Последнее время все чаще российские граждане желают переехать из городских условий за город, где можно постоянно жить в чистой экологической обстановке.
Многие граждане имеют на праве собственности участки в дачных или садоводческих кооперативах, или товариществах. Поэтому некоторые из них задаются вопросом, как перевести дачный участок в ИЖС.
Эта задача вполне выполнима, но при соблюдении определенных условий.
Категория земельного участка
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки в России подразделяются на определенные категории.
Кроме этого нормативного акта, правовой статус категорий участков земель, порядок их перевода из одной категории в другую регулируется Федеральным законом от 21.12.2004 г. под № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Согласно его нормам, на территории страны земли делятся на следующие категории:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- промышленности, транспорта, земли министерства обороны, энергетики и других специальных отраслей;
- водного фонда;
- лесного фонда;
- заказников и заповедников;
- земли резерва.
Такое деление на категории содержится в указаниях ст. 7 ЗК РФ.
Статья также содержит норму о том возможности переоформления некоторых категорий земель в другие категории при соблюдении надлежащих обстоятельств.
В силу положений правовых актов участки под индивидуальное жилищное строительство относятся к категории земель населённых пунктов, т.е. земли в городской черте или сельских поселений.
На земельном участке ИЖС допускается размещение жилого дома до 3-х этажей, хозяйственных строений, например, бани, гаража, сарая и т.д.
Такие земли находятся вблизи к дорожной сети, они имеют подведенные сети коммуникаций, инфраструктуру и необходимое благоустройство.
На законодательном уровне определен градостроительный регламент, которым устанавливается правовой режим и правила застройки земель, находящихся в различных территориальных зонах.
Регламента должны придерживаться правообладатели земельных наделов, а также арендаторы участков.
Некоторые земельные участки не соответствуют требованиям градостроительного законодательство согласно нормам Земельного кодекса РФ.
Муниципальные органы запрещают какое-либо использование таких участков, даже если они пустуют.
Участки не соответствуют назначению в следующих случаях:
| Вид разрешенного использования участка | не входит в определенный законом перечень (классификатор), содержащий ВРИ земли |
| Параметры участка | не соответствуют максимальным или минимальным значениям, установленным правилами градостроительного законодательства |
Зачастую к землям населённых пунктов прилегают иные виды участков, которые фактически находятся за пределами городской черты или сельского поселения. Такие участки могут быть переведены в категорию земель, предназначенную для индивидуального строительства.
Правила и порядок выполнения перевода категории земельных участков в категорию населенных пунктов, предполагающую возможность жилищного строительства регулируется Земельным Кодексом РФ.
Помимо того в ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», других правовых актах федерального и регионального уровня содержатся специальные нормы, регламентирующие данную процедуру.
Смена назначения участка земли на ИЖС позволит разместить частный дом, а также расширить правовые возможности собственника участка.
В силу положений ст. 83 ЗК РФ допускается изменение категории земельного участка:
| Собственником которого является государство | или субъект РФ на основании распоряжения соответствующих органов |
| Сельхоз. земель | в том числе расположенные в городской черте участки, имеющие другое назначение |
Участок предоставляется по распоряжению органа исполнительной власти субъекта РФ.
Они имеют компетенцию распоряжения участками земли, а также принятия решений о переводе земель из одной категории в иную.
Согласно ст. 8 ЗК РФ, перевод земель поселений в земли иных категорий и земель иных категорий в земли поселений независимо от их форм собственности осуществляется органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Земельным Кодексом.
Внутри какой-либо категории земли также выделяются виды разрешенного использования (основные и дополнительные). В соответствии с ВРИ может быть использован конкретный участок.
Возможности использования дачных земельных участков регулируются положениями Федерального закона N 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно п. 2 ст. 23 данного закона, строительство капитальных объектов строительства на садовых участках возможно лишь в случае, если такие участки входят в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, в отношении которых утверждены градостроительные регламенты, которые разрешают возможность такого строительства.
Садовый домик может признаваться жилым, а жилой дом садовым домиком в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).
Дачные и огородные участки могут образовываться из категории земель населенных пунктов либо из сельскохозяйственных земель.
При постройке жилого дома на дачном участке нужно подать уведомление о начале строительных работ с приложением необходимых документов, а после их завершения уведомление об окончании строительства.
Кроме жилого дома на дачном (садовом) участке можно возвести хозяйственные постройки, выращивать овощи.
В отношении хозяйственных строений, теплиц, гаражей, сараев, бань на садовых земельных участках, то уведомительный порядок не действует.
Перевод дачного участка под ИЖС
Нормативно правовыми актами, регулирующими непосредственное выполнение строительных работ, являются СНиПы (в настоящее время СП – своды правил), содержащие строительные нормы и правила.
Действия таких норм и правил относятся ко всем разновидностям объектов недвижимости, независимо от их назначения, в том числе домом на участках ИЖС.
При строительстве индивидуальных домов для постоянного проживания следует ориентироваться на нормы, установленные в СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства.
Правила включают указания о размещении частного дома, о соблюдении правил противопожарной безопасности и т.д.
Следуя определенным условиям правовой статус садового земельного участка, предоставленного под дачу, можно изменить в категорию участков под ИЖС.
Условия переоформления:
| Принадлежность участка на праве собственности | земельный надел относится к землям иного назначения |
| Участок принадлежит муниципалитету на праве собственности | или находится в федеральной (региональной) собственности, участок не относится к сельскохозяйственным землям |
Земельный надел должен быть использован в соответствии с категорией земель, в которой он находится. Категория земель обуславливает его назначение.
К примеру, не разрешается возведение особняка на участке, отнесенном к категории земель сельскохозяйственного назначения.
Дачные земельные участки находится на земельных участках, которые входят в категорию земель сельскохозяйственных угодий.
Первостепенное различие между участками разных категорий состоит в их назначении, которое определяет их возможное использование.
Сельскохозяйственные земли имеют назначение, связанное с выращиванием с/х культур, которые могут быть употреблены в пищу.
Различие участка ИЖИ и дачного участка заключается в их функциональном назначении.
В действительности, в настоящее время законодательство не содержит термина «дача». Это понятие не применяется в нормативных актах с 1 января 2019 года. Сейчас используются термины «садовые» и «огородные участки», СНТ (садовые товарищества) и ОНТ (огородные некоммерческие товарищества). Огородные земельные наделы не допускают строительство объектов недвижимого имущества.
Чтобы перевести дачный участок в земли ИЖС, потребуется сменить категорию земель сельскохозяйственных угодий на категорию участков городской территории.
Но в процессе выполнения этой процедуры возникают трудности в результате расположения участка, поэтому переоформление осуществить непросто.
Участок должен находиться в пределах населенного пункта или должна иметься возможность его расширения.
Разница между ИЖС от СНТ, что лучше, смотрите в статье: чем отличается ИЖС от СНТ.
Согласно указаниям правовых актов, изменение назначения участка земли не допускается в следующих случаях:
| Наложены ограничения | на возможность перевода согласно требованиям законодательных актов или такая смена запрещена |
| На основании заключения экологической экспертизы | земельный участок не может быть изменен на иную категорию, в том числе а индивидуальное жилищное строительство |
| Назначение участка не соответствует градостроительному регламенту | соответствующей территориальной зоне, землеустроительной документации |
Индивидуальные жилые дома должны находиться на участках, расположенных в городской черте или в пределах сельских поселений.
К участкам ИЖС, как правило, подключены все необходимые для жизни сети инженерных коммуникаций:
- Электричество;
- Водоснабжение;
- Канализация;
- Газ и т.д.
Садовый участок не во всех случаях получается обустроить должным образом, так как не всегда имеется фактическая возможность подведения инженерных коммуникаций.
Следует понимать, что развитие инженерной инфраструктуры на участках ИЖС выполняют органы местного самоуправления за свой счет.
Последовательность действий
Если собственник земельного надела принял решение перевести дачный (садовый) участок в категорию земель для ИЖС, то ему необходимо подать соответствующее заявление о местную администрацию.
Заявление подается лично в орган исполнительной власти муниципального образования.
Орган местного самоуправления принимает решение по заявлению в течение определенного в законодательстве срока, после чего заявителю выдается ответ.
В силу положений нормативно-правовых актов в области перевода участков в другую категорию к ходатайству правообладателю садового участка нужно приложить:
| Паспорт гражданина РФ, подтверждающий личность заявителя | и разрешение главы администрации населенного пункта |
| Кадастровый паспорт участка | Правоустанавливающие бумаги на него |
| Выписку из кадастра | содержащую информацию об участке, возможность изменения категории земли на другую; |
| Выписку из единого государственного реестра юридических лиц | или индивидуальных предпринимателей |
| Основание возникновения права собственности | владельца земельного участка |
| Заключение экологической экспертизы | если переоформление участка, должно осуществляться в соответствии с требованиями нормативных актов |
| Согласие собственника земли | на процедуру ее перевода в другую категорию |
| Расчеты | потерь сельхоз. продукции |
Орган государственной власти субъекта в случае принятия положительного решения по заявлению собственника дачного участка выдает ему акт о переводе участка из одной категорию в другую.
Такое заявление рассматривается соответствующими органами в течение:
| двух месяцев | муниципальными органами |
| трех месяцев | органом исполнительной власти субъекта |
Начало течения срока отсчитывается со дня принятия органом местного самоуправления заявления, если иное не установлено нормами действующего законодательства.
После истечения вышеуказанного срока правообладателю участка направляется решение о переводе дачного участка под ИЖС или отрицательное решение по его ходатайству.
На законодательном уровне установлен правовой режим в отношении всех категорий земельных участков, включая земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.
Если возникает необходимость изменения назначения земельного участка, он может быть переведен в другую категорию.
Но такая процедура воплощается в жизнь достаточно редко.
Для осуществления перевода дачного участка под земли ИЖС подается заявление, которое составляется в письменной форме на имя главы местной администрации.
В заявлении должны быть указаны следующие сведения:
| Сведения о принадлежности участка | конкретному лицу |
| Категория земель | существующая, и в какую нужно перевести земельный надел |
| Для чего требуется смена назначения | и правового статуса |
| Кадастровый номер | участка, который требуется перевести в иную категорию |
| Кадастровая стоимость участка | ориентированная на среднее значение кадастровой стоимости, определённой по муниципальному образованию |
Заявление подписывается заявителем, на нем ставится дата его подачи.
Какие документы нужны для строительства дома на земельном участке ИЖС, читайте здесь.
Видео: Как изменить целевое назначение земли под ИЖС:
