Купля-продажа дачи: порядок процедуры

В России дачные участки снова набирают популярность — за длительный зимний сезон и весенне-осеннее ненастье город успевает изрядно надоесть. В мае преимущественно по пятницам на выезде из мегаполисов выстраиваются километровые пробки. Это счастливые садоводы спешат проведать свои приусадебные хозяйства, сады и огороды.

С 2018 года появились новые условия в законодательстве, позволяющие прописаться в дачном доме. Некоторые воспользовались этим изменением и предприняли глобальный переезд. Все больше людей стремятся к оздоровлению, желает перебраться поближе к природе, земле и благотворному свежему воздуху. В свете этой тенденции ознакомимся, как купить дачу и что нужно знать при покупке и продаже дачи.

Юридическая база: как правильно оформить покупку дачи

Когда у продавца дачного участка на руках полный пакет необходимых бумаг, процедура продажи недвижимого имущества совершается беспрепятственно и безотлагательно.

Покупателю тоже необходимо знать, на что обратить внимание при покупке дачи в СНТ, какие есть подводные камни в этом процессе и какие документы нужны для купли-продажи. Со стороны приобретателя особенно важен сбор и анализ информации и инструкций.

В обоих случаях не обойтись без применения законодательной базы. В содержании договора купли-продажи всегда обозначены сноски на главы гражданского и земельного кодексов.

Так, из ГК РФ в договор купли-продажи заложено:

• какие обстоятельства сопровождают заключение сделки;
• объем ответственности, связанный с исполнением и несоблюдением пунктов соглашения;
• случаи, когда сделка теряет силу и неминуемый исход от этого;
• поводы с целью официального расторжения и моменты этого процесса (статьи 549—557);
• существующие условия при расчетах между участниками сделки (статья 488);
• каким образом происходит передача имущества от продавца к покупателю.

В ЗК РФ прописано требование постановки надела на кадастровый учет с изложением этапов процедуры.

Примечание. До конца 2018 года у владельцев еще есть время для постановки на кадастровый учет. Межевой план и кадастровый номер дают право получить правоустанавливающие документы и совершать различные сделки с землей, такие как продажа, аренда, дарение и прочее.

Приобретение земли у государства происходит посредством земельного аукциона, ход которого описан в статье 38 Земельного кодекса.

Оформление документов для купли-продажи дачи с земельным участком

Проведение сделки купли-продажи дачи требует размеренных и последовательных шагов.

Изучение объекта сделки:

1. Для этого знакомятся с данными публичной кадастровой карты, на которой просматривается точное расположение с окрестностями, дорогами, коммуникациями, водоемами. Достаточно ввести в строку поиска кадастровый номер участка.
2. Изучаются документы на право владения предложенным участком, среди которых договор продажи, дарения, вступления в наследство, протокол местных властей о предоставлении надела или судебное решение, свидетельство о регистрации.
3. Анализируется разрешение одного из супругов, пребывающих в браке, об отсутствии претензий, если имущество находится в общей собственности. Если есть иные дольщики, требуется и их согласие в письменном виде.
4. Тщательно изучается кадастровая выписка (полная) из Единого государственного реестра прав. Из этого источника становятся известны такие детали, как переход и прекращение прав, существующие обременения.
5. Производится личный осмотр территории для более подробного изучения, вплоть до наличия тех или иных магазинов, инфраструктуры и знакомства с соседями.

Следующим шагом предпринимаются такие действия:

1. Оформление договора проводится по стандартному шаблону. Для подтверждения соглашения у нотариуса подписями скрепляются три образца, так как один из них — экземпляр для нотариуса, заверяющего договор.
2. Сбор документов. Вместе с подписанным договором они передаются в департамент Федеральной службы государственной регистрации. Там же заполняется заявление на регистрацию и засвидетельствование передачи прав на собственность. Помимо Росреестра в этих целях для населения действуют центры МФЦ.
3. В Росреестр обращаются непосредственно собственники и прямые покупатели либо привлекаются законные представители, подтвердившие свои намерения действовать от имени продавца/покупателя доверенностью от нотариуса. Также необходима справка из налоговой инспекции об отсутствии долгов.
4. Будет не лишним подписать специальный акт, где описаны варианты и временные рамки перехода средств от покупателя продавцу, заключительной переуступки прав.
5. На проверку документов и занесение отметки в реестр в основном отводятся 10-14 дней. Свидетельство о регистрации права на собственность выпускается чуть позднее — в пределах 30 дней.

Случаи отклонения запроса связаны с недочетами при заполнении документов, актов, справок или отсутствием каких-либо позиций в перечне поданных бумаг.

Будет интересно:

Как зарегистрировать дом на дачном участке и какие документы нужны для оформления

Как производятся расчеты по недвижимости с помощью банковской ячейки

Рассмотрим, какие документы нужны для купли-продажи дачи. Чтобы не допустить разногласий и даже обманов, все стадии и условия сделки должны быть документированы: речь идет о существенных суммах, которые большинство собирает годами или заимствует в кредитных учреждениях под немалые проценты.

Перечень документов при покупке дачи с земельным участком включает в себя:

• свидетельства о регистрации земельного участка и возведенных на нем построек;
• договор дарения, продажи или вступления в наследственные права, доказывающий право собственности продавца;
• разрешение от супруга или иных лиц, имеющих право собственности наравне с продавцом (продавец и совладельцы определяются по стоимости, в случае если кто-либо из них против оговоренной суммы, контракт признают недействительным и расторгают);
• кадастровая документация с паспортом, межевой план и акт определения границ, включая согласие в письменной форме от владельцев смежных участков;
• техпаспорт и поэтажный план здания, хозяйственных и бытовых строений;
• выписки из реестров, содержащие возможные ограничения и обременения объект не должен быть под залогом или судебным арестом;
• справка об отсутствии задолженностей из налогового органа.

Внимание! Нехватка того или иного документа в предоставляемом пакете нередко выступает признаком мошенничества. И, конечно же, к рассмотрению следует принимать только оригиналы документов, копии не обеспечивают права владения недвижимостью.

При регулярной смене владельцев участка и отсутствии оригиналов рекомендуется удержаться от покупки и подыскать вариант с прозрачными условиями.

Во избежание контакта с мошенниками необходимо заключать соглашение с участием нотариуса, это позволит исключить подвохи и проволочки:

• нотариус проконтролирует согласие разделов договора содержанию кодексов;
• проверит полномочия представителя по доверенности, которая бывает разовая взамен генеральной;
• гарантируется участие собственника, что позволит убедиться в его дееспособности (в случае несовершеннолетнего собственника интересы охраняют родители или опекуны);
• до заверения договора выдержат проверку все документы, нотариус выявит несоответствия и недостоверность;
• в случае утери оригинала какого-либо документа есть возможность получить равноценный дубликат.

Услуги нотариуса стоят 3–20 тыс. руб. в зависимости от региона и не должны превышать 100 тыс. руб.

К составлению договора купли-продажи приступайте с особой тщательностью.

Какие пункты должны быть обязательно:

1. Наименование соглашения с указанием места и даты оформления, ФИО участников соглашения и их паспортные данные, включая прописку. Заносится номер доверенности на представителя с датами и фамилией нотариуса.
2. Детальное изложение предмета договора. Включается полный перечень объектов (дом, земля, постройки) с их особенностями, функционалом, номерами кадастрового и технического паспортов, свидетельства о праве собственности.
3. Упоминание положений законов и кодексов, регулирующих операцию покупки и продажи.
4. Цена прописывается общая для всех объектов, так как земля и строения неразрывны и передаются как единое целое.
5. Прописывается метод расчетов с описанием сроков и порядка платежей. Для этих целей отлично подойдет банковская ячейка, позаимствованная в аренду.
6. Пункт о сочетании контракта с актом передачи и приема недвижимости (от этого пункта можно отказаться).
7. Перечисление прав и обязанностей, объем ответственности участников соглашения при конкретных случаях.
8. Форс-мажор.
9. Способы разрешения споров, связанных с исполнением обязательств по контракту.
10. Подписи сторон с полной расшифровкой.

Внимание! Пропуск основополагающих пунктов в договоре или недочеты при составлении вызовут отказ в регистрации. Исправленный впоследствии договор придется повторно подать с полным пакетом документов на проверку.

Заявитель имеет право обжаловать повторный отказ, если он покажется необоснованным.

Приложением № 1 к договору купли-продажи дома с земельным участком является акт приема-передачи, по которому продавец передает, а покупатель принимает дом и земельный участок.

Сроки и стоимость

Лицо, которое передает свой участок новому владельцу, заинтересовано в собственной выгоде и старается назначить хорошую цену за свое владение. В то же время приобретателю стоит знать базовые  критерии для определения цены объекта:

• местоположение участка (цена снижается по мере удаления от областного центра);
• площадь и форма участка с учетом категории и вида использования;
• наличие дома и иных строений, которым подобает быть зарегистрированными, а не попадать под снос из-за неправомочного строительства или несоблюдения расстояния между объектами и границами;
• наличие коммуникаций;
• действующая инфраструктура, прохождение магистральных трубопроводов и трасс;
• сезон покупки: обычно после схода снега цены поднимаются на 10–20 процентов;
• уровень благоустройства земли, наличие хорошего гаража, бани или теплицы, учитываются также примененные при строительстве материалы дома и год постройки;
• расстояние до леса и водоемов;
• благоприятные контакты с соседями и согласие относительно границ.

Для определения стоимости объекта нанимается независимый оценщик с лицензией на оказание оценочных услуг. Применяя специальные методики и стандарты оценки, анализируя совершенные в минувший год сделки с аналогичными объектами, оценщик выносит решение по стоимости.

Внимание! Среднерыночная стоимость отправная точка для участников сделки, но конечная сумма обусловлена взаимной договоренностью.

Как правило, основная часть оплачивается продавцу при передаче права на собственность и занесения в реестр, а предварительно выплачивается аванс для ускорения процесса. Деньги переходят продавцу в наличной форме или на банковский счет. Удобно взять в аренду банковскую ячейку для этих целей.

В целом операция купли-продажи отнимает месяц в случае наличия полного списка документов и корректно оформленного договора.

Способом передачи денежных средств порой выбирается рассрочка, это учитывается в тексте договора дополнительными пунктами:

• сумма ежемесячного платежа;
• способы передачи средств (переводами или наличными);
• график погашения;
• степень пользования объектом в случае рассрочки.

Покупателю выдается документ, сдерживающий его права над объектом до окончания выплат. Далее участники контракта подают заявление с прошением снять ограничения и выдать свидетельство о праве собственности.

Что касается риелтора, то его роль в этой схеме необязательна. Покупатель в силах самостоятельно проконтролировать наличие всех правоустанавливающих бумаг в оригинальном виде. Полученные исходники легко проверить, заказав справку из Росреестра и ЕГРП.

Нотариус консультирует по вопросам содержания договора, проверяет личность продавца и представителя по предоставленным данным.

Попутно стоит посетить СНТ для уточнения наличия долгов и территориальных претензий.

Справка. Услуги риелтора стоят немалых денег (около 2% от цены контракта). Если вы уверены в своих силах и ясно представляете порядок процедуры, то знаете, что риелтор — лицо не первого плана. Значительных затруднений при покупке дачи вы не встретите.

Третье лицо будет полезно для ускорения сделки и несущественного облегчения процесса сбора документов и передвижения по инстанциям.

Заключение

Мы разобрали, как правильно продать дачу с земельным участком. Процедура имеет четкие рамки и порядок, которые прописаны в Гражданском и Земельном кодексах.

Эти же положения фигурируют в договоре купли-продажи и выступают основанием для разрешения любых конфликтов и споров. Привлечение третьих лиц упростит задачу и покупателю, и продавцу при условии, что на это имеются дополнительные финансовые ресурсы.