К 2020 году все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчет имущественного налога. К указанному году он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Если она завышена, владельцу будет выгодно уменьшить кадастровую стоимость.
Если при оценке недвижимости выставленная кадастровая стоимость была завышена, то хозяин может запросить проведение переоценки. Сама процедура имеет общие шаги, но есть нюансы оценивания, касающиеся самого типа объекта.
Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости
Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.
Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. В случае несовпадения кадастровой стоимости и стоимости, указанной в договоре купли-продажи более, чем на 30%, базой для расчета налога будет равна кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.
Среди законодательных актов, регулирующих процедуру пересмотра КС объектов, можно выделить следующие:
- ФЗ N 237 – закрепил принципы и последовательность проведения повторной оценки;
- Постановление Пленума ВС N 28 – уточняет ряд частных вопросов, касающихся дел по перерасчёту кадастровой стоимости недвижимости;
- ФЗ N 221 – приводит разъяснения по поводу возникающих ошибок и неточностях при оценивании КС;
- ФЗ N 135 – регламентирует осуществление оценочной деятельности специалистами на территории РФ.
Пошаговая инструкция: как уменьшить кадастровую стоимость
Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявление и Отчет об оценке, в котором указана рыночная стоимость, и дополнительные документы на объект недвижимости. Затем в течении 30 дней рассмотрением запроса и поданных документов занимается специальная комиссия.
Основания для оспаривания кадастровой стоимости
Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:
- При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
- Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
- Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.
Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.
При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:
- площадь;
- год строительства;
- имеющиеся линии коммуникации.
Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.
Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.
Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного налога, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до следующего цикла массовой переоценки кадастровой стоимости.
Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.
Самостоятельная проверка
Для начала сам собственник проводит индивидуальную проверку и устанавливает, вследствие чего возникло завышение КС. Узнать текущую оценку объекта по кадастру можно, заглянув в выписку из ЕГРН. Она выдается лично собственнику.
Получить ее можно следующим образом:
- обратившись в отделение Росреестра по месту расположения имущества;
- подав запрос в МФЦ (Мои документы);
- выслав заявку через сайт Госуслуг или Росреестра;
- отправив заявление по почте.
За выдачу выписки взимается госпошлина в размере 300 рублей для физических и 950 рублей для юридических лиц. Внести оплату можно в любом банке – в самом отделении или через интернет-сервис.
Получив выписку, стоит сравнить цену, которая стоит в документе, с актуальными ценами на недвижимость схожего типа на рынке. Целесообразно просмотреть объявления о продаже таких объектов. Если цена, указанная в выписке, разнится с рыночными на 25-30% и более, то стоит запросить пересмотр.
Нужно ориентироваться на цены, актуальные на момент определения стоимости по кадастру, а не на текущие расценки.
Поэтому даже резкое падение стоимости на недвижимость в настоящее время не сыграет роль при переоценке. Исключением становится ухудшение состояние имущества.
Обращение в оценочную компанию
Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию.
Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.
Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.
Сначала оценщик просмотрит сведения из документов на недвижимость и установить, что кадастровая стоимость была завышена. Затем с ним заключается соглашение на проведение оценочных работ.
Если по итогам проверки была установлена недостоверность кадастровой стоимости в сведениях из Росреестра, этот факт отражается в заключении специалиста.
Сбор документов
Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:
- выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
- нотариально заверенная копия свидетельство о праве владения на недвижимость или выписка из Росреестра;
- отчёт об оценке оценщика, в котором установлена рыночная стоимость;
- паспорт заявителя;
квитанцию об уплате госпошлины (при обращении в суд);
Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.
Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.
Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.
Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости
Первичной инстанцией, которая занимается рассмотрением запросов на пересмотр кадастровой стоимости, является комиссия Росреестра. Она формируется после получения обращения и требуемых документов от собственника. Без необходимых бумаг и соблюдения сроков подачи обращение рассматриваться не будет.
На проверку свидетельств комиссии отводится 30 дней с даты их принятия. В отведенное время проводится заседание комиссии, на котором может присутствовать сам заявитель. По окончании срока его оповестят о результатах.
Обращающемуся откажут в переоценке либо удовлетворят его запрос. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о вынесенном вердикте. Если заявителю откажут, он вправе оспорить данное решение через суд в следующие 10 дней.
Судебное разбирательство
Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.
Другие кадастровые ошибки и как их исправить.
Для начала разбирательства подается иск в суд по месту расположения объекта. В качестве ответчика указывается местное отделение Росреестра. В заявлении прописывается одно из требований: оспорить вынесенное решение или действия комиссии, либо же установить текущую КС недвижимости по итогам выявленных ошибок.
К иску прикладываются те же бумаги, что подаются при обращении в комиссию (если имеется – прилагается и вынесенное ею решение). Для начала разбирательств потребуется внести оплату госпошлины – 300 рублей для физических и 2 000 рублей для юридических лиц.
На рассмотрение дела у суда уйдет до 2-х месяцев. При необходимости его продлят еще на месяц (согл. ст. 141 КАС).
Если по итогам КС изменится, новая оценка устанавливается с 1-го января того года + 3 года до текущего, но не ранее, чем установлена кадастровая стоимость, когда был направлен иск. Благодаря этому в ФНС произведут перерасчёт величины взимаемого налога и, если он был завышен, вернуть излишне уплаченную сумму.
Вероятность успеха
Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.
Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет.
Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.
Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.
Итак, стоимость жилья по кадастру – показатель, на основе которого рассчитывается цена объекта при заключении сделок и величина налога за него. Для проведения перерасчёта сверяются с ценами на схожие типы недвижимости на рынке, обратиться в оценочную компанию, а затем – в Росреестр.
Статья проверена экспертом: Антон Шешлянников
