Право собственности на самовольную постройку

Довольно часто в судах рассматриваются дела против граждан, обвиняемых в создании самовольных построек (далее СП) на чужой территории. Многие делают это неосознанно, думая, что никак не нарушают законодательство. В таком случае им полезно разобраться в вопросе несанкционированного строительства сооружений и наказания за подобное нарушение.

Какую постройку признают как самовольную?

Признаки СП:

• размещено на территории без документов, разрешающих строительство;
• создано без ведома собственника участка земли, на котором оно находится.

При этом, СП не может являться жилым строением.

Отличительными признаками СП являются:

1. Расположение на участке, который не предназначен для строительства (узнать статус участка можно в документации на него).
2. Размещение без предварительно полученной дозволяющей документации.
3. Возведение с нарушением городских архитектурных и коммунальных требований.

Если строение соответствует хотя бы одному из вышеперечисленных условий, то оно обязательно признается несанкционированным.

Возникновение права собственности на самовольную постройку

Чтобы узнать, как возникает право собственности (далее ПС) на СП, стоит обратиться к букве закона. Согласно положениям, описанным в нем, ПС может признаваться:

• по заключению судебной организации;
• в ином порядке, описанным в этом законодательном акте.

ПС признается за лицом, земельная территория с СП которого находится (условия пунктов должны выполняться одновременно):

• в собственности;
• в пожизненном наследуемом имении.

При этом тот, кто по закону владеет СП (хозяин участка), должен возместить все расходы лицу, который возводил строение.

Как узаконить самострой

Если владелец земли подаст в суд иск о признании за ним ПС, то гражданин, который создал СП, вправе подать встречный иск о возмещении ему расходов на строительство. Также лицо, создавшее СП, может самостоятельно, не дожидаясь встречного иска, подать иск с просьбой возместить ему затраты на возведение здания.

Основные НПА, на основе которых судебной организацией принимается решение об оформлении ПС:

1. п.3-й ст. 222 ГПК.
2. п.8-й Информписьма Президиума ВАС за номером 143.
3. п.26-й Постановления Пленумов за номером 10/22 <2>.

ПС не может быть оформлено ни за одним лицом, если наличие СП:

• нарушает личностные интересы различных лиц;
• угрожает жизни.

ПС вправе быть оформленным за собственником, если он предпринял все необходимые меры для узаконивания СП. Это важный критерий при оформлении права.

Важно уточнить, что отсутствие разрешения на размещение СП само по себе не может послужить причиной для отклонения просьбы признания судебной организацией ПС на СП. Последняя должна убедиться, что собственник участка принял меры для легализации строения.

В таком случае, если исключительным признаком СП является отсутствие разрешающих документов на возведение, судебная организация удовлетворит иск лица, желающего оформить ПС.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку

Чтобы суд признал ПС за определенным лицом на СП, последнему следует:

1. Принять все меры для легализации постройки, то есть получить в администрации необходимые разрешения, прибегнуть к услугам специальных приемщиков, от мнения которых зависит введение в эксплуатацию здания.
2. Убедиться, что строение не нарушает никаких защищенных законом личностных интересов различных лиц.
3. Убедиться, что СП не угрожает жизни и здоровью граждан.

На соответствие условиям этого пункта постройку будет проверять и суд через судебных приставов. Так что истцу важно хорошо подготовиться не только с юридической, но и с практической точки зрения.

Единственным лицом, которое может обратиться в суд за признанием ПС на СП на участке, является хозяин участка.

Интересно, что до 2018 года вопрос о признании ПС мог рассматриваться во внесудебном порядке. Теперь же это решается только через суд.

Порядок действий истца при оформлении ПС следующий:

1. Собрать пакет необходимых документов.
2. Составить иск.
3. Подать пакет бумаг и иск в судебную организацию.
4. Принимать участие в судебных заседаниях по этому делу.

Итогом судебных разбирательств является получение исполнительного листа.

Суд может не только признать ПС, но и постановить снести незаконную постройку. Например, постройку можно снести, если:

• она находится на территории, где проложены инженерные коммуникации;
• постройка возведена на общественной территории (бульвары, улицы, парки и т. д.).

Срок сноса СП варьируется от 3-х до 12-и месяцев (не больше и не меньше) в зависимости от сложности ликвидации строения.

Суд также может постановить привести постройку к установленным требованиям. На это обычно выделяется срок от 6-и месяцев до 3-х лет.

Какой суд будет рассматривать обращение

Согласно статье 30 ГК РФ, дела, рассматривающие признание ПС на недвижимое имущество, имеют исключительную подсудность.

Изменить исключительную подсудность по соглашению сторон невозможно.

Таким образом, дело о признании ПС на СП рассматривается в суде, находящемся в районе размещения СП.

Какие документы понадобятся

С 2018 года для признания ПС истец должен предоставить в судебной организации пакет, включающий:

1. Бумагу, доказывающую наличие СП на земле. Таким документом может служить, например, бумага, подтверждающая траты на возведение.
2. Документ, доказывающий, что объект не находится ни в чьей собственности. Это может подтвердить выписка из государственного реестра ЕГРОГД.
3. Документ, содержащий техописание СП. Эта информация содержится в выписке ЕГРОГД.
4. Бумаги, подтверждающие, что истец предпринял все меры для узаконивания СП. К ним относятся заключения различных комиссий.
5. Иную документацию, которая доказывает, что СП не нарушает личностные интересы граждан, а также не угрожает их жизни и здоровью.

Этот перечень является не окончательным (во многих случаях требуется его дополнение) и содержит только общие обязательные документы.

В зависимости от обстоятельств, возможно, истцу придется предоставить и другие бумаги, которые необходимы для того, чтобы суд получил полную картину рассматриваемого дела.

При этом, если базовые документы предоставлены не будут, суд может отказать в рассмотрении иска о признании ПС.

Как составить заявление в суд – образец

Иск о признании ПС включает три части:

1. Шапка.
2. Основная часть.
3. Заверение.

Часть	Содержание
Шапка	наименование суда; ФИО и адрес истца; наименование и адрес ответчика (органа местного самоуправления); цена иска (указывается стоимость СП).
Основная часть	кому принадлежит земля; предыстория строительства; заявление о не затрагивании личностных интересов людей; уведомление о принятии мер по легализации строительства; суть прошения; перечень прилагаемых бумаг.
Заверение	дата подачи иска; подпись истца.

Под сутью прошения подразумевается просьба истца признать за ним ПС на объект недвижимости, которым является самовольная постройка.

К перечню бумаг следует приложить (помимо тех, что описаны выше):

• квитанцию об оплате госпошлины;
• техпаспорт объекта (копию);
• заключения Роспотреб- и Роспожарнадзора.

При составлении иска следует ссылаться на статьи закона и другие нормативно-правовые акты. Например, на статью 222 ГК РФ, в которой описаны признаки СП.

Размер госпошлины и сроки рассмотрения

Чтобы иск попал на рассмотрение в суд, необходимо оплатить госпошлину. В данном случае ее размер соответствует размеру пошлины, установленной для рассмотрения дел неимущественного (парадоксально) характера.

Для физических лиц пошлина составляет 100₽, а для юридических – 2000₽. Такая цена установлена п/п. 3-м п. 1-го ст. 333.19 НК РФ и относится к рассмотрению дел:

• судами общей юрисдикции;
• мировыми судьями.

За актуальными данными о величине пошлины следует обращаться к последней редакции налогового законодательства.

При рассмотрении подобного дела суд обычно назначает различные дополнительные экспертизы:

• строительно-технические;
• касающиеся пожарной безопасности.

Соответственно, разбирательства по делам о ПС на СП рассматриваются от 2-х до 6-и месяцев (иногда и дольше). Если дополнительных экспертиз назначено не будет, то иск будет рассмотрен в минимальный срок.

Важно, что исковая давность на вопрос дальнейшей судьбы несанкционированной постройки не распространяется. Это стоит учесть при долгом рассмотрении дела в судебной инстанции.

Особенности признания права собственности на самовольную постройку

Признать ПС на СП можно не только путем судебных разбирательств. Законодательством предусмотрены и другие пути обретения права.

Невозможно узаконить постройку, которая, например, расположена посреди бульвара, портит архитектуру города и нарушает права людей на отдых.

Есть и другой способ, суть которого заключается в приведении постройки к установленным законам требованиям, если это возможно. К этому методу приходит каждый собственник, решивший узаконить СП. Это заключение вытекает из условий, необходимых для признания ПС на СП, описанных выше.

Иск о признании ПС на СП в суд может подать только собственник земли с самовольной постройкой. Для удовлетворения прошения истец должен предоставить суду необходимый пакет документов и привести постройку к выдвигаемым законом требованиям. Исковая давность на подобные дела не распространяется, а дела обычно рассматривается 2-6 месяцев.