При занятии предпринимательской деятельностью у человека может появится вопрос, каким образом взять ипотеку на нежилое помещение.
Большое количество банков осуществляют программы ипотеки коммерческой недвижимости, которые ориентированы на организации либо на индивидуальных предпринимателей. Для поддержки предприятий банками предлагаются всевозможные ипотечные продукты для удовлетворения их коммерческих необходимостей.
Прежде для приобретения нежилых помещений нужно было брать потребительские кредиты с увеличенными процентными ставками и значительно ограниченным предельным лимитом его величины, но с 2010 года возникла возможность брать займы на приобретение коммерческой недвижимости.
Многие предприниматели интересуются как взять ипотеку на нежилое помещение, какие требования предъявляют банки для ее получения?
Нормы законодательства
Особенности ипотечного кредитования помещений коммерческого характера регулируются Федеральным законом № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.
Необходимо осознавать, что законом не регламентируется процесс получения самой ипотеки на покупку недвижимости, а описываются только основы, касающиеся отношений по поводу имущества в залоге.
В чем различие от ипотеки на жилые помещения
Увеличенная цена нежилых помещений сказывается на процесс оформления ипотечного кредита данных объектов.
Различия при кредитовании коммерческой недвижимости по сравнению с кредитованием жилого фонда:
| Повышенный | Процент по ипотеке |
| Кратковременные сроки по договору | В случае кредитования жилья максимальный срок договора может составлять до 30 лет, а при кредитовании нежилых помещений, как правило, менее 10 лет |
| Увеличенный размер | первоначального взноса (около 30 %) |
| Строгие требования к фирмам-заемщикам | Стаж ведения бизнес-деятельности, проверка доходности |
| В случае покупки отдельного строения, сооружения | Земельный участок под ним также переходит в залог банку (в силу статьи 36 ЗК РФ) |
| При приобретается помещение являющееся частью общего помещения | У кредитора появляется право на долю в общем помещение и долевое право на земельный участок |
На специальный характер ипотечного займа влияет и предмет ипотеки – коммерческое помещение.
Поскольку данные объекты более редко продаются вследствие своего назначения, по сравнению с жилплощадью.
Требования банков
Нормативно в законе не ограничиваются возможные условия, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам.
Благодаря этому для того, чтобы узнать конкретные условия выдачи кредита, нужно обратиться прямо к сотруднику выбранного банка.
Банками предъявляются следующие требования к претендентам:
| Регистрация организации или ИП в РФ | То есть должна являться российским резидентом и уплачивать налоги |
| Требования к доходу | к примеру, Сбербанк устанавливает минимум в 500 тыс. руб. годовой выручки для предприятий |
| Стаж предпринимательской деятельности | к примеру, Сбербанк устанавливает минимальный стаж от 6 месяцев, Россельхозбанк – от 1 года |
| Обязательное наличие расчетного счета | В том банке, в котором предполагается оформление кредита |
| Хорошая кредитная история и репутация предприятия | Также осуществляется проверка директора фирмы или частного предпринимателя, если займ получает ИП |
| Местоположение организации не ниже места нахождения банка | либо его филиала (в частности, СМП банк подвергает рассмотрению заявки только претендентов, расположенных не дальше 200 км. от офиса кредитора) |
Определенным банком могут предъявляться дополнительные условия.
В случае когда претендент отвечает всем условиям, банк может выдать займ даже с некоторыми скидками, к примеру:
- С пониженной процентной ставкой по ипотеке;
- поднять размер выдаваемой суммы;
- сделать отсрочку;
- снизить сумму первоначального взноса.
Для выдачи займа на покупку нежилого помещения согласовываются следующие его условия:
| Размер кредита | как правило, не выше 150 млн. руб., но для Москвы и Санкт-Петербурга в отдельных банках может достигать 500 млн. руб.) |
| Процентная ставка | около 13 до 17 % |
| Срок кредита | максимум 8-10 лет |
| Начальный взнос | Заемщику необходимо оплатить от 15 до 30 % |
| Индивидуализация недвижимости | или уже существующей, или покупаемой на кредитные средства |
| Ответственность залогодателя | На случай просрочки платежей |
Вероятность выдачи ипотеки нерентабельной компании или индивидуальному предпринимателю сводится к минимуму.
Для подобных организаций при условии соблюдения все прочих условий в отдельных банках имеются другие программы, не ипотечные, а обыкновенные потребительские займы с иными параметрами.
При успешном ведении бизнеса, приобретение дополнительных нежилых помещений может увеличить территорию охвата предпринимательской деятельности.
Что позволит в короткие сроки возместить вложения по ипотечному займу (повышенный процент за пользование кредитными средствами).
С индивидуальными предпринимателями на сегодняшний день осмеливаются вести деятельность только солидные банки.
По меньшей мере такие кредитные учреждения имеют ипотечные программы, которые рассчитаны и на организации, и на частных предпринимателей.
Ипотеку на коммерческий фонд недвижимости для ИП предоставляют, в частности, такие крупнейшие банки:
- Сбербанк.
- Московский Кредитный Банк.
- РоссельхозБанк
- Транскапиталбанк.
- Банк «ФК Открытие».
Предприниматель, успешно ведущий бизнес, может подать заявку на ипотечное кредитование на нежилые помещения во множество банков, однако следует понимать, что в этом случае заявка будет рассматриваться только персонально.
Зачастую понадобится предоставить бизнес-план, в котором расписано как ИП намерен использовать недвижимость в своей коммерческой деятельности.
Можно ли взять
Множество банков вводит кредитные программы, которые ориентированы на содействие малому предпринимательству, а именно самостоятельным предпринимателям.
Отдельные возможные банки-кредиторы позволяют отдавать в залог не только недвижимость, приобретаемую на кредитные средства, но и иную находящуюся в собственности недвижимость, включая жилье.
ИП как обыкновенное физическое лицо имеет возможность взять ипотеку на гараж.
В отдельных банках (к примеру, в Сбербанке) можно получить денежные средства с целью покупки или постройки гаража.
Если в конкретном банке отсутсвует нужная программа, то можно получить обыкновенный потребительский или коммерческий кредит.
Свободно перемещаемые гаражи-коробки свободно перемещаются и при этом не возникает ущкрб их назначению.
Согласно законодательству в кредит можно взять также машиноместо. Крупные банки на их покупку уже предоставляет ипотечные займы.
При этом в залог передаваться может не лишь только машиноместо, но и прочее существующее недвижимое имущество.
К примеру, Сбербанк предоставялет кредит на покупку гаража на таких условиях:
| Наименьший размер кредита | от 300 тысяч руб. |
| Первоначальный взнос | от 25 % от цены гаража (машиноместа) |
| Ставка | От 10 % |
| Срок выплат | до 30 лет |
Заемщик-предприниматель должен соответствовать следующим требованиям:
| Возраст более 21-го года | И к моменту возврата кредита ИП не должен быть старше 75 лет |
| Стаж работы более не менее 6 месяцев на последнем месте работы | и не менее одного года стажа предпринимательской деятельности за последние пять лет |
| Стабильный доход | Позволяющий выплачивать займ |
При получении ипотеки на гараж для бизнеса значимо, чтобы гараж использовался для предпринимательской деятельности и являлся недвижимостью.
Иначе банк может предоставить кредитные средства только на условиях потребительского кредитования как в отношении обычного физического лица.
Земельный участок с находящимся на нем покупаемом объектом передается в залог банку. Данная норма зафиксирована в законе «Об ипотеке (залоге) недвижимости».
Однако имеются исключения из этого правила, когда залог земельного участка не возникает:
- Объект находится в государственной собственности;
- Размер участка менее нормативно установленного в субъекте для участков различного назначения (например, для дачных участков сущесмтвует возможность выдела участков площадью более 0.6 га, в под садовые участки выделяется площадь от 0.4 га);
- Заемщик не имеет права сосбвтенности на объект, а имеет только право пользования на каком-либо основании.
Если земельный участок находится в аренде, то данное право также передается в залог при получении ипотеки.
Таким образом, залог на недвижимое имущество обязателен, кроме случаев, когда это противоречит закону.
Обязательность залога постройки вместе с землей под ней определяется исходя из принципа следования земли за судьбой недвижимого имущества на ней (в силу Земельного кодекса РФ).
В какие банках получить
Ипотеку не нежилые помещения предоставляют крупнейшие банки РФ.
Условия кредитования следующие:
| Кредит «Бизнес-недвижимость» в Сбербанке | от 500 тыс. руб., до 6 лет, процентная ставка 11,5 % |
| «СуперОвердрафт» Промсвязьбанк | от 4 млн. рублей, до 5 лет, под 8,5 % |
| «На залоговое имущество» ВТБ | до 150 млн. рублей, до 1 года, от 5 % |
| «Бизнес-Фермер» Банк Уралсиб | 10-30 млн. рублей, на 10 лет, от 7 % |
| «Выгодный Рефинанс» Банк «ФК Открытие» | От 5 млн. руб., до 5 лет, ставка 8,7—9,5% |
| «Модернизация» Севергазбанк | до 15 млн. руб., до 7 лет, ставка 9—12,5% |
Сбербанк является лидером по выдаче кредитов коммерческого назначения.
Заявка на ипотечный кредит, читайте здесь.
Получить ипотечный займ может любая организация или ИП, успешно ведущие бизнес.
Необходимо только обратиться в банк, представив обоснование и план, как предполагается окупать ипотеку.
При хорошем оформлении бизнес-проекта не возникнет проблем при получении ипотеки на коммерческую недвижимость.
Процесс оформления
Получение ипотечного кредита на нежилые помещения для компаний охватывает следующие этапы:
| Подача заявления | и подробной анкеты на ипотеку с приложением необходимых документов |
| Проверка документов кредитором | На это отводится до 10 дней, поскольку документы могут отправляться в главное отделение банка для проверки |
| Выполняется расчет размера кредита и согласовываются условия выдачи | размер, срок кредита, процентная ставка, вид кредита – с аннуитетными или дифференцированными платежами |
| Подбор коммерческой недвижимости | Сбор документов на объект для одобрения кредитором |
| Проверка и одобрение помещений банком | Непосредственное подписание договора ипотеки |
| Приобретение объекта недвижимости | Расчеты между сторонами |
| Государственная регистрация права собственности | и регистрация права залога банка на объект недвижимости |
Особенное значение банк уделяет проверке объекта, который передается ему в залог. Выполняется проверка характеристик объекта и соответствие его СНиП (строительным нормам и правилам) и СаНПин (санитарным правилам и нормам).
Кроме того, будущему заемщику потребуется выполнить оценку объекта недвижимости. Большинство банков предоставляют список рекомендуемых оценочных организаций, с которыми они сотрудничают.
Заключительным этапом при оформлении кредита, является заключение договора страхования объекта недвижимости.
Объектом страхования является недвижимое имущество, передающееся в залог (покупаемое либо собственное).
Во многих банках существуют свои страховые компании, которые выполнят страхование в короткие сроки (к примеру, ВТБ-страхование, Сбербанк-страхование).
Необходимые документы
Заемщик должен собрать следующие бумаги:
| Заявка-анкету на ипотеку | форму можно получить у сотрудника банка или на официальном сайте банка |
| Для компании / ИП | для фирмы:
для Индивидуального Предпринимателя:
|
| Информация о руководителе организации | который выступает от имени фирмы |
| Документы о доходе и отчетность | за последние полгода, книга учета доходов и расходов |
| Расчетный счет | в банке-кредиторе |
| Документы на поручительство | при необходимости оформления |
| Информация о счетах в иных банках | Наличие средств, оборот и т.д. |
| Договоры компании с партнерами | А также бизнес-план |
Для конкретного предпринимателя банком могут требоваться дополнительные документы и информация.
Зачастую это имеет отношение к заемщикам, не ведущим типовую отчетность.
Вслед за подбором помещений следует выполнить сбор документации:
| Документ, подтверждающий право собственности | Выписка из ЕГРН |
| Договор-основание собственности | В случае аренды земельного участка под объектом ипотеки, также договор на него |
| Технический паспорт | либо выкопировка необходимого этажа, на котором расположены помещения |
| Чертеж плана здания | с расположением помещений |
| Информация о рентабельности объекта | специального оборота (к примеру, автозаправки) |
| Проектно-сметные документы | когда объект еще не введен в эксплуатацию |
Подробный перечень на объект недвижимости следует получить у специалиста банка.
При невозможности предоставить оригинал документа, в банк необходимо передать его нотариально удостоверенную копию.
Банком могут затребоваться какие-либо сведения (к примеру, экспликация помещений с площадями) по установленной форме.
В этом случае нужно получить образец у сотрудника. При сборе полного комплекта документации проблем с одобрением заявки не должно возникнуть.
Образец договора
После выбора компанией или частным предпринимателем подходящего для них банка и условий ипотеки, следует получить у сотрудника банка образец договора.
Необходимо осознавать, что образец не является окончательным документом и сам договор с определенной фирмой может различаться.
В особенности, если в персональном порядке определены отдельные условия, к примеру, скидки.
Важнейшие условия, которые должны содержаться в образце договора ипотеки:
| Информация | о предпринимателе и банке |
| Условия договора | размер, ставка, его срок, вид, график платежей |
| Права и обязанности сторон | к примеру, пределы пользования объекта компанией |
| Ответственность | за нарушение договора и порядок урегулирования споров |
| Процесс погашения займа | включая досрочное погашение |
Если заемщик и кредитор условились о скидках, льготных условиях либо отсрочке, то процедура их осуществления детально прописываются в ипотечном договоре.
Регистрация ипотеки
Ипотека коммерческих помещений, как и при кредитовании жилья, должна пройти государственную регистрацию р Росреестре.
На это отводится срок до 15-ти дней. Для регистрации необходимо уплатить госпошлину (для организации – 4 тыс. руб., для ИП – 1 тыс. руб.).
Раздел ипотеки при разводе, читайте здесь.
Ипотечный кредит под коммерческую недвижимость позволяет дать неплохой старт для развития своего бизнеса.
Получить кредит могут и предприниматели с небольшим оборотом.
Видео: Покупка коммерческой недвижимости
