Прожить в современное трудное время для социально незащищенных категорий населения (пенсионеров, инвалидов и т.д.) позволяет обратная ипотека.
Не многие знают, что это за понятие и каким образом она действует. В этой статье будут разобраны эти вопросы.
Законодательное регулирование
Принцип «обратной ипотеки» представляет собой оформление соглашения между обладателем жилья и кредитным учреждением (банком) о передаче объекта недвижимости в залог при условии денежных отчислений банком на протяжении жизни стороны и переход жилья в его собственность после наступления смерти владельца жилья. В настоящее время указанная программа имеет широкое распространение в США.
В РФ же данная программа была введена в 2012 г. и контролируется АФЖС («Агентством финансирования жилищного строительства»). Ранее ипотека на данных условиях выдавалась гражданам пенсионного возраста после наступления возраста 60 лет, наибольшая сумма кредита составляла 70% от стоимости недвижимости, процентная ставка около 8% годовых.
Средства предоставляется либо единоразово, либо равными перечислениями каждый месяц на протяжении 10 лет. Кроме того, сумма выплат находится в зависимости от возраста залогодателя.
Условия выдачи
Претендовать на бюджетные выплаты в рамках обратной ипотеки могут только определенная категория лиц.
Первое время программа создавалась как содействие заемщикам, которые испытывали долгое время трудности с ипотечным кредитованием.
В настоящее время законодательно определяются некоторые требования получения обратной ипотеки:
| Заемщик должен быть собственником жилья | более чем на протяжении 3-х лет |
| Перечисление средств начинается лишь после подписания кредитного договора | а также заключения соглашения о предоставлении залога жилья в отношении банка |
| Требуется согласие зарегистрированных лиц | на то, что они выпишутся из жилой площади после смерти должника |
| К жилью | предъявляются иные требования |
Также некоторые требования устанавливаются банками в отношении самого недвижимого имущества.
Программой можно воспользоваться только, если здание имеет железобетонный либо кирпичный фундамент.
Необходимо наличие инженерных систем в пригодном состоянии для дальнейшей эксплуатации. Вентиляция, отопление, водоснабжение, газоснабжение, канализация и др. коммуникации должны находиться в пригодном состоянии.
К отказу в оформлении соглашения может послужить:
| Расположение жилья | вне Российской Федерации |
| Если этажность дома | менее четырех этажей |
| Непригодное ветхое состояние | жилой площади, отсутствие ремонта |
| Если квартира оформлена | в совместную или долевую собственность |
| Количество владельцев больше двух лиц | а также отсутствие страхования на имущество |
Передать квартиру в залог может лицо, отвечающее определенным требованиям:
- Наличие гражданства РФ;
- Отсутствие у залогодателя наследников (по закону или по завещанию);
- Определенный возраст (как правило не ниже 60 лет);
- Требуется подтверждение плохого финансового состояния;
- Лицо, должно нуждаться в улучшении условий.
Механизм реализации программы обратной ипотеки оставляет множество вопросов, на которые не могут пояснить даже эксперты в области ипотечного кредитования.
Одними из первостепенных являются вопросы, в частности, каким образом будет происходить оценка человека на неблагополучное экономическое состояние? Какое жилье подойдет для передачи в залог, и какие требования будут к нему предъявляться?
Вероятно, программа может остаться нереализованной.
Должнику, несмотря на то, что он останется обладателем недвижимости, необходимо следить за текущим состоянием жилья, обеспечивать соблюдение требований банка, включая обеспечение безопасности недвижимого имущества.
Залогодержатель имеет право контролировать и проверять состояние залогового имущества.
Поэтому залогодатель может испытывать некоторые неудобства в связи с этим, и не ощущать себя полноценным хозяином жилья.
Для того, чтобы обеспечить соблюдение интересов обеих сторон, требуется принять закон, регулирующий все этапы оформления данной программы. На законодательном уровне нужно свести к минимуму вероятность возникновения случаев недобросовестности в отношении граждан.
Что такое обратная ипотека
В настоящее время в РФ не имеется программы, которая бы предоставляла поддержку малоимущим, в аналогичном порядке как обратная ипотека.
Обратная ипотека – это ипотечная программа, которая заключается в возмещении денежных средств гражданам после предоставления их жилья в залог государству.
Данная программа направлена на то, чтобы оказывать государственное содействие малоимущим гражданам в России. Таким образом выполняются социальные функции государства.
Обратная ипотека широко применяется в США, где процедура ее осуществления функционирует на высоком уровне.
Во время оформления соглашения недвижимость подлежит оценке, и вслед за наступлением смерти залогодателя, банк получает разницу между стоимостью ипотеки и стоимостью жилья.
В случае регистрации в залоговой квартире родственника заемщика, он должен выселиться из жилой площади и при этом оплатить услуги ЖКХ.
По сравнению с договором пожизненной ренты, залогодатель является собственником залогового жилья. Квартира остается в его владении.
Заемщик может оплатить всю задолженность по ипотеке и выйти из указанной программы.
Платежи не привязаны к минимальному размеру оплаты труда, их размер достаточно высокий, возможно выдача средств одной суммой.
Обратная ипотека предоставляется только гражданам пожилого возраста, чье финансовое положение не позволяет вести достойное существование. К примеру, пожилые граждане, живущие в одиночестве, получающие минимальную пенсию.
Данная группа лиц имеет низкое качество жизни и можно сказать живет за чертой бедности.
В пожилом возрасте требуется немалое количество средств выделять на приобретение лекарственных средств, а кроме того оплачивать коммунальные платежи за жилье. Пенсии на обеспечение всех нужд недостаточно.
Институт обратной ипотеки позволит пенсионерам нормально жить, самостоятельно обеспечивая себя всем необходимым.
Кроме того, жилое помещение находится во владении гражданина до момента наступления его смерти. Однако, наследники заемщика утрачивают наследственные права на указанный объект недвижимости.
О том, как купить квартиру в ипотеку смотрите здесь.
Однако в случае, если заемщик хочет выйти из программы, то он может выкупить у банка жилье, возместив свою задолженность. Что является безусловным плюсом обратной ипотеки.
Как выплачивается?
В рамках программы обратной ипотеки выплаты заемщику осуществляются 2-мя способами:
| Одномоментно | залогодержателем разом зачисляется полная сумма по договору на счет залогодателя. Выдаваемая сумма зависит от стоимости недвижимости, которая определена оценщиком. Данный вариант выплат подойдет гражданам, которым срочно требуется большая сумма денежных средств (например, на прохождение лечения). |
| Выплаты раз в месяц | Выплачиваются ежемесячно на счет заемщика. Платежи увеличат совокупный доход залогодателя, наряду с пенсией. Данный способ выплат предпочтут большинство граждан, потому что он обеспечивает стабильность финансового положения пожилого человека. |
Достоинства и недостатки программы
В настоящий момент программа в РФ не запущена, и не ясно какой государственный орган будет осуществлять ее реализацию, вероятно то им может быть Агентство ипотечно-жилищного кредитования.
Данная программа остается «сырой» и имеет множество несогласованных моментов, и нуждается в доработке. Главной задачей является недопущение мошеннических действий в отношении пожилых граждан, поскольку они должны находиться под особой защитой со стороны государства.
К преимуществам обратной ипотеки можно отнести:
| Выкуп жилья у залогодержателя | Это может сделать как сам заемщик, так и его наследники после смерти |
| Социальная направленность программы | Сократить количество граждан, находящихся на грани нищеты. В 2018 г. количество малоимущих граждан выросло на 7% по сравнению с прошлым годом. Иной раз помимо жилья у таких лиц ничего нет. |
| Программ позволяет государству увеличивать свой жилищного фонд | впоследствии такую недвижимость можно использовать для воплощения в жизнь других программ содействия населению, к примеру, помогать малоимущим и многодетным семьям |
| Является прекрасной возможностью пополнить федеральный бюджет | полученные жилые площади по обратной ипотеке могут использоваться для различных нужд, в том числе и сдаваться в наем. |
Однако у программы имеются и значительные недостатки:
| До настоящего времени она в действительности так и не функционирует | на федеральном уровне законопроект не принят |
| Высокие проценты | большая часть выплат и потому в итоге выходит чересчур небольшая выгода у кредитора |
| Невыгодность | для банков, при достаточно высоких рисках выдачи ипотечных средств |
Процедура
Для оформления обратной ипотеки необходимо совершить следующие действия:
| Выбрать агента, работающего по программе | им может быть банк или АИЖК, и ознакомиться с условиями участия |
| Собрать нужные бумаги и подать заявление | решение по заявлению принимается в течение 3-х рабочих дней |
| Заключить договор | при положительном решении банка, при этом оформить залог и договор страхования |
| Открыть расчетный счет | На который будут осуществляться ежемесячные платежи (единовременный платеж) на установленных в договоре условиях |
Необходимые документы
Для участия в программе нужно собрать следующие документы:
- Заявка
- Паспорт РФ (оригинал и ксерокопия);
- Свидетельство о праве собственности (или Выписка из ЕГРН);
- Технический и кадастровый паспорт на жилое помещение;
- Справка из лицевого счета об отсутствии задолженности за ЖКХ.
После положительного решения по заявлению для заключения соглашения по заявлению необходимо также предоставить:
- Свидетельство о регистрации брака (при наличии);
- Выписку из домовой книги (с указанием всех прописанных в квартире граждан);
- Справка из Росреестра об отсутствии каких-либо обременений (залог, ипотека, арест и т.д.);
- Согласие супруга на заключение соглашения (при наличии совместной собственности супругов);
- Иные документы (по требованию).
В каких банках выдают?
Список банков-агентов неизвестен, однако предполагается, что к ним будут отнесены кредитные учреждения, которые предоставляют ипотеку по стандартам агентства жилищного кредитования.
Первоначальная программа была запущена службой АРИЖК (сейчас АФЖС).
По всей вероятности, при запуска данного механизма банками-агентами станут крупнейшие, надежные банки РФ.
Законопроект о запуске программы обратной ипотеки не продвигается в государственной думе также вследствие того, что большинство банков не имеют существенного интереса в ее реализации.
На то имеются некоторые причины. В частности, это объясняется неустойчивым положением на рынке недвижимости. Жилье может быть реализовано только после наступления смерти заемщика, а к этому моменту цены на недвижимость могут существенно меняться. Вполне возможно, что банк в конечном итоге не сможет окупить свои понесенные затраты. и сделка для него окажется убыточной.
Получение дохода отложено на неизвестный срок, и не каждый банк готов найти средства для такого долговременного и рискованного вложения.
Платежи
По соглашению об обратной ипотеке распорядок платежей рассчитывается исходя из возраста залогодателя, однако, обычно, выплаты определяются на срок не более 10 лет вперед.
На денежные средства подлежат начислению проценты ставкой 8% годовых.
Общая предельная сумма по данному соглашению учитывая все выплаты заемщик может получить до 70-80% от стоимости оценки квартиры.
Как уже говорилось, выплаты осуществляются одинаковыми суммами ежемесячно.
После вступления в наследство после залогодателя, наследники могут заменить его и стать стороной в соглашении залога.
О страховании квартиры по ипотеке, смотрите здесь.
Видео: Обратная ипотека для пенсионеров
