Главным правоустанавливающим документом, позволяющим осуществить постройку здания на участке, является разрешение на строительство. Получить такое разрешение обязан каждый, так как за незаконную постройку грозит административная ответственность, да и элементарно осуществить подключение электричества или получить кредит без подтверждающей документации законно не получится.
Разрешения на строительство ИЖС
Осуществить строительство можно только на целевых участках под ИЖС. Согласно ГрК в России собственникам земли разрешено возводить жилые дома до 3 этажей включительно, всевозможные пристройки – бани, гаражи, тепличные комплексы, сараи, а также производить продукцию сельского хозяйства.
Помимо земель ИЖС, строительство дозволено осуществлять на ЛПХ – такие участки находятся в пределах городской среды. В современном законодательстве различия между ИЖС и участком подсобного личного хозяйства нет. Соответственно, пакет разрешительных бумаг для получения прав на строительство необходимо готовить одинаковую для обоих видов участков.
Разрешение нужно оформить хотя бы для того, чтобы была возможность:
- получить целевой кредит;
- выполнить технологическое присоединение.
Более того, за несанкционированное строительство и эксплуатацию здания установлена административная ответственность, которая согласно ч. 5 ст. 9.5. КоАП. Штраф составляет:
- от 2 до 5 тыс. руб. — для физических лиц;
- от 19,9 до 50 тыс. руб. – для должностных лиц;
- для ИП – от 20-50 тыс. руб., остановка деятельности на 3 месяца;
- для организаций – от 500 тыс. до 1 млн. руб., остановка работы ООО на 3 месяца.
Согласно п. 2, пп. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, индивидуальный дом должен соответствовать 3 критериям:
- общая площадь (S) жилого дома не может превышать 1,5 тыс. м2;
- в доме должна официально проживать только 1 семья;
- количество этажей не должно быть больше 3-х.
Если общая площадь участка, на котором планируется стройка, больше 1,2 тыс. м2 – разрешено строительство только одного дома.
Порядок получения разрешения на строительство
Для того чтобы получить разрешение, необходимо подготовить для местной администрации заявление и сдать его по месту расположения участка на имя главы:
- осуществив личный визит;
- через своего личного представителя (в данном случае необходимо оформить доверенность);
- подав заявление по установленной форме через МФЦ;
- направить в электронном виде.
В случае если участок частично расположен в разных субъектах или муниципалитетах, документ подавать придется в областную (краевую) администрацию.
Помимо заявления нужно подготовить документацию о проекте.
В первую очередь необходимо получить в отделе по строительству и архитектуре в муниципалитете документ ГПЗУ – план участка.
По данным ст. 57.3. Кодекса, ГПЗУ должно содержать:
- номер участка кадастровый;
- границы пересечения участка;
- информация об имеющихся отступах, расположенных от края границы участка, на которых можно осуществлять строительство;
- сведения о цели использования участка;
- информацию согласно градостроительного регламента;
- расчеты касательно объектов местной инфраструктуры (минимальный и максимальный уровни);
- лимиты использования;
- информация о наличии на земле собственника публичных сервитутов;
- данные о технико-инженерном обеспечении участка и наличии капитального ремонта построек;
- сведения о тех. присоединении;
- правоустанавливающие документы;
- красные отметки границ участка.
Форма плана участка земли утверждена Приказом Минфина №207 от 10 мая 2011 г.
На основе ГПЗУ подготавливается СПОЗУ.
Схема содержит следующие данные:
- номер застройки;
- общую площадь земли и дома;
- отношение площади дома к земли в %;
- высота строения;
- количество этажей;
- вид ограды;
- прочие сведения согласно официальному документу разд. 2 ПП №87 от 16 февраля 2008 г.
Данные в ГПЗУ должны коррелировать с ключевыми сведениями, указанными в СПОЗУ.
После получения плана участка, необходимо приложить к нему соответствующий пакет документов и оформить обращение через МФЦ.
Срок получения разрешения
Проверка документации осуществляется представителем муниципалитета не позднее чем 10-дневный срок с момента обращения заявителя.
В итоге после проверки орган решает:
- о выдаче разрешения на строительство;
- об отказе в выдаче разрешения на строительство.
Веской причиной отказа выступает наличие ошибок в документах и нарушение правил Градостроительного кодекса.
Выдача разрешения абсолютно бесплатна. Срок действия документа – 10 лет.
В случае если гражданин уверен, что отказ в предоставлении собственнику земли права на постройку неправомерен, заявитель имеет полное право подать заявление в суд.
В случае если собственником разрешение получено, он передает в уполномоченный орган инженерную документацию.
Получение разрешения МФЦ и Госуслуги
Чтобы юридически верно оформить ГПЗУ, нужно прийти в МФЦ по месту нахождения земли с документом о предоставлении плана участка.
Срок одобрения заявки ориентировочно будет составлять 7 рабочих дней + 2 суток на отправку документов. По истечении данного строка физическое лицо получит ответ из Администрации.
Также для получения разрешительной документации можно использовать сайт Госуслуги. Процедура оформления через Интернет также бесплатна. Срок оказания услуги в данном случае составит 10 дней.
Какие документы нужны
Стандартный список документов, которые нужно подготовить для одобрения чиновниками строительства, утвержден ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
В состав документов входят:
- заявление;
- план строящегося участка земли;
- документ, который фиксирует имущественное право лица на землю;
- инфо о плановой экспертизе участка;
- схема из городского строительства – фиксирование границ;
- основные бумаги по проекту;
- согласие владельцев участка в целях реконструкции здания.
Сведения, которые необходимы для получения разрешения:
- выписка ЕГРН;
- ГПЗУ – не старее 3 лет;
- СПОЗУ;
- Текстовое и графическое описание объекта строительства.
Согласно п.10 ст. 51 Кодекса, требование Администрацией любой другой документации не допустимо.
Выписку ЕГРН, ГПЗУ администрация может запросить самостоятельно. Поэтому, главное предоставить проектную документацию и заявление.
Проектная документация
Понятие проектной документации включает в себя технические, инженерно-конструкторские, строительные и прочие аспекты в сфере строительства и реконструкции строительного объекта.
Проектная документация содержит:
- смету затрат;
- текстовые данные;
- схемы;
- чертежи.
Состав проектной документации регламентирован Постановлением правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008 г. и включает в себя:
- Пояснительную записку.
Текстовая часть включает: реквизиты законодательного акта (это может быть целевая программа, решение Правительства или Президента, а также самого застройщика) и данные о проектной документации реквизиты застройщика, договор с подрядной организацией, данные инженерной экспертизы, правоустанавливающие сведения, план участка, технические данные согласно ч. 7 ст. 48 ГрК РФ, фиксированные сведения об разрешенных отклонениях от первоначального плана застройки и т.д.
- План участка.
Содержит сведения о границах земли, характеристику участка, экономические и технические показатели, обоснование инженерных и транспортных коммуникаций. Графическая часть содержит схему участка, планы сетей, земли, размещения строения и т.д.
- Архитектурные решения.
Обоснование внешнего вида строения и моделирование здания в графическом виде.
- Конструктив здания.
Сведения о местонахождении объекта – климатические факторы, топография, геологические и инженерные изыскания и т.д. Графически изображенные планы этажей, чертежи, схемы каркасов, перегородок, конструкций, фундамента и т.д.
- Данные об инженерных сетях.
Содержит сведения о электро-, водоснабжении и отведении, вентиляции, отопления, систем охлаждения, газоснабжения и о прочих решений технологического характера, которые применяются в дальнейшем при осуществлении технологического присоединения.
- Проектную информацию.
Описание сведений, которые необходимы для совершения строительства на данной территории.
- Пожарную безопасность.
Сведения о техническом оснащении здания, которые позволят снизить риск возгорания на территории объекте.
Перед составлением документации необходимо ознакомиться с приказом Минрегиона №624 от 30.12.2009 г.
Подготовить документацию можно как своими силами, так и с привлечением подрядной организации.
Согласно ч. 3. ст.48 Кодекса, документация не нужна при осуществлении реконструкции и строительства индивидуальных жилых объектов, к которым относятся 1,2 и 3-этажные дома, в которых проживает не более 1 семьи.
Кроме того, необходимо составить смету. Примеры смет затрат представлены
Рис. 1. Смета на строительство дома (вариант 1)
Рис. 2. Смета на строительство дома (вариант 2)
Заявление образец
Образец заявления на строительство запрашивается в Администрации района, либо можно скачать в формате pdf или word.
Доверенность образец
Если подачу заявления с пакетом обязательных документов осуществляет представитель собственника, то необходимо приложить подтверждающий документ на право осуществления представителем действий по получению разрешающей документации. Для оформления доверенности необходимо обратиться к нотариусу.
Когда не требуется разрешения на строительство
Согласно п. 17 ст. 51 ГрК РФ не придется получать разрешение собственникам участка, которые планируют произвести строительство:
- гаража;
- строения, который не относится к категории капитального строительства (например, киоск);
- вспомогательного сооружения (например, «летней кухни»);
- изменение объекта без нарушения и изменения конструктивных элементов.
Важность получение разрешения на строительство переоценить нельзя. Помимо нужд собственника в дополнительном жилом пространстве, прокладке инженерных сетей и т.д., нужно учитывать объективные обстоятельства. Безопасность и внешний вид объекта строительства должны соответствовать требованиям региона, в котором производится строительство. Получить разрешение – это обязанность каждого гражданина, который решил заняться строительством.
