При составлении договора аренды необходимо обязательное заключение акта приема-передачи. Это является основанием пользования имуществом арендодателя арендатором. В договоре нужно учесть все требования к оформлению документа.
Договор аренды квартиры между физическими лицами
Согласно положениям ст. 432 ГК договор аренды квартиры между физическими лицами признается действительным только при наличии установленных условий, с которыми согласны обе стороны. Структура данного документа законодательно не утверждена, поэтому при составлении можно использовать форму для заполнения договора и вставить свои данные и условия.
Рекомендации по оформлению соглашения об аренде указаны в Письме № 1-1492/3221 от 9 ноября 1995 г. Роскомторга. Из него следуют сведения о структуре договора и условиях.
Ключевые моменты
К существенным моментам, необходимых отразить в пунктах договора аренды относятся:
- наличие предмета;
- обязательное указание стоимости аренды в месяц;
- указание прав и обязанностей сторон;
- указание штрафных санкций и пеней за просрочку платежа;
- указание данных паспорта сторон, Ф.И.О. и прочей ключевой информации;
- наличие подписи и даты составления;
- сроки, в течение которых договор будет действителен;
- правила пролонгации (обычно указывается автоматическое продление при отсутствии расторжения в указанный срок).
Желательно в договоре делать ссылки на пункты действующего законодательства, избегать возможности двойной трактовки текста документа и максимально полно расписывать права и обязанности сторон. Не забыть указать реквизиты физических лиц – арендодателя и арендатора, их личные подписи.
Чтобы юридически грамотно оформить документ желательно обратиться к юристу. Стоимость подобной услуги составит 3-5 тыс. руб., но преимущества от обращения к специалисту очевидны: отсутствие ошибок, которые могут повлечь за собой недействительность документа, отсутствие возможных «лазеек» для арендатора, позволяющие ему использовать жилое помещение не по назначению, например, сдавать его третьим лицам и т.д.
Как составить договор аренды квартиры
Чтобы верно составить договор, стороны должны ознакомиться с образцом документа и посмотреть, как он составляется и какую структуру имеет.
Образец/ пример
Образец договора можно скачать по ссылке.
Данный пример иллюстрирует вариант составления документа. В шапке документа указан город – Москва, а также дата составления документа – 25.11.2017 г. Указаны стороны – Зайцева О.В. и Павлюченко И.В., являющиеся арендодателем и арендатором соответственно.
В договоре прописывается, что помимо самого нанимателя с ним будет проживать Павлюченко О.М.
Описывается адрес квартиры, количество комнат и то, что договор несет возмездный характер. Указывается телефон. Договор обязательно имеет номер и дату. В обязанностях и правах сторон прописаны все правомочия лиц, выходить за рамки которых ни наймодатель, ни наниматель не имеет права.
В порядке расчетов указана конкретная сумма аренды – 35 000 RUB, а также условия оплаты – ежемесячно. Согласно п. 5.4. неустойка за неоплату в срок аренды составит 1% от общей суммы по договору за каждый день просрочки. В заключительных положениях указывается срок действия и порядок решения возникших спорных ситуаций. В особых условиях указан страховой депозит, а в адресах сторон – полные сведения о каждом человеке. После того, как стороны подпишут данный договор, он вступит в законную силу. Данный договор не нужно дополнительно регистрировать, так как срок его действия 11 месяцев и пролонгировать его не планируют. 
Скачать договор аренды квартиры
Скачать договор аренды можно по ссылке. В данном договоре указана возможность пролонгации до 3 лет по закону, что фиксировано в п. 6.2. – «пролонгируется на срок в 1 год». В данном случае требуется обязательная регистрация сделки.
Для того чтобы юридически верно оформить подобное соглашение, необходимо обратиться в администрацию района, а также в отделение ФНС.
С собой необходимо взять:
- паспорта сторон;
- ИНН;
- бумаги на жилье;
- договор с актом передачи (все бумаги по сделке).
Шаблон договора аренды квартиры/ типовой
Скачать шаблон и заполнить форму самостоятельно можно по ссылкам:
- шаблон с пролонгацией;
- на 11 месяцев.
Форма договора аренды квартиры между физическими лицами
Форма соглашения может меняться в зависимости от потребности каждой из сторон. Однако соблюсти существенные условия документа стороны обязаны.
Простой договор
Данный вид арендного договора составляется при обязательном исполнении следующих требований:
- письменная форма;
- обязательная регистрация на срок более 11 месяцев;
- наличие передаточного акта.
Структура простого договора:
- предмет;
- ответственность арендодателя и арендатора;
- условия оплаты;
- санкции и ответственность;
- сведения о сторонах;
- подписи.
Полный договор
Договор содержит в себе все существенные условия договора аренды, а также дополнительные положения, оформленные в соответствии с требованиями сторон. К такому документу прикладывается спецификация, технические условия, акт передачи и прочие документы, подтверждающие чистоту сделки.
Проект/текст договора аренды квартиры
Скачать проект договора с текстом можно по ссылке. В данном документе предусмотрен пункт о прохождении обязательной процедуры в регистрирующем органе. 
Акт приема-передачи
Акт приема фиксирует, что у сторон нет вопросов и претензий при сдаче квартиры. В данном случае особое внимание на положение дел должен обратить арендатор: если по факту в квартире отходят обои, сломана мебель и т.д., а в акте написано, что все хорошо, то это уже нарушения условий. Арендатор может предъявить возмещение убытков квартиросъемщику, так как согласно Акту, недвижимость находилась в идеальном состоянии. Подобные случаи мошенничества на практике случаются нередко.
В свою очередь, арендатор, подписывая данный документ, оберегает свое имущество от возможной порчи со стороны съемщика: объект должен быть сдан в том виде, в котором получен. При наличии нарушений со стороны съемщика квартиры, арендодатель в праве взыскать со съемщика суммы компенсации.
Суд будет учитывать рыночную стоимость вещей, а не их фактическую ценность. Так, ламповый телевизор Sony 1999 г. выпуска уже давно не производится и цена его на вторичном рынке копеечная, но при этом на покупку нового телевизора требуется более 15 тыс. руб.
Поэтому при сдаче квартиры нужно учитывать возможный износ вещей и не сдавать в аренду мебель, которая несет в себе ценность. В противном случае, получить соразмерную компенсацию не получиться.
Итак, договор подписан и остается только заключить акт приема-передачи. Согласно ст. 556 ГК РФ после подписания передаточного документа арендатор может в тот же момент начать пользоваться квартирой. Дороги назад после подписания акта не будет: договор вступил в свою юридическую силу.
Безвозмездный договор аренды квартиры между физическими лицами
Данный вид правоустанавливающего документа обычно составляется между родственниками, в целях соблюдения формальностей. Отличительная черта данного состоит в том, что целью использования сдаваемого помещения может быть только временное проживание, а также то, что за него ссудополучатель не заплатит ни копейки.
Помимо пункта, связанного с отсутствием платы за пользование жилым помещением, договор составляется по аналогии с традиционным договором аренды.
Таким образом, в данном соглашении указываются такие условия, как:
- сроки действия;
- права и обязанности сторон;
- преимущественная пролонгация;
- пределы использования квартиры.
Если в случае с обычным договором аренды после истечения срока в 1 календарный год требуется его регистрация в соответствующей инстанции, то безвозмездное соглашение не предполагает обращения в регистрирующий орган. 
Налог с дохода сдачи квартиры
Не все граждане знают, но при сдаче квартиры в аренду необходимо уплачивать налог на доходы физлиц в размере 13% от суммы арендных платежей. Если гражданин не имеет статуса юридического лица, то он обязан формировать налоговую декларацию по установленной форме, которую необходимо подавать в Отделение ФНС строго до 30.04.2019 г. за доход, полученный с 1 мая 2018 по 31 марта 2019 г.
Законодательством не предусмотрено приложение подтверждающей документации, налоговые инспекторы требуют обоснование в бумажном виде. В случае с арендной платой приложить копию договора и платежные данные, подтверждающие поступление на счет денежных средств от арендатора квартиры.
Существенную роль играет стоимость сдачи квартиры, указанная в соглашении. Размер декларируемого дохода и сумму налоговых вычетов владелец квартиры считает самостоятельно. Есть вариант обратиться в аутсорсинговую компанию – нанять бухгалтера, который возьмет бумажную работу на себя.
В случае если налогоплательщик будет уклоняться от выплаты государству налоговых сумм, то согласно ст. 198 УК его ждет наказание:
- штрафная санкция в сумме от 100 до 300 000 руб.;
- от 200 до 500 000 RUB при неуплате больших сумм;
- тюремный срок – от 1 до 3 лет в зависимости от неуплаченной суммы доходов;
Санкции последуют только при неуплате владельцем квартиры в течение 3 лет налогов, которые суммарно превышают 600 000 RUB. При установлении «крупных» сумм, лимит составит 3 000 000 неуплаченных налогов за аналогичный период времени.
Таким образом, процедура сдачи жилья в аренду на законодательном уровне урегулирована четко и лаконично. Чтобы сдать квартиру рекомендуется составить договор: это позволит избежать негативных ситуаций, споров, просрочек платежей и прочих последствий отсутствия у сделки документального оформления.
При наличии документа можно легко отстоять свои требования как в досудебном порядке, пригрозив жильцу обратиться в суд, так и в суде. Для арендатора соглашение, в свою очередь, является гарантом того, что он не будет выселен раньше установленного срока и арендная плата не будет повышена арендодателем. Необходимо ответственно подойти к заполнению каждого пункта договора. Помочь в этом гражданам может юрист.
