Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Оформление квартиры в ипотеку это весьма серьезный шаг, который должен быть тщательно обдуман. Но что делать в случаях, когда нет возможности выплачивать задолженность, необходимо жилье с большей площадью или возникла необходимость переехать в другой город? Тем более что банковская организация накладывает ряд ограничений до момента полного погашения, не давая владельцу полностью распоряжаться жильём.

Содержание

Как СБ РФ относится к таким сделкам?

Продажа приобретенной в ипотеку квартиры не сильно приветствуется Сбербанком, однако финансовая организация предоставляет своим клиентам три разных способа для того, чтобы освободиться от долга и от такого жилья:

Если у покупателя имеется на руках необходимая сумма для приобретения недвижимости.
Приобретателю продается квартира вместе с имеющимися долговыми обязательствами.
Финансовая организация проводит торги, выставляя квартиру на аукцион.

В сделке задействованы следующие стороны:

владелец (держатель ипотеки);
покупатель;
финансовая организация.

Право на распоряжение недвижимостью при ее продажи у заемщика наступает только в том случае, если финансовая организация даст на это согласие.

Нужно ли разрешение банка?

В соответствии с нормами ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель имеет право продать приобретенную в ипотеку недвижимость, при условии, что кредитная организация даст на это согласие, если договором об ипотеке не предусмотрены иные факторы.

Владельцу находящейся в ипотеке квартиры нужно обратиться в ипотечный отдел банка, проинформировав касательно будущей сделки и её условий. Сотрудник Сбербанка проконсультирует и произведет расчет остатка по кредиту, который нужно оплатить, чтобы банковская организация могла считать договор полностью завершенным и сняла обременение с недвижимости.

Для получения разрешения финансовой организации нужно привести достаточно аргументированные доводы необходимости совершения такой продажи, а затем согласовать стоимость с банком. Для любого банка важно получить обратно свои деньги, поэтому если организацию удовлетворяют условия сделки, можно рассчитывать на одобрение процедуры.

Способы продажи ипотечного жилья

Для того чтобы досрочно погасить имеющиеся долговые обязательства заемщику не придется получать согласие финансовой организации. Одновременно с этим для держателя ипотеки действуют ограничения касательно сроков выплаты: финансовая организация должна быть проинформирована должен быть проинформирована о планах держателя ипотеки внести сумму, которая превышает установленный ежемесячный платеж. Сделать это нужно не менее, чем за 30 календарных дней.

Банк может взыскать с заемщика сумму, которая соответствует долговым обязательствам на момент списания средств через месяц после того, как будет получено заявление о досрочном погашении долга. Избежать недоразумений и досрочно продать квартиру удастся в том случае, если у сторон имеется полное соглашение.

Важно понимать, что определенные программы по ипотеке выплачиваются в виде дифференцированных платежей. При совершении выплат раньше срока могут возникнуть некоторые трудности.

При неполном досрочном погашении финансовая организация может произвести пересчет процентов задолженности, при этом, не сокращая срок выплаты. Заявление о погашении части средств по ипотеке ранее расчетного периода должно быть предоставлено не позднее суток до планируемого платежа. Как только заявление будет одобрено, заемщик может осуществить перевод имеющейся суммы на кредитный счет с помощью терминала или кассу в отделении банка.

После оплаты ипотечных обязательств заемщику необходимо удостовериться, что вся сумма была зачислена на погашение кредита и на счету нет никаких долгов. Для этого нужно совершить такие действия:

Лично посетить банковское отделение, либо доверить эту задачу лицу с заверенной нотариально доверенностью на представление клиентских интересов.
Проследить за процессом закрытием счета, осуществляемого сотрудниками банка.
Получить справку об отсутствии долгов. В документе будут указанные личные сведения, номер и срок действия договора, размер ипотеки, а также информации о совершённой операции по полному досрочному погашению займа.

Заемщик может самостоятельно продать находящуюся в ипотеке квартиру. Среди её возможных покупателей:

Желающие обзавестись имуществом с ипотекой в определенном состоянии на момент продажи.
Ожидающие снятия продавцом обременений с имущества и регистрации им прав на собственность уже непосредственно на покупателя.
Те, кто готовы оплатить «живыми деньгами» на счет банковской организации, что позволяет снять долговые обязательства с заемщика.

Обратите внимание! Покупатель должен проинформировать банк о желании досрочно совершить погашение ипотечный займа.

Представители финансовой организации предварительно составят и нотариально заверят соглашение купли-продажи. Необходимая сумма от покупателя вносится в заранее арендованную банковскую ячейку, в то время как сумма для возврата продавцу – в другую.

По правилам Сбербанка может быть снято обременение с имущества с дальнейшей инициацией оформления договора купли-продажи в Росреестре. Как только сделка будет завершена, заемщик и финансовая организация смогут вскрыть ячейки, забрав полагающуюся им денежную сумму.

Чтобы продать залоговую квартиру при участии Сбербанка, заемщику нужно выполнить следующие действия:

Направить заявку в отделение банка о том, что он намерен погасить задолженность по ипотечному кредиту через продажу недвижимости.
Некоторое время потребуется для поиска покупателя менеджером банка.
Составление договора представителем кредитной организации между приобретателем и заемщиком об уплате задатка.
Аренда банковской ячейки и перевод покупателем денежных средств.
Подписание договора купли-продажи недвижимости после снятия с нее обременения в службе Росреестра.
Окончательный расчет между сторонами, выплата бывшему заемщику остатка стоимости.

Все способы продажи квартиры в залоге банка по ипотеке смотрите в данной статье.

Залоговая недвижимость продается без незамедлительного погашения по тому же механизму, что и при самостоятельной продаже жилья. Единственным отличием является то, что передача задатка и выплата разницы производится финансово-кредитной организацией, а также осуществляется переоформление долговых обязательств на нового владельца.

Важно! Нужно учитывать тот, что при переоформлении ипотеки повторно выполняются те же процедуры, что и при оформлении кредита на квартиру: оценка, составление документации и т.д.

Поэтапная процедура для продавца

Уведомление продавцом банка о своем намерении продать ипотечную квартиру;
В случае одобрения Сбербанка, продавец может приступать к поиску покупателя, у которого имеется средства для закрытия ипотечного долга в банке и остатка за уплаченную часть стоимости;
Приобретатель недвижимости должен в первую очередь погасить задолженность по ипотеке перед Сбербанком, и только после того переходить к заключению договора купли-продажи. Менеджер банка составляет между покупателем и продавцом (заемщиком) о задатке, который вносит первый. Сумма задатка равна сумме оставшегося ипотечного долга к моменту ее списания.
Приобретатель закладывает наличные денежные средства в банковские ячейки в Сбербанке. Доступ к сумме задатка и разнице в оставшейся стоимости недвижимости продавец получить только после регистрации сделки.
После перечисления приобретателем задатка заемщик получает закладную и справку о полном погашении ипотеки перед Сбербанком.
Снимается обременение в виде залога квартиры, для чего приобретатель и менеджер банка подают в Росреестр соответствующее заявление.
В назначенную дату покупатель получает выписку из ЕГРН с отсутствующей записью о залоге на недвижимость.
С момента снятия обременения жилье больше не является ипотечным, а продавец и приобретатель подписывают договор купли-продажи.
Квартира переоформляется на нового собственника, продавец может воспользоваться депозитной ячейкой с суммой, которую ранее внес туда приобретатель.

Процедура сделки с недвижимостью, на которую действует ипотека от Сбербанка, следующая:

Обговариваются условия сделки между продавцом и приобретателем, уточняются все детали.
Между сторонами подписывается предварительный договор, покупатель вносит сумму задатка в банк.
Выполняется независимая оценка стоимости недвижимости, устанавливается ее соответствие указанной цене в договоре.
Осуществляется передача документов на квартиру Сбербанку для того, чтобы избежать вероятности злоупотреблений продавцом.
После одобрения сделки кредитором-Сбербанком, стороны подписывают ДКП.
Регистрация договора осуществляется в службе Росреестра или в МФЦ («Мои документы»).
Продавец получает выписку из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру на него.
В назначенный день стороны сделки приходят в отделение Сбербанка для погашения ипотечного кредита в отношении бывшего заемщика.
Покупатель заключает с банком договор ипотечного кредита. То есть фактически бывший заемщик выбывает из отношений с банком, а на его место становится приобретатель недвижимости.

Риски и подводные камни

При продаже жилья через ипотеку нужно:

внимательным образом изучить предмет договора купли-продажи с целью исключения возникновения непредвиденных ситуаций;
удостовериться о наличии всей необходимой документации до того, как будет подписан договор;
добиться снятия с учета Росреестра и обременения с квартиры;
уточнить перечень документов, предоставляемых для вскрытия ячейки;
проверить данные покупателя, указываемые в договоре.

Продажа залоговой недвижимости может быть осуществлена несколькими способами:

досрочное погашение ипотечного кредита;
продажа или получение согласия финансовой организации на продажу жилья.

Инструкция о том, как ппродать квартиру в ипотеке от Сбербанка: