Покупка квартиры в Махачкале

Стоимость квартиры в Махачкале – от 1,2 млн руб. Самые бюджетные предложения – в новых домах. Приобрести 2-комнатную можно от 2, 3-комнатную – от 2,6 млн. На стоимость недвижимости в Махачкале влияет строительный бум: новая квартира дешевле, чем «вторичная».

За сколько можно купить квартиру в Махачкале

Расценки на жилье в Махачкале – около 2,5 млн руб. В зависимости от квартиры (число комнат, расположение, этажность), примерный диапазон расценок – от 1,7 до 4. В среднем за «квадрат» просят 38 тысяч руб.

Махачкала активно застраивается новыми многоэтажками – темпы строительства здесь выше, чем в среднем по России. Новые здания появляются не только в центре города, но и на окраинах – например, в Сепараторном или Редукторном районе.

1. С 2017 по 2018 гг. расценки на квартиры в новостройках находились на уровне 2,5 млн руб.
2. Затем на рынке недвижимости произошли изменения – сначала резкий подъем цен – почти до 3 млн, а затем спад.
3. Во второй половине 2018 г. и в начале 2019-го приобрести новое жилье можно было за 2 млн.

Активная застройка тормозит повышение цен на квартиры в новостройках – эксперты не прогнозируют существенного скачка.

С «вторичным» жильем дела тоже обстоят хорошо – Махачкала входит в пятерку крупных городов страны, где цены самые низкие. Расценки на вторичное жилье здесь доступнее, чем по России (при расчетах не учитывались элитные категории). С 2017 по 2019 гг. цены на «вторичку» почти не менялись – они держатся на уровне 2,5–2,9 млн руб.

Стоимость недвижимости в новостройках от застройщика

Цена за новую квартиру – 2–2,8 млн руб. Средняя стоимость кв. м в новостройке на 2019-й – 30,5 тыс. Еще в 2016 г. расценки достигали 42 тыс., а за период с 2016 по 2019 гг. они упали на 13%.

Последние 15 лет в Махачкале наблюдается строительный бум. К 2019-му крупных девелоперских компаний насчитывалось больше сотни. В среднем за год появляется 2 млн кв. м жилья. Стоимость новых квартир почти не меняется, а количество предложений на этом рынке за 2019 год увеличилось на 14%.

Бюджетные предложения в новостройке начинаются от 16–20 тыс. руб. за кв. м –в основном, на стадии строительства. Такие варианты есть в Кировском, Советском и Ленинском районах.

Переуступка право на квартиру в новостройке

Рынок новостроек в Махачкале делится на 3 направления:

• Эконом-уровень (Редукторный и Сепараторный поселки города).
• Бизнес-уровень (точечная застройка в центре).
• Элитные (центральная часть).

Строятся многоэтажки и малоэтажные здания. Компании не ограничиваются 9 и 12-этажными проектами: некоторые здания насчитывают по 17 этажей и больше. Цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах на 25-30% выше, чем по республике. Это происходит из-за преобладания нетипового строительства над типовым – за счет оригинальных планировок.

Цены на вторичное жилье

Стоимость вторичной квартиры в Махачкале – 2,5-3 млн руб. Самое дешевое вторичное жилье – от 450 тыс., а самые дорогие предложения – это около 25-27 млн.

Махачкала входит в пятерку городов России с самой бюджетной «вторичкой». Меньше расценки в Магнитогорске, Нижнем Тагиле, Брянске и Кургане.

В 2019 г. «квадрат» в среднем стоил 44,5 тыс. руб./м2. Самая низкая цена квадратного метра из имеющихся предложений – 19 тыс. руб., самая высокая – 64 тыс. Размеры жилья разные – от 17 кв. м. до 700 кв. м

Если 15 лет назад в Махачкале спрос значительно превышал предложение, то сейчас ситуация изменилась – у покупателей большой выбор. Среди основных вариантов – «вторички» в домах середины прошлого века и старше. Есть как жилье в панельных многоэтажках советского периода, так и варианты в современных монолитных и монолитно-кирпичных зданиях. Есть в продаже и элитные варианты.

1–комнатные

Средняя цена на однокомнатную квартиру в Махачкале составляет 1,5 млн. руб. Для сравнения: средняя стоимость однокомнатной недвижимости в России – 2,2 (в крупных городах). «Однушки» в Махачкале стоят на 20% ниже среднероссийской цены (млн. руб.):

• Вторичные однокомнатные – в среднем 1,6.
• В новостройках – 1,2.

Средняя стоимость однокомнатной недвижимости – 37 тыс. руб. за кв. м на вторичном рынке и около 23 тыс. в новостройке. Увеличение площади однокомнатных в Махачкале вызвало рост цен. Раньше площадь стандартного жилья составляла 36 кв. м.

«Однушки» в Махачкале – самые просторные по России. Средняя площадь 1-комнатной – 50,2 кв. м. (на 26% больше, чем по стране). Для сравнения, в Мурманске – 33,1 кв. м.

В 2019 году цена на однокомнатные квартиры на вторичном рынке выросла. Если в начале года стоимость составляла в среднем 1,5 млн руб., то уже к июлю-августу – 1,8. Стоимость выросла на 20%, поскольку студии и однокомнатное жилье пользуются большим спросом. Такое жилье приобретают молодые семьи, одинокие люди и инвесторы. В новостройках 1-комнатные квартиры раскупают первыми.

2-х комнатные

Средняя цена на 2-комнатные квартиры – 46 тыс. руб. за кв. м. Размер таких объектов – до 90 кв. м, в среднем – 68 кв. м.

Цены на недвижимость эконом-уровня начинаются от 800 тыс. В этот сегмент входит все панельное домостроение в городе без свободной планировки.

Цены на 2-комнатное жилье достигают 3,5–4 млн руб., средняя стоимость – 2,4:

• Вторичное жилье – 2,5;
• Новое жилье – 2.

Вторичное 2-комнатное жилье предлагают, прежде всего, в Ленинском районе (центр). Диапазон цен – от 2 до 2,8 млн руб. За период с 2017 по 2019 год стоимость вторичных 2-комнатных квартир почти не изменилась.

Совсем иная ситуация – с новостройками. Цены на такое жилье постоянно меняются – от 2,1 млн до 2,5 млн. В начале 2019 года стоимость 2-комнатных квартир резко снизилась – до 1,9 млн рублей. Летом стоимость снова нормализовалась – до 2-2,2 млн.

Как проверить квартиру перед покупкой

В сегменте бизнес-класса (новостройки) на стоимость влияет не только расположение и метраж, но и «видовые характеристики». Первоочередно продают жилье на верхних этажах с панорамным видом из окон.

В 2018 г. был зафиксирован наибольший рост цен именно в сегменте двухкомнатных квартир (на 3%). В 2019 году за полгода они выросли на 7%.

3 -х комнатные

Стоимость 3-комнатной квартиры в Махачкале – 3,2–3,9 млн руб. На вторичном рынке дороже – 4 млн. В новостройке 3-комнатное жилье еще в 2018 году можно было приобрести за 3,8 млн руб., но в 2019 году произошло падение цен – до 2,6-3 млн.

Цена на квадратный метр в 3-комнатной квартире – 35–45 тыс. руб. Средняя площадь такого жилья – 108 кв. м (обычно до 130 кв. м). На вторичном рынке этот показатель составляет 44–47 тыс. руб. По нему город находится в середине списка по сравнению с другими городами РФ – 65 место из 168.

Стоимость недвижимости в Махачкале в зависимости от района

Самое дорогое жилье – в Ленинском районе (центр). Здесь расположены квартиры в сегменте бизнес-класса или элитного уровня. Аналогичная стоимость жилья – на побережье.

Эконом-сегмент охватывает окраины города, где многие дома построены уже на предгорье.

Прежде всего, эконом-класс – это Сепараторный район. Здесь, в основном, вторичное жилье – многие дома стоят еще с советских времен. Но есть и новые многоэтажные здания. Бюджетные квартиры предлагают и в Редукторном районе.

Деление на плохие и хорошие городские районы условная – большая часть города однообразная. Чуть выше расценки касаются центрального проспекта, Советского района, ул. Ярагского. Элитный вариант – частный сектор. Откровенно плохим местом называют проспект Акушинского.

Многоэтажки строят и вблизи озера Акгель – Редукторный поселок. Новых жителей привлекают одноименным парком и набережной, популярной прогулочной зоной. На территории парковой зоны располагается комплекс аттракционов. Водоем планируют сделать украшением Дагестана, поэтому местная застройка поднимется в цене. Но уже сейчас расценки выше – из-за панорамного вида, который открывается на озеро. Это один из центральных районов города.

За 2018 год стоимость метража на вторичном рынке выросла в трех районах. В Советском – на 2,1% (это центр). На 2% повысилась цена в Ленинском районе. В Кировском повышение оказалось несущественным – на 0,2%.

Стоимость в разных районах в среднем (млн руб.):

• Кировский: 3;
• Ленинский: 3,5;
• Советский: 3,9.

Цены в Махачкале ниже, чем по стране. Средняя стоимость –2,5 млн руб.: за новую квартиру – 2,4, за вторичную – 2,8. Активно строится новое жилье – только за 2019 год количество предложений на этом рынке выросло на 14%. Махачкала входит в пятерку крупных городов страны с низкими ценами на вторичное жилье. Резкого роста цен на квартиры не предвидится. Наоборот, в связи с застройкой города стоимость может снизиться – особенно это касается квартир в Сепараторном и в Редукторном районах.