Продажа квартиры, если в числе собственников недвижимости есть не достигший совершеннолетия, сопряжена с рядом трудностей, основная из которых — получение разрешения на проведение сделки в Органах опеки и попечительства. При отсутствии такого документа провести сделку невозможно или же она будет признана юридически ничтожной, поскольку ущемляются права несовершеннолетнего.
Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним
Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.
Условия получения разрешения:
- сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
- соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.
Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.
При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:
- ст. 20 ГК РФ;
- п. 4 ст. 292 ГК РФ;
- ст. 31 Жилищного Кодекса;
а также Федеральными Законами:
- № 51 (ГК);
- № 188 (ЖК);
- № 223 (СК);
- № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
- № 48 (закон об опеке и попечительстве).
Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.
Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:
- до 6 лет он считается недееспособным;
- с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
- с 14 до 18 — ограниченно дееспособным;
- после достижения 18 лет — полностью дееспособным.
Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:
- Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
- Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.
Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.
С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.
Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.
Какие документы нужны
Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:
- Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
- Паспорта родителей.
- Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
- Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
- Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
- Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
- Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
- Экспликация (кадастровый паспорт).
- Справка о количестве прописанных в помещении.
- Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
- Выписка из домовой книги.
- Справка о стоимости недвижимости.
- Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.
Заявление
Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:
- полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
- данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
- информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
- обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
- причины продажи недвижимости;
- подписи родителей.
Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:
- Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
- Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.
Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.
Сколько рассматривается дело?
С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:
- требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
- неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.
Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.
Срок действия разрешения
Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:
- Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
- Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.
ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.
Опека отказывает: причины и дальнейшие действия
Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:
- Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
- Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
- Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
- Совершение сделки между ближайшими родственниками.
- Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.
Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.
Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).
Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.
Разрешение органов опеки на проведение рефинансирования
Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).
Получать разрешение надо, если:
- ребенок — собственник, но при оформлении ипотеки не использовали материнский капитал;
- семейный капитал использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке и детям выделены доли в жилье;
- материнский капитал использовали для погашения суммы долга или начисленных процентов по ипотеке, при этом подписано нотариальное обязательство на выделение долей всем детям в определенный срок.
В соответствии с законодательством доли в жилье должны быть выделены первому, второму, третьему и последующим детям, рожденным (усыновленным) в период действия ипотечного договора с использованием материнского капитала.
Для получения разрешения на рефинансирование в опеку подают документы:
- заявление;
- паспорта и Свидетельства о рождении всех участников сделки;
- нотариальный запрос в письменной форме;
- документы на жилье (выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, ипотечную документацию);
- справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
- документы о рефинансировании (договор с банком).
Документы рассматриваются инспекторами опеки в срок от двух недель до месяца, после чего издается Приказ, разрешающий или запрещающий рефинансирование ипотечного кредита.
Для совершения сделок с недвижимостью в которой есть доля несовершеннолетнего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства и пройти процедуру нотариальной регистрации сделки. После этих процедур купля-продажа проходит в обычном порядке.