Договор купли продажи квартиры образец

При покупке новой квартиры каждый человек задумывается о том, как избежать мошенничества и махинаций со стороны продавца. Продавец, в свою очередь, хочет продать квартиру в максимально сжатые сроки, по выгодной цене платежеспособному и надежному покупателю. В связи с этим на практике был введен договор купли-продажи, который позволяет избежать спорных моментов при должном заполнении.

Особенности договора купли продажи квартиры

Договор купли-продажи это обязательное законодательно установленное соглашение, на базе которого фиксируется требование о передаче покупателем другому лицу недвижимости на возмездной основе.

Существенные условия

Условия, которые являются неотъемлемыми компонентами договора купли-продажи:

1. Предмет соглашения

Предметом будет признано приобретаемое имущество, характерные черты – обязательное соотношение с 3 критериями – высокая стоимость, отсутствие иных лиц, претендующих на собственность, связь с землей.

2. Стоимость договора

В соглашении должна стоять конкретная стоимость приобретаемого имущества, которая является окончательной и изменению не подлежит.

3. Форма

Все договоры в соответствии с законодательством, составляются в форме письменного документа, в 2 экземплярах, скрепленных подписями сторон. Переход права пользования, владения и распоряжения домом фиксируется посредством регистрации.

4. Стороны

Их может быть только два, в случае, если процедура оформления не предусматривает привлечение экспертов (по соглашению), 3 и более – в случае, если от имени сторон действуют их законные представители по доверенности.

Передача квартиры в собственность покупателя происходит на основании согласования и подписи передаточного акта. В случае если продавец умышленно исказил любые сведения об объекте сделки, он не освобождается от исполнения договора в надлежащем виде. Риск уничтожения и гибели квартиры поступает в зону ответственности принимающего лица в момент заключения договора.

В целях комплексной оценки полной стоимости имущества необходимо прибегнуть к услугам специальных лиц – оценщиков, которые соответствуют нормам ФЗ №135 от 29 июля 1998 г. Без оценки имущества договор не будет иметь силу в юридическом плане.

Договор купли продажи квартиры

Договор подобного рода заключается в обязательном порядке, когда квартира передается на возмездной основе любым лицам. Законодательные условия оформления передачи на возмездной основе недвижимости закреплены в ст. 454 ГК РФ. Следовать им обязательно: в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Пример договора

Пример договора лучше всего запросить у квалифицированного юриста в связи с наличием правок и изменений в действующее законодательство за 2018 г. (см. файл 1)

Скачать бланк/образец

Бланк договора (см. файл 2)

Особые случаи

Помимо стандартного договора купли-продажи, предусмотрены особые типы договоров, в зависимости от типа сделки.

С аккредитивом

Снизить возможные риски по договору купли-продажи может использование специальной бумаги – банковского аккредитива. Документ предполагает дополнительные гарантии на честное прохождение всех этапов передачи собственности в новые руки.

Такой тип дополнительно обремененного договора оформляется при тех обстоятельствах, когда фиксируется отсутствие доверия к продавцу.

Чтобы оформить такое соглашение, необходимо:

1. Обратиться в банк за услугой по составлению специального аккредитива: когда учреждение согласно на осуществление должным образом сделки – прописать в одном из фиксированных условий договора по передаче прав другому лицу условия расчета по аккредитиву. Размеры и принципы расчет указываются в разделе «Соглашение сторон».
2. Открыть счет в банке и подать заявление на оформление аккредитива.
3. Специалист банка проводит процедуру открытия и выдает клиенту документ.

Для получения денег из банка предоставляются:

• договор о продажи квартиры;
• свидетельство регистрации объекта недвижимости.
• В договоре с аккредитивом содержатся:
• стандартные данные по договору;
• порядок выплат по аккредитиву;
• условия оформления аккредитива;
• гарантии продавца.

Составляется договор в 4 экземплярах, 2 для продавца, 1 – для органа регистрации.

Оформление происходит в течение 20 мин., оплата по нему производится в рублях. Стоимость открытия составляет 2,5 тыс. руб.

В ипотеку (Сбербанк, ВТБ)

При оформлении договора в ипотеку необходимо руководствоваться Законом «Об ипотеке» ст.8, а также ст. 9.

Договор дополнительно содержит сведения:

• предмет;
• оценка;
• условия договора;
• размер и сроки погашения ипотечных платежей;
• условие о взыскании;
• способы реализации имущества в залоге.

Договор должен быть зарегистрирован.

На соглашение распространяются правила п.1. ст.77-78, п.2. ст.10 Закона, ст.395, 488, 811 ГК.

Сбербанк предлагает следующие условия ипотечного кредитования, актуальные на 2018 г.:

• от 10,75% годовых;
• первоначальный взнос в размере 20% от оценочной стоимости квартиры;
• акции при покупке новых квартир – льготные ставки, взнос 15%;
• программа с материнским капиталом по ставе 12,5%;
• сроки погашения кредита составляют 30 лет;
• сумма кредита стартует от 300 тыс. руб.

ВТБ:

• 13,5% годовых;
• первоначальный взнос в размере 20% от оценочной стоимости квартиры;
• сроки погашения кредита составляют 30 лет;
• сумма кредита стартует от 500 тыс. руб. до 75 000 000 руб.

Процедура оформления проста:

• Комиссия банка оценивает стоимость объекта покупки;
• Стороны готовят документацию по покупке;
• Принимается решение по кредиту;
• Оформляется договор + страховка;
• Оформление сделки.
• Все бюрократические действия занимают 4 месяца.

Продажа с рассрочкой платежа

В условиях такого договора указывается условия о рассрочке. В отдельном пункте указывается сумма первого взноса и график погашения других. Устанавливается срок последнего платежа. Обычно такие договоры заключаются на 1-2 года.

Права на владение квартирой покупателем наступают в момент осуществления последнего платежа. В случае наличия отметки нотариуса, жилая площадь может быть внесена в реестр «с обременением».

С материнским капиталом

В данном случае необходимо согласие ПФР. Для получения одобрения необходимо приложить обязательные бумаги, фиксирующие сделку:

• справка об открытии счета продавца;
• выписка со счета продавца;
• расписка об обязательстве выплаты денег покупателем, заверенная у нотариуса и расписка о получении денежных средств продавцом;
• сертификат о получении материнского капитала;
• справка из ПФР о наличии денег;
• заверенное нотариально обязательство о долевом распределении.

Заказать справку нужно в МФЦ. В остальном процедура оформления договора стандартная.

Квартира с долгами

Чтобы проверить, имеется ли долг на квартиру, необходимо потребовать МФЦ Росреестра о наличии долга по коммуналке. Задолженность по квартплате при передаче собственности не переходит на нового собственника, поэтому такая сделка возможна.

Чтобы оформить сделку без проблем необходимо:

• погасить долг до заключения соглашения;
• по предварительному договору передать покупателю задаток;
• составить заключение о том, что покупатель берет на себя обязательство по уплате долга.

При использовании 1 из 3 методов все претензии по долгам будут переадресованы предыдущему собственнику квартиры.

Дополнительные документы

Объем прилагаемой к договору документации зависит от конкретного объекта недвижимости, его правового статуса самого объекта и участников соглашения на куплю-продажу.

По общему правилу, в пакет подтверждающей документации входят:

• Удостоверение личности сторон – паспорт.
• Документ о браке, согласие в письменной форме от супруга на реализацию имущества 3 лицу, оформленное нотариально.
• Основные правила владения квартирой – договор продажи и покупки объекта, его передачи в дар, свидетельство о том, что права собственности на квартиру зарегистрированы на продавца и т.д.
• Паспорт на жилое помещение – максимум 5-летней давности. Если тех. Паспорт устарел – обратиться в БТИ за выдачей нового.
• Если собственник продаваемой квартиры не достиг возраста 14 лет – свидетельство о рождении и специальный разрешительный документ из органа опеки. Продавать недвижимость несовершеннолетнему лицу нельзя в том случае, если у него нет альтернативного места, куда можно оперативно прописаться. Новая квартира должна соответствовать требованиям действующего законодательства по нормам площади на 1 человека, условиям жизни и т.д.
• Договор в 3 экземплярах: 1 – для покупателя, 2 – для продавца, 3 – для регистрирующего органа.
• Доверенность.

Самое большое число махинаций связано именно с оформлением сделки на фиктивную доверенность. Всем гражданам рекомендуется досконально проверять данный документ на соответствие действительности. С этой целью лучше всего обратиться к помощи практикующего юриста.

• Справка о том, что долг за покупку квартиры погашен.

Для того чтобы подтвердить правдивость сделки и удостоверить ее «чистоту» нужно подготовить следующие документы:

• выписку ЕГРП – для проверки истории передачи квартиры от собственника к собственнику;
• данные домовой книги – за последний календарный месяц. В данной бумаге фиксируются консолидированные данные о прописке в квартире, а также об ее возможном аресте и прочих обременений согласно действующему законодательству.

В дополнение к вышеуказанному списку бумаг, прилагаются по ситуации:

• свидетельство о кончине одного из супругов;
• договор предыдущего собственника;
• справка о том, что продавец обладает дееспособностью.

Рекомендуется требовать справку о дееспособности от пожилых людей, людей в странном психоэмоциональном состоянии, а также у инвалидов и их опекунов. Лучше избегать сделок с такими лицами, т.к. нередки на практике случаи обращения в суд о признании сделки недействительной.

Передаточный акт к договору

После оформления необходимой документации в нужных инстанциях, непосредственно в момент передачи квартиры «из рук в руки» создается передаточный акт согласно ст. 556 ГК РФ. Этот документ является свидетельством исполнения всех обязательств по договору.

Перед его подписанием необходимо уладить все спорные моменты, ведь после того, как он заверен – отменить сделку не представляется возможным.

Документ составляется в 3 экземплярах и содержит в себе:

• название, дату и местонахождение объекта купли-продажи;
• данные о сторонах договора;
• отсылку на основной договор;
• данные из БТИ о месторасположении квартиры;
• описание объекта: его S, числа комнат, балконы и т.д.;
• графу об отсутствии претензий к продавцу;
• подписи сторон.

При наличии долгов за квартиру, различных недостатков технического характера, покупатель в праве зафиксировать их в акте и требовать их устранения.

1 экземпляр передаточного акта передается в «Росреестр» (УФРС), в котором фиксируется регистрация в государственном реестре владельца имущества по договору при покупке новой квартиры. При покупке вторичного жилья документы предоставляются в УК или ТСЖ и проводится регистрация нового собственника по месту будущей прописки, а акт предоставлять не нужно в официальном порядке: он необходим только при оформлении кредита в банке или ипотеки. Нотариально заверять акт не нужно.

Дополнительное соглашение к договору

Если условия не устраивают хоть одного представителя по договору, то можно не менять договор полностью. Достаточно составить Дополнительное соглашение, с учетом фиксации необходимых сведений. Документ должен быть подвергнут заверению у нотариуса. Отдается вместе с другими документами на гос. регистрацию.

Дополнительное соглашение при отсутствии договора теряет свою юридическую силу.

В документе фиксируются:

• данные о сторонах;
• ссылка на основной договор;
• конкретные пункты, в которые внесены изменения;
• новые условия по пунктам;
• дата вступления изменений в силу;
• неизменность прочих условий договора помимо указанных в дополнительном соглашении.

Требуется оформить изменения в нумерованном списке, скрепить подписями и печатями.

Согласие супруга

Согласно п.2. ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласие супруга на куплю-продажу недорогих вещей не требуется, но в случае с покупкой-продажей недвижимости супруг в праве выразить свое несогласие.

При покупке любых объектов, на которые требуется нотариальное заверение или гос. регистрация, согласно п. 3. письменное согласие супруга требуется не только получить, но и заверить у нотариуса. Без получения согласия у авторитетного лица, сделку нельзя будет признать выполненной.

Стоимость нотариального оформления данного документа составляет 1 тыс. руб.

Нотариальный договор купли продажи квартиры

Согласно ФЗ №218 от 02 января 2017 г. нотариально заверяются договоры при оформлении:

• недееспособными лицами согласно п.2. ст. 54 ФЗ;
• лицами, не достигшими 18 лет согласно п.2. ст. 54 ФЗ;
• сделок в долевой собственности согласно п.1, ст.42;
• по договору содержание иждивенца до конца его жизни согласно ст. 584 ГК РФ.

При отчуждении имущества происходит нотариальное заверение, а при продаже – совсем не обязательно. Во втором случае достаточно простой письменной формы.

Стоимость

Услуга является юридической и тарифы на нее не регламентированы. Стоимость оформления договора составляет от 2 до 10 тыс. руб.

Образец договора купли продажи квартиры

Образец купли продажи квартиры представлен во вложении. (файл 3)

Регистрация договора купли продажи квартиры

Зарегистрировать договор купли продажи необходимо в обязательном порядке. В противном случае, права собственности на имущество не будут действовать.

Зарегистрировать договор можно:

• в МФЦ «Мои документы»;
• в отделении Росреестра;
• через сайт Росреестра.

Электронная регистрация

Самый удобный и быстрый способ регистрации – электронный. Для этого покупатель обязан подать заявку на регистрацию по утвержденной форме, в которой указывается:

• цель – принятие квартиры в собственность;
• вид объекта;
• кадастровый номер;
• площадь;
• адрес;
• сведение о лице и телефон, а также адрес электронной почты.

После отправки данных необходимо ожидать ответа на сотовый и электронной почты о том, что квартира зарегистрирована.

Срок регистрации

Сроки регистрации через Росреестр варьируются от 3 до 10 рабочих дней. В среднем оформление занимает 1 неделю.

Кто оплачивает гос. Пошлину

Размер взимаемых средств на фиксацию новых прав собственности составляет 2000 руб. Уплачивается покупателем.

Расторжение договора

Основаниями для расторжения соглашения на покупку квартиры являются:

• фальсификация данных об объекте со стороны продавца;
• отказ от уплаты долга в соответствии с пунктом соглашения со стороны покупателя;
• отсутствие снятия с учета по месту регистрации объекта;
• прочие прецеденты.

Аннулировать договор можно только в судебном порядке.

Для обращения в суд нужно подготовить полный пакет документации.

Механизм заключения договора купли-продажи весьма сложен и запутан. Любая ошибка в нем может повлечь за собой недействительность сделки. Поэтому чтобы избежать негативных последствий неверного оформления документации при покупке квартиры, рекомендуется не заключать договор напрямую с продавцом, а оформить сделку через посредника, с участием 3-их лиц: банка, ПФР, адвоката и т.д.