Что такое договор коммерческого найма жилого помещения и как его составить

Покупка собственного жилья процедура сложная и затратная. Если у вас нет возможности приобрести квартиру, а жить где-то нужно, вам может помочь договор коммерческого найма.

Коммерческий найм жилья что это такое? Соглашение означает, что наймодатель передаёт нанимателю во временное пользование жилое помещение, пользоваться которым разрешено в соответствии с определёнными правилами. Какие особенности есть у сделки и как правильно её заключить, рассмотрим далее.

Содержание

Между какими сторонами заключается договор

Коммерческий найм жилого помещения доступен каждому гражданину. В качестве наймодателя жилья может выступать физическое или юридическое лицо. Это может быть как гражданин Иванов, так и крупная коммерческая организация. Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма только гражданин.

Важно. Не путайте коммерческий найм и аренду. Юридическое лицо имеет право пользоваться помещением только при заключении арендного соглашения. Если с организацией был заключен договор найма, то такая сделка недействительна.

Наймодатель и наниматель могут оформить коммерческий найм муниципального жилья. Что это такое? Это означает, что объект находится в собственности гражданина, при этом жилье нельзя отчуждать или наследовать.

Особенности объектов найма

В коммерческом найме объектом может быть любое жилое помещение, независимо от статуса жилого фонда. Главная особенность сделки в том, что объект договора должен обязательно соответствовать ряду необходимых требований:

Объект должен быть пригоден для постоянного проживания. Пригодность определяется законодательством.
Квартира должна соответствовать ряду санитарных, противопожарных и иных технических правил.
Помещение не обязательно должно быть полностью благоустроенным например, в нём может отсутствовать мебель.
Смежная комната в квартире выступать объектом сделки не может.
Если квартира находится в многоквартирном доме, то наниматель также имеет право пользоваться лифтом, мусоропроводом, лестницей и так далее.

Правила составления договора

Единого образца для заключения сделки нет. Стороны имеют право составить документ самостоятельно. В первую очередь указываются сведения о сторонах сделки: название договора (cкачать образец), место и дата заключения, полное ФИО сторон с обозначением их дальнейшего наименования (Наймодатель и Наниматель), паспортные данные. Далее указываются пункты, которые касаются предмета договора (самого жилого помещения). Например, если жилплощадь передаётся с мебелью, это также следует указать.

Особое внимание стоит уделить правам и обязанностям контрагентов, порядку расчетов и мерам ответственности сторон в случае нарушения договора. Составляется соглашение обязательно в письменной форме, в двух экземплярах. Государственная регистрация документа не нужна.

К обязанностям нанимателя ( в соответствии с ГК и ЖК РФ) коммерческого найма жилого помещения относится следующее:

внесение платы за жилплощадь в соответствии с установленными сроками. Как правило, это определенная дата в начале или конце календарного месяца;
использование недвижимости только для проживания. Осуществление предпринимательской и иной хозяйственной деятельности запрещено законом;
сохранность жилья (а также мебели, бытовой техники и других элементов благоустройства) в первоначальном состоянии. Если наниматель нанёс ущерб имуществу, то в его обязанности входит возместить понесенные расходы на ремонт;
соблюдение норм противопожарной безопасности;
сохранение жилья в соответствии с необходимыми санитарными и техническими стандартами;
несение расходов на текущий ремонт помещения. Под текущим ремонтом подразумеваются незначительные технические действия замена лампочки, смесителя, покраска входной двери. В договоре может быть указано условие, что сумма расходов за текущий ремонт входит в плату за жилье в текущем месяце.

Помимо обязанностей, наниматель вправе:

размещать в квартире временных жильцов;
проживать в помещении;
расторгнуть договор;
заключать со сторонними лицами договор о поднайме с согласия наймодателя;
пользоваться услугами управляющей компании.

Представленные выше права и обязанности нанимателя это базовый, но не исчерпывающий список. В договоре могут быть указаны иные пункты, которые касаются лица, снимающего жилое помещение. Например правила, закрепляющие правовое положение не только нанимателя, но и членов его семьи, которые проживают на указанной жилплощади.

Права и обязанности наймодателя

Собственник жилья также должен соблюдать правила предоставления квартиры. В договоре указаны следующие обязанности наймодателя:

передать встречной стороне помещение, которые пригодно для проживания и соответствует всем требованиям. Например, наймодатель не вправе передать квартиру в пользование гражданину, в которой нет отопления и света;
проводить капитальный ремонт за свой счет, а также обеспечить правильную подачу коммунальных услуг.

Права наймодателя:

требовать своевременного внесения платы за квартиру или дом;
расторгнуть договор;
отказаться или согласиться на вселение дополнительных жильцов в помещение, помимо нанимателя;
выдать разрешение гражданину на поднаем.

Заключая договор коммерческого найма, стороны вправе внести в документ перечень дополнительных прав и обязанностей сторон. Например, при наступлении определенных условий наниматель должен покрыть убытки, понесенные наймодателем из-за небрежного отношения к имуществу. Также на практике часто встречаются ситуации, при которых собственник обязан возвратить нанимателю средства, потраченные последним на проведение капитального ремонта в многоквартирном доме.

Форма договора

Единая форма договоров коммерческого найма жилого помещения не установлена. Это одновременно и плюс, и минус рассматриваемой сделки. С одной стороны, не нужно искать единый образец; по желанию вы прописываете условия, необходимые именно вам. С другой стороны – в будущем могут возникнуть определенные сложности. Например, при решении вопросов в суде. В любом случае, все договоры коммерческого найма примерно одинаковые, ведь составляются они по единому шаблону.

Соглашение имеет письменную форму, по количеству заинтересованных лиц. В документе обязательно должны присутствовать следующие разделы:

Личные данные сторон, их дальнейшее наименование – чаще всего это Наймодатель и Наниматель. Также указываются паспортные данные сторон.
Предмет договора. Прописываются условия об объекте недвижимости адрес, площадь, на каком этаже расположен, иные характеристики.
Обязанности контрагентов.
Размер платы и порядок расчетов.
Срок действия соглашения.
Ответственность лиц. Например, положения о возмещении материального ущерба или о досрочном расторжении соглашения.
Реквизиты сторон и их подписи.

На какой срок заключается договор

Максимальный срок договора коммерческого найма жилья 5 лет. Стороны по своему усмотрению могут указать любой другой срок как 3 месяца, так и 3 года.

Существует преимущественное право нанимателя. Что это такое? Не позднее чем за 3 месяца наймодатель обязан предложить встречной стороне заключить новый договор на тех же условиях. Если же собственник больше не будет сдавать жилплощадь, то он должен предупредить об этом нанимателя.

Если наймодатель этого не сделал, а вторая сторона не отказалась от продления, то соглашение считается вновь заключенным на тот же срок. При этом условия соглашения сохраняются прежними.

Соглашение может быть расторгнуто по одной из следующих причин:

Инициатива расторжения одной из сторон. Например, жильца больше не устраивают условия проживания, он постоянно жалуется на отсутствие горячей воды или шумных соседей. В этом случае он обязан письменно предупредить собственника заблаговременно и сообщить о своем намерении расторгнуть соглашение.
Истечение срока договора.

Также сделка может быть расторгнута в суде, если:

помещение стало непригодно для проживания или находится в ветхом или аварийном состоянии;
наниматель в течение шести месяцев подряд не вносит плату за квартиру;
наниматель использует жилплощадь не по назначению например, занимается предпринимательской деятельностью;
жилец нарушает права соседей и сонанимателей;
наймодатель не соблюдает свои обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома;
жильцы разрушили помещение сломали мебель, ободрали обои, разбили окна.

Заключение

Сделка коммерческого найма обоюдное соглашение двух лиц. В отличие от социального найма, где размер квартирной платы зависит от нормативов жилплощади, коммерческий найм не устанавливает лимита. Сумма платы зависит от индивидуальных особенностей жилплощади.

Подписывая договор, внимательно ознакомьтесь со всеми его положениями. Особенное внимание уделите срокам оплаты и мерам ответственности сторон в случае неисполнения обязательств. Единой формы договор не имеет, поэтому стороны вправе прописать в нем свои дополнительные условия, которые считают необходимыми.