Как выделить долю в квартире?

Возможность поделить общую недвижимость на доли закреплена в ГК РФ (ст. 244). В таком случае, проведя процедуру отчуждения, каждый владелец получит конкретную часть имущества (с описанием размера). В основном это происходит в семьях, когда супруги с детьми проживают в одной квартире.

С чего начать

Следует различать такие процедуры, как раздел недвижимости и выделение долей:

• Если совладельцы разделяют общее имущество, то квартира перестает быть совместной собственностью. Каждый получает свою, отдельную часть.
• При выделении же долей происходит закрепление определенных частей квартиры за конкретными лицами. Недвижимость по-прежнему остается общей (основные положения описаны в статье 282 ГК).

Плюс, есть две формы владения:

• Долевая – каждый имеет право на определенную часть недвижимости. Раз доли уже выделены, собственникам остается отгородить свою часть.
• Совместная – существует общее право собственности на имущество без выделения конкретной доли. Следовательно, для выделения нужно сначала определить размеры частей каждого жильца.

Хозяева вправе самостоятельно поделить жилплощадь на части. Если размер доли не был обозначен, то недвижимость делится на равные части между всеми совладельцами. Приведем пример: если в квартире площадью 90 кв.м. проживают три человека, то доля каждого составляет 30 кв.м. При наличии разногласий деление жилья производится в судебном порядке.

Стороны могут оформить и разделение счетов по оплате за ЖКХ и другие услуги. Но нужно помнить – если есть задолженность за период больше трех месяцев, то могут отключить горячую воду, электричество и т.п.

Когда совладельцы согласны поделить квартиру, действуют они следующим образом:

1. Подготавливают договор о выделении долей, подробно прописывая в нем все условия сделки.
2. Оформляют выделенные части должным образом. Скажем, если для этого требуется провести перепланировку либо другие строительные работы – получают согласие в БТИ, и регистрируют результат.
3. Определяются с финансовой стороной разделения квартиры: если кто-либо имеет долю меньше, чем у других, то совладельцы доплачивают ему, а если его доля больше, чем у остальных – компенсацию платит уже он.
4. Стороны регистрируют договор и свои права в Росреестре.

Доплата не обязательно производится в денежной форме. Стороны могут определить, какой вид компенсации их устраивает. Главное, четко прописать это в основном соглашении.

Выделить ребенку

Каждому из супругов и их детям должна принадлежать определенная часть квартиры. Право детей на долю в недвижимом имуществе закреплено законодательно.

За исполнением законных требований следят Органы опеки и попечительства (ООиП). С этой инстанцией собственникам придется согласовывать процедуру выделения доли.

Порядок действий практически не меняется:

• Определиться с условиями разделения квартиры и составить соглашение.
• Собрать необходимые документы.
• Подать их в Росреестр и ООиП.
• Дождаться решения Росреестра и органов опеки, а затем пройти госрегистрацию прав каждого собственника.

В конце они должны получить разрешение от ООиП. Важное условие: доля несовершеннолетнего ребенка в новом помещении должна составить не меньше той, что была у него в прежнем месте жительства.

При оформлении развода и выделении долей тот, кто будет воспитывать ребенка, имеет право на большую часть квартиры.

В ипотечной квартире

Жилье, купленное в ипотеку, может быть поделено посредством заключения дополнительного соглашения с банком. В нем указывают условия выделения долей из основного договора. В результате, долг заемщиков по кредиту распределяется строго пропорционально размеру частей квартиры, которые им принадлежат.

Перед оформлением выделение следует получить письменное согласие от банка. Главное требование – каждый дольщик должен подтвердить свою финансовую состоятельность, способность платить по взятому кредиту.

Соответственно выделить долю ребенку в ипотечной квартире не получится, сперва нужно будет закрыть ипотеку. А если же закон требует выделение доли несовершеннолетнему (если например часть ипотеки гасится материнским капиталом), то делается нотариальное обязательство, что после закрытия ипотеки, соответствующая доля в квартире будет выделяться ребенку.

По материнскому капиталу

Перед тем как перевести средства материнского капитала на счет продавца, Пенсионный Фонд запросит заверенный документ об исполнении обязательств перед покупателем. Эта мера гарантирует, что нынешний собственник жилья в следующие полгода передаст квартиру приобретателю в общую собственность. Далее доли выделяют по общему согласию, подписав соответствующий договор.

Отличительная особенность это время, которое понадобится на проведение всей процедуры. ПФ запрашивает много документов и довольно долго их одобряет. Может понадобиться до двух месяцев, прежде чем сделку пропустят, и можно начать оформлять права в Росреестре.

Выделение в натуре

После фактического выделения каждый из владельцев должен получить (отдельно):

• Вход в свою часть квартиры (обычно – это отдельная комната).
• Кухню.
• Ванную и туалет.

В итоге, образуется новое, отдельное помещение, принадлежащее только одному человеку.

Есть два способа провести выделение:

1. Процедура деления помещения на части может быть оговорена мирно, если собственники согласны на предлагаемые условия.
2. Если хоть один отказался, другие заинтересованные лица могут решить проблему через суд.

Но нужно учитывать размеры самой квартиры, которую пытаются поделить: в помещении небольшого размера вряд ли получится выделить положенную каждому отдельную ванную комнату и пр. То есть, дело не только в наличии желания собственников выделить свои доли, но и в технической возможности провести такую процедуру.

Для этого и нужно согласовывать процедуру с БТИ: там подскажут, можно ли отделить комнату с учетом расположения несущей стены, коридора и прочих моментов. Плюс, при наличии доказательной базы, суд может учесть и фактическое пользование жилым помещением. К примеру, будет выявлено, что один из сособственников произвел ремонт, улучшив общее состояние квартиры. Поскольку результат таких действий нельзя отделить, а сделано это за собственный счет, он может претендовать на увеличение доли.

Гораздо проще провести выделение в частном доме, нежели в квартире. Обычно, в таких ситуациях суд обязывает выкупить долю у человека, который отказывается от условий раздела. Лицо, владеющее незначительной долей, как правило, не заинтересовано в дальнейших разбирательствах. На перевод компенсации дается не больше месяца. После получения положенной суммы, гражданин лишается прав на часть помещения.

Выплата может производиться, даже если собственник не пожелал продавать свою часть. В статье 252 ГК указано, что если лицу принадлежит маленькая доля квартиры, выделить в натуре которую невозможно, то суд постановляет выплатить ему полную стоимость.

В результате, после выделения долей права каждого собственника будут зарегистрированы в Росреестре. При необходимости они смогут заказать выписку из ЕГРН, подтверждающие их статус владельца.

Сколько стоит?

Госпошлина за прием документов и регистрацию прав в Росреестре составляет 2000 рублей. Плюс, нужно оплатить услуги специалистов из БТИ (сумма зависит от особенностей технических работ и самой квартиры) и компенсацию другому владельцу (соразмерную величине доли).

Обращение в суд

Если же прийти к соглашению насчет размера доли или же других обстоятельств, не удалось, придется обращаться в суд.

Алгоритм действий следующий:

• Заинтересованному лицу следует получить свидетельство, подтверждающее, что запрашиваемую долю можно выделить в натуре. Обычно для этого нанимают специалистов из БТИ, которые проводят экспертизу помещения. По результатам осмотра составляется заключение.
• Далее он подает иск в суд. В заявлении подробно описывают сложившуюся ситуацию, прикладывают к нему заключение эксперта. Если выявили что нужно произвести доплату другим владельцам, то прикрепляют документ с расчетами. Ответчиками выступают сособственники. Истец подает и иные документы, подтверждающие его правоту.
• Затем оплачивается госпошлина. Квитанцию также прикладывают вместе с заявлением.

Если суд решает в пользу истца, он забирает постановление и идет регистрировать свои права (выполняя все условия).

Независимо от того, в каком порядке проведена процедура выделения, всем собственникам необходимо пройти госрегистрацию, подав в Росреестр:

• Заявления (по одному на каждого дольщика). Те, кто успешно выделил долю, регистрируют ее, а лица, которые получают компенсацию – изменения в правах на недвижимость.
• Каждый участник прикладывает свой паспорт.
• Подается документ, на основании которого производится регистрация изменений – решение суда или договор о добровольном выделении доли.

Подведем итоги. Выделить доли можно по добровольному согласию либо в судебном порядке. Для успешного проведения процедуры нужно определиться с условиями распределения частей, заказать экспертизу жилья в БТИ, и предоставить пакет документов в Росреестр. За право собственности ребенка на долю в квартире отвечают ООиП, а раздел ипотечной недвижимости нужно согласовывать с кредитором.