Владение квартирой предполагает наличие правоустанавливающих документов(ПД), которые необходимы для совершения сделок с недвижимостью – от дарения до передачи по наследству. Правоустанавливающие документы различаются в зависимости от обстоятельств получения прав собственности на квартиру.
Что это такое?
Владение квартирой подтверждается двумя типами документов:
- Правоудостоверяющими свидетельство, подтверждающее право собственности, а после упрощения выдачи таких свидетельств, правоудостоверяющим документом является выписка из ЕГРН.
- Правоустанавливающими называется документ, указывающий на источник возникновения прав собственности на квартиру. Его еще называют документом основания. В нем отображаются следующие сведения:
- ФИО, адрес, серия и номер паспорта правообладателя;
- адрес квартиры;
- общая и жилая площадь;
- количество комнат, этаж;
- кадастровый (или инвентарный) номер квартиры из ЕГРН;
- юридическое действие, в результате которого возникло право (дарение, покупка, приватизация недвижимости и т.д.)
- дата возникновения прав на квартиру.
Данный документ дает право:
- оформить первичные права на квартиру;
- подтвердить легальность получения прав при сделках с недвижимостью;
- восстановить утраченные права на жилплощадь.
При сделках с недвижимостью документом основания становится договор перехода прав, а при приватизации или выкупа у государства таким документом становится постановление органов муниципальной власти.
Какие документы считаются правоустанавливающими?
Документы основания имеют юридическую силу и дают возможность оформить или восстановить право собственности на квартиру. Случаи возникновения прав, делится на 3 группы:
- договоры о сделках;
- решения органов власти и судов;
- наследственные документы (свидетельство о праве на наследство, выданное в нотариальной конторе.)
При сделках с недвижимостью таким документам являются следующие виды договоров:
- покупки;
- дарения;
- мены;
- ренты;
- долевого участия или инвестирования.
Договор ренты с пожизненным иждивением становится правоустанавливающим документом после смерти иждивенца-собственника, на его основании оформляется право на квартиру.
Договор долевого участия позволяет оформить права на квартиру после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, а соглашения об инвестировании в большинстве случаев заключаются между застройщиками и юридическими лицами, они позволяют таким лицам оформить права на долю недвижимости после завершения постройки.
Может ли выписка ЕГРН считаться ПД?
Выписка из ЕГРН может являться не только правоудостоверяющим, но и правоустанавливающим документом на жилплощадь, если сведения о сделке были внесены в единую электронную базу данных.
Для сделок, совершенных до 1998 года, когда регистрация в Росреесте стала обязательной, выписка из ЕГРН не содержит сведения об источнике приобретения права собственности и не является правоустанавливающим документом.
Если сведения об источнике права в ЕГРН отсутствуют, но имеется бумажный вариант документа основания, то его следует зарегистрировать в Росреестре, чтобы в дальнейшем использовать выписку из ЕГРН как правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ.
Документы на неприватизированную квартиру
Если квартира не приватизирована, она используется на одном из перечисленных видов прав:
- социальный наем правоустанавливающим документом является договор социального найма;
- право безвозмездного использования решение органа власти о предоставлении жилплощади в пользование;
- право аренды договор аренды (у частного лица или предприятия).
При заключении договора социального найма с муниципальными властями, жильцу выдается ордер – это свидетельство о праве пользования жилплощадью на основании договора найма.
У жильцов неприватизированных квартир, начавших проживание до конца 1998 года, чаще всего отсутствует договор социального найма, а есть только ордер на проживание, в данном случае он и является правоустанавливающим.
В ордере должна содержаться следующая информация:
- ФИО нанимателя жилого помещения;
- список лиц, проживающих совместно с ним;
- адрес квартиры или комнаты;
- площадь;
- кадастровый номер.
В отличие от других правоустанавливающих документов, договор аренды или социального найма свидетельствует не о праве собственности, а только о праве проживания в квартире.
Если неприватизированная жилплощадь была приобретена с начала 1992 года, то для нее существует 2 правоустанавливающих документа:
- договор покупки;
- договор социального найма или ордер.
В данном случае покупатель приобретал не право собственности, а право проживания в квартире, или право найма данной жилплощади у муниципальных властей.
Как восстановить в случаи утраты
Самый легкий способ восстановление это обращение к органу выдавший его, это может осуществляться следующими способами:
- путем обращения в отделение Росреестра;
- запросом у нотариуса;
- запросом у контрагента сделки по приобретению недвижимости;
- в судебном порядке.
Если утрачены документы, сведения о которых внесены в ЕГРН, то для восстановления необходимо обратиться в любое отделение Росреестра или МФЦ со следующими бумагами:
- копией паспорта;
- заявлением о восстановлении;
- квитанцией об оплате госпошлины (350 рублей);
- кадастровым паспортом на квартиру (при наличии).
Процесс восстановления займет 5 рабочих дней.
Если сведений об утерянных документах в базе данных Росреестра нет, а сделка регистрировалась в нотариальной конторе, то правообладатель обращается с запросом к нотариусу. Нотариальный тариф за восстановление составляет 150-200 рублей.
Сложности возникают при восстановлении правоустанавливающих документов о сделках, заключенных в период с 1996 до начала 1999 года, так как в данный период сделки еще не регистрировались в Росреестре и было отменено обязательное нотариальное заверение договоров покупки квартир. При данных обстоятельствах следует обратиться к контрагенту, с которым была заключена сделка по приобретению квартиры, и запросить у него копию договора купли-продажи, после чего зарегистрировать его в Росреестре во избежание дальнейшей потери.
Для регистрации потребуется копия договора и личное присутствие контрагента с паспортом, чтобы сотрудники Росреестра сверили подпись в договоре и убедились в действительности проведенной сделки.
Если разыскать контрагента не представляется возможным, то для восстановления правоустанавливающих документов правообладатель обращается в суд.
Справка о содержании ПД
Ее получают только после восстановления документации в ЕГРН. Справка содержит основные сведения из договоров и других правоустанавливающих документов:
- ФИО и полные данные всех правообладателей жилплощади;
- дата приобретения права;
- адрес объекта права (квартиры);
- кадастровый номер и площадь квартиры;
- вид права владения;
- наименование органа Росреестра, выдавшего справку;
- регистрационный номер.
Такая справка позволяет не носить с собой договоры покупки или дарения в оригинале.
Правоустанавливающие документы – источник информации об основаниях для возникновения прав на квартиру, необходимы для оформления сделок по отчуждению жилья. Чтобы избежать утери и прохождения процедуры восстановления, сведения о правоустанавливающих документах вносятся в базу Росреестра.
