
Наиболее простым является запрос по местонахождению дома, для этого нужно выбирать соответствующие варианты из выпадающего списка, а название улицы, номер дома, нужно вводить вручную.
После того, как запрос будет сформирован, справочная система выдаст информацию. Если щелкнуть на нем, можно увидеть информацию об объекте: номер, статус, дату учета, площадь, адрес и другие. Также можно посмотреть объект прямо на карте.
Если вам нужно быстро получить данные о кадастровой стоимости, то лучше воспользоваться онлайн-сервисом Росреестра.
Как рассчитывается?
Сразу отметим, что ее считает не один человек и не на каждый объект недвижимости индивидуально. Ее обобщенное значение для определенного населенного пункта или микрорайона в городе. И уже исходя из этой общей цифры рассчитывается стоимость для каждого объекта.
Как формируется стоимость
Эту стоимость могут пересмотреть в зависимости от различных факторов. Такое изменение производят в зависимости от:
- экономического состояния региона, населенного пункта или микрорайона;
- типа недвижимости: коммерческая, жилая и т.д.;
- индивидуальные свойства объекта недвижимости, такие как год постройки, этажность;
- расположение объекта: город или село, престижность застройки;
- рыночная цена.
Теоретически стремятся приблизить кадастровую стоимость к рыночной, но на практике между ними может быть разница от 5-10% до 50-60%.
При этом следует учитывать, что с ноября 2016 года действует правило, по которому при оценке кадастровый инженер должен учитывать износ дома. В последний раз такие методические указания были утверждены 12 мая 2017 года приказом Министерства экономического развития РФ.
В частности, для деревянных домов, т.е. домов, у которых основные (несущие) стены сделаны из дерева, срок службы составляет 50 лет. И это обязательно должно учитываться при проведении оценочных мероприятий. Для домов из других материалов срок службы не может превышать 80 лет.
Как уменьшить
Этот расчет скорее всего не будет учитывать отдельных факторов, и если собственник дома не согласен с решением оценщика о стоимости дома, его всегда можно оспорить.
Для уменьшения стоимости рекомендуется воспользоваться одним из двух способами: обратившись с заявлением в Комиссию при Росреестре или при Минимуществе или в суд. С текущего года идет переходный период, когда Комиссии отменяются и досудебный порядок идет через ГБУ, структура, где производится кадастровая переоценка. В случае отказа необходимо обратится в суд. Это способ долгий, трудозатратный и дорогой, так как необходимо привлекать оценщиков и юристов. Есть более простой способ через исправление технической ошибки. В случае конечно, если она есть. В любом случае на первом этапе лучше сходить на консультацию к оценщикам, которые специализируются на этом вопросе.
В комиссии
Заявление можно подать не позднее пяти лет с момента проведения оценки. Такое заявление можно подать, если имеются сомнения в достоверности сведений, использованных для проведения оценки.
Чтобы заявление было принято и рассмотрено, необходимо сформировать пакет документов:
- кадастровая справка;
- копия право устанавливающего документа;
- подтверждение недостоверности использованных сведений;
- само заявление;
- иные документы, которые потребуются.
В суд
Если после рассмотрения заявления не было принято положительное решение, то можно обратиться для защиты интересов в суд.
Судебная практика устанавливает факт завышения кадастровой стоимости и рекомендация по его корректировке, без рассмотрении виновных.
Если вы решите заявить в суд, то все расходы по рассмотрению дела будете нести самостоятельно.
Вообще стремление уменьшить кадастровую стоимость основывается на том, чтобы снизить сумму налога. Чаще всего это происходит, когда по результатам проведенной оценки дом по кадастровой стоимости оказывается дороже, чем по рыночной цене.
Рекомендуем к просмотру видео на тему как оспорить кадастровую стоимость:
Как считается налог из кадастровой стоимости
В зависимости от различных параметров размер ставки будет колебаться от 0,1 до 0,3%, а базой для расчета налога будет являться именно кадастровая стоимость. Для уточнения налоговой ставки, которая действует для вашего дома, можно обратиться в налоговую или посмотреть квитанцию на оплату налога на имущество. Ставки разнятся в зависимости от региона.
Рассмотрим алгоритм расчета.
- Для начала определяем кадастровую стоимость одним из вышеуказанных способов.
- Затем определяем площадь дома. Можно посмотреть в техническом паспорте дома. Площадь можно попытаться посчитать самостоятельно.
- Из полученной площади дома вычитается 50 кв. м., это необходимый минимум жилплощади, который не облагается налогом.
- Далее необходимо разделить кадастровую стоимость на площадь дома, чтобы вычислить, сколько стоит 1 квадратный метр дома по кадастровой оценке.
- Полученная с учетом 50 кв. м. площадь умножается на кадастровую стоимость за 1 кв. м.
- Эту сумму нужно умножить на налоговую ставку.
В результате можно получить примерную сумму налога, которую предстоит выплатить в определенный период. Реальная сумма, которая будет выставлена налоговой инспекцией, может отличаться от этой расчетной суммы, но в целом алгоритм позволяет достаточно верно оценить сумму к оплате.
В соответствии с этим алгоритмом реальный расчет может выглядеть примерно так:
Кадастровая стоимость дома составляет 750 000 рублей. Площадь дома 78 кв.м.
Сначала вычитаем необлагаемый налогом минимум жилплощади: 78-50 = 28 кв.м.
Затем находим стоимость 1 кв.м. по кадастру: 750 000 / 78 = 9 615,38 рубля.
Потом рассчитываем налоговую базу: 9 615,38 * 28 = 269 230,8 рубля.
И наконец, считаем примерную сумму налога (ставку возьмем за 2%): 269 230,8 *2 / 100 = 524,62 рубля.
Итак, налог на дом будет составлять примерно 525 рублей.
Кадастровая стоимость является важной характеристикой любого объекта недвижимости, поскольку именно этот показатель лежит в основе расчета налога на имущество. В основе этой оценки лежат усредненные расчеты, в зависимости от местоположения объекта, типа недвижимости, индивидуальных особенностей и другое. Порой возможны случаи, когда кадастровая стоимость завышается, в таких ситуациях необходимо добиваться пересмотра кадастровой стоимости.
Статья проверена экспертом: Антон Шешлянников
