Чтобы на законных основаниях снять недвижимость, необходимо заключить письменное соглашение. В дальнейшем обе стороны могут провести расторжение договора аренды, если на то будут соответствующие основания.
Когда допустимо?
Аннулирование договора вправе запросить обе стороны по разным мотивам:
- любой из участников нарушил условия соглашения аренды, но решили разойтись без разбирательства в правоохранительных органах;
- появились обстоятельства, из-за которых одному участнику необходимо прервать сотрудничество.
Основаниями для прекращения взаимоотношений не всегда служат негативные факторы. Например, арендодателю может потребоваться продать квартиру, из-за чего съемщик будет вынужден съехать с занимаемой жилплощади. Арендатор тоже может решить в силу неотложных причин перебраться в другое место.
Заключенное соглашение регламентирует все взаимоотношения между сторонами, в т.ч. и порядок разрыва договора. В ст. 310 ГК закреплено, что отказаться от взятых обязательств без одобрения второго участника соглашения можно лишь в исключительных ситуациях.
Договор аренды квартиры: образец и бланк
Если в документе присутствуют пункты об условия прекращения сотрудничества, то можно аннулировать взаимоотношения по собственной инициативе. Необходимо лишь уведомить другую сторону о желании разорвать договор.
В письме необходимо привести:
- обязательства, которые были не исполнены, в т.ч. финансовые;
- реквизиты хозяина/квартиросъемщика;
- сообщение о том, что полученное оповещение означает прекращение сотрудничество.
Затем имущество возвращается владельцу, и стороны обсуждают финансовые нюансы.
Отправить оповещение можно на адрес, где располагается съемная недвижимость. Если заявитель знает иные адреса, где живет другая сторона, при желании извещения можно выслать и туда.
В одностороннем порядке арендодателем
Прекращение аренды по желанию собственника через суд прописывается в ст. 619 ГК.
Собственник вправе аннулировать соглашение, если квартиросъемщик:
- навредил имуществу, ухудшив его состояние (понятие «ухудшение» не подразумевает износ помещения) и т.н. полезные свойства, что принесло арендодателю убытки;
- неоднократно нарушал условия пользования жильем, зафиксированные в соглашении (к примеру, завел домашних животных);
- не провел ремонт помещения (актуально, только если в соглашении прописано, что именно съемщик обязан проводить ремонт);
- не соблюдал сроки внесения оплаты (тогда начисляется пеня за просрочки или дополнительные санкции, а при продолжительном нарушении сотрудничество прекращается);
- совершал с квартирой действия, не прописанные в договоре, и не согласованные с хозяином (провел перепланировку и т.п.).
Расторжение проводится в 2 этапа:
- Сперва направляют письменное обращение к съемщику. В письме перечисляются причина такого решения.
- Если ответ не был дан в течение 10 дней, собственник может направить иск в суд.
Двухэтапный порядок действует и при досудебном урегулировании ситуации.
По инициативе арендатора
Обе стороны вправе обращаться в судебные инстанции для разрешения конфликта. Условия аннулирования договора съема недвижимости в судебном порядке регламентируются в ст. 620 ГК.
Квартиросъемщик вправе запросить принудительное расторжение, если:
- имущество пришло в негодность не из-за действий временного пользователя;
- владелец не дозволяет использовать объект соответствующим образом (не предоставил доступ к жилплощади, не соблюдал сроки, приведенные в договоре и т.п.);
- собственник отказался в установленные в договоре временные рамки выполнить ремонт помещения (точный период могут не оговаривать, тогда речь идет об индивидуально трактуемом понятии «разумные сроки»);
- уже после подписания соглашения арендатор обнаружил у жилплощади недостатки, о которых хозяин умалчивал ранее, в силу чего нельзя полноценно пользоваться объектом (проблемы с линиями снабжения и т.п.).
При этом для принудительного расторжения необходимо, чтобы съемщик недвижимости соблюдал следующий порядок действий.
Как регистрировать договор аренды
Сначала арендатор обращается к владельцу, обозначая причины, которые побудили для прекращения взаимоотношений. Обращение стоит составить в письменном виде. Не обязательно запросить ликвидацию проблем с недвижимостью, можно лишь перечислить желание расторгнуть договоренности, приведя соответствующие причины.
Если владелец не ответил на обращение, то можно начинать судебное разбирательство. Но для подачи должно пройти не меньше 10 дней после получения хозяином составленного прошения.
В какие сроки происходит расторжение
Нарушение сроков внесения арендной платы является причиной для разрыва отношений. Но если средства перечислили до получения оповещения от владельца недвижимости, последний все же сохраняет право аннулировать соглашение.
Если со дня погашения долга минуло достаточно времени, а новых просрочек допущено не было, то событие (т.е. долг) считается исчерпанным, и не считается веской причиной для разрыва сотрудничества. Но определять срок, признающийся достаточным, предстоит в индивидуальном порядке.
Расторжение договора аренды
Есть 3 варианта разрыва договора аренды:
- с согласия обеих сторон (проще всего, поскольку сторонам достаточно подписать дополнительное соглашение);
- по желанию одной стороны, т.е. без одобрения второго контрагента;
- через суд.
Из перечисленных способов 2 последних обычно используются, когда арендодатель или съемщик нарушили правила основного соглашения. Кроме преждевременного аннулирования соглашения пострадавшая сторона вправе потребовать возмещение убытков.
Расторжение договора обычно является крайней мерой, к которой прибегают лишь в случаях неоднократных нарушений. Как правило, сначала отсылают сообщение о несоблюдении договора, с указанием на то, что повтор инцидента или игнорирование полученного уведомления приведет к разрыву отношений.
Во внесудебном порядке
Подразумевается, что стороны пришли к обоюдному мнению и договорились об условиях разрыва договора. Такая возможность предусмотрена в ст. 450 ГК, даже если в документе не предусмотрено обстоятельство о взаимном расторжении.
Для правильного разрыва аренды необходимо составить дополнительное соглашение, которое отражает, что действие основного договора подходит к концу. После его нужно зарегистрировать в соответствующем госоргане, где ранее регистрировали изначальный договор.
В допсоглашении можно указать, с какого именно момента основное соглашение считается расторгнутым. Обычно договор признается расторгнутым еще в момент подписания дополнительного документа, но можно указать и другие сроки.
Как составить соглашение о расторжении договора аренды
В допсоглашении, которое подтверждает факт разрыва прежних договоренностей между сторонами, указывают;
- дату и место составления документа;
- причины аннулирования;
- условия взаиморасчетов между сторонами (есть ли у арендодателя или арендатора претензии, взыскивает ли один из них денежную компенсацию);
- стадию, на которой в данный момент находится исполнение договора (т.е. указывается, был ли передан объект в пользование, или пока нет);
- срок, в течение которого жилплощадь вернется ее владельцу.
Чтобы подстраховаться, стоит подготовить акт приема-передачи недвижимости, в котором оба контрагента ставят свои подписи. Такой документ подтвердит, что у них отсутствуют претензии друг к другу.
В акте описывают состояние, в котором был принят объект, а также обнаруженные дефекты (если таковые были найдены). Если повреждения появились по объективной вине временного пользователя жилья, в бланке указывают запрашиваемую с него сумму компенсации убытков.
Образец приведен ниже:
В судебном порядке
Если стороны не пришли к соглашению, разрешить спор они могут только через суд.
Как составить письмо-уведомление о расторжении договора аренды
Если арендатор устранит обозначенные нарушения в установленный или разумный период, арендодатель более не вправе обращаться в суд. То же работает и в обратном направлении.
В письме с требованием устранить нарушение необходимо предложить расторгнуть соглашение досрочно.
В какой суд обращаться и как правильно составить иск
Заявление должно включать:
- наименование инстанции, принимающей обращение;
- сведения об истце и ответчике;
- выставленные требования;
- список поданных вместе с иском бумаг;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- информация о том, какие именно нормы были нарушены ответчиком.
Рассмотрением обращение занимаются арбитражные суды по месту прописки обвиняемого.
Необходимые документы
Для начала разбирательства потребуется предоставить исковое заявление и приложить доказательства собственной правоты.
В качестве подтверждающих свидетельств могут выступать:
- оповещение, ранее направленное ответчику об устранении нарушений;
- бумаги и заключение о наличии у имущества повреждений.
Как долго ждать рассмотрения дела?
Процесс может растянуться на несколько месяцев, если ни одна из сторон не предъявит существенных доказательств. Когда решение суда вступит в силу, сотрудничество будет прекращено, кроме случаев, когда требовали исполнить обязанность по уплате аренды или исправить иные нарушения.
Частые вопросы
Ниже приведены ответы на вопросы, чаще всего возникающие при разрыве соглашения и прекращения аренды недвижимости.
Как происходит взыскание арендной платы после расторжения договора аренды?
С проживающего могут запросить покрытие т.н. накладных расходов.
Это такие траты, которые касаются уплаты:
- налога на владение недвижимостью;
- штрафов, начисленных за нарушение норм пользования имущества;
- ЖКУ и т.п.
Эти арендодатели возлагают на пользователей недвижимостью согласно п.2 ст. 616 ГК. В данной норме установлено, что арендатор должен поддерживать предоставленное имущество в исправном состоянии, проводить и оплачивать из собственного кармана ремонт помещения.
Как выселить квартирантов? Советы юриста
Вообще в законодательстве закреплено, что собственники не вправе возлагать бремя содержания имущества, которое им не принадлежит. Владельцы жилья не вправе обязывать съемщиков решать вопросы, касающиеся заключения соглашения с управляющей компанией, и обязывать взять на себя расходы по содержанию общего имущества многоквартирного здания (ст. 161 и 162 ЖК). Хозяин обязан самостоятельно договариваться с упр компанией и вносить платежи за содержание общего имущества.
В документе могут прописать обязанность оповещать о расторжении второго участника не позднее определенного периода. Если любой из участников не соблюдает договоренность, с него можно взыскать убытки из-за упущенной выгоды, а также запросить уплату неустойки.
Необходим ли обеспечительный платеж при расторжении договора аренды?
Если съемщик отказывается от дальнейшего сотрудничества, владелец недвижимости вправе удержать сумму, которую получил владелец в качестве обеспечительного платежа, но только если такое условие не было прописано договоре. Речь идет либо о залоге, или об оплате за оставшийся месяц аренды.
В документе подобная компенсацию может быть названа штрафом, но ее суть – не наказание провинившейся стороны, решившей раньше времени отказаться от своих обязательств, а предоставление права на выход из соглашения, не объясняя мотивы такого решения.
Чем отличается расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок?
Договор о передачи в пользования недвижимости может заключаться без указания конкретного срока. Формально расторгнуть такое сотрудничество разрешено в любое время.
В ст. 610 закреплено право любой стороны аннулировать соглашение по собственному желанию, если оно было заключено на неопределенный период. Желающему выйти из договора достаточно предупредить другого контрагента как минимум за 1 месяц до выезда.
Подобное соглашение также действует, когда период основного соглашения истек, но владелец и арендатор продолжают сотрудничество без взаимных возражений. В таком случае документ действует бессрочно (ст. 621 ГК).
Указанные правила актуальны и для соглашений субаренды – как пролонгированных на неопределенный период, так и сразу подписанных с данным условием.
Отличие одностороннего расторжения договора от отказа исполнять обязательство?
Если одна из сторон запрашивает прекращение сотрудничества по собственному желанию, или из-за фиксации совершенных нарушений, это действие не приравнивается к отказу от соблюдения договоренностей.
При одностороннем разрыве достаточно наличия желания от одного из участников. После принятия решения суда вторая сторона все еще сможет отстоять свою позицию и опротестовать итоги рассмотрения дела. А при отказе от выполнения своих обязанностей подобная возможность у ответчика отсутствует.
Особенности расторжения договора аренды при смене собственника
Если владелец недвижимости сменится, действовавшие ранее договоренности силы не теряют. При этом любой из участников может запросить разрыв соглашения.
Смерть любой стороны не влечет автоматическое расторжение соглашения. Опираясь на ст. 617 ГК, права перейдут к наследникам в рамках завещания или порядке очередности.
Нельзя разрывать отношения и в случаях, когда съемщик или собственник из-за имеющихся обязательств находится в менее выгодной ситуации. Арендатор не вправе запросить аннулирование, если он приобрел другое жилье или землю.
Итак, выход из арендного соглашения допускается в ряде случаев по усмотрению одной из стороны, или по совместному решению. Ориентироваться следует на положения основного договора, в котором приводятся обязанности каждого участника, а также последствия за их несоблюдение. В конфликтных ситуациях спор решается через суд.
