Как продать комнату в коммунальной квартире

Коммунальные квартиры – дешевый способ проживания, но наступают моменты, когда нужда в этом отпадает. Многие собственники остерегаются возможных сложностей, не знают, как продать комнату в коммунальной квартире. В данной статье мы разрушим мифы и предложим способы того, как избежать лишних проблем.

Условия продажи коммунальной квартиры

Главная особенность коммунальных квартир – деление целостного жилья на определенные доли, которые люди занимают в связи с этим. Это деление может быть по комнатам, при этом есть зоны общего пользования, например, ванная комната, кухня, коридор.

Поэтому продажа своей части в собственности немного осложняется. Ее обязательное и отличительное условие состоит в том, что продажа комнаты может состояться только после уведомления о своем желании других собственников.

Остальные собственники квартиры имеют первостепенное право покупки квартиры, поэтому необходимо получить либо их согласие на приобретение вашей комнаты, либо получить отказ от покупки. И только после этого шага вы имеете право осуществлять продажу комнаты.

Важно! Объект продажи должен находиться у вас в собственности. Если вы проживаете в нем на условиях социального найма, то необходимо изначально обзавестись правом собственности.

В остальном же продажа недвижимости не имеет каких-то особенностей, но иногда это условие может значительно затянуть продажу. Давайте разберемся, как договориться с соседями по обоюдным условиям или другими способами, которые может подбросить вам жизнь.

Разберемся подробнее в процедуре уведомления своих соседей по коммунальной квартире. Для этого определимся со следующими нюансами:

1. Кого вообще нужно уведомлять? Если собственники коммуналки – частные лица, то уведомление отправляется непосредственно им. Но бывают случаи, когда собственник – местная администрация, а жилец проживает в квартире на основе социального найма, тогда стоит направлять уведомление именно администрации. Если же коммуналка находится в собственности у недееспособного лица, то уведомление посылается в органы опеки и попечительства. По общим основаниям срок ответа составляет один календарный месяц.
2. Каким образом проинформировать соседей? Всегда и только заказным письмом, так как вам необходимо получить письменный ответ – документальное доказательство уведомления. Процедуру можно провести, воспользовавшись услугами Почты России, или же использовать более быстрый и надежный вариант – курьерские службы, которые доставят документ прямо в руки, это касается даже тех случаев, когда сосед находится в нескольких метрах от вас. Личной передачи и устного ответа недостаточно, так как никто не застрахован от того, что дело может перейти в суд, а значимых юридических доказательств о том, что вы действительно проинформировали соседа, у вас не найдется.

Если вы точно решили, что хотите продать часть своей собственности, то не беспокойтесь о том, что сделка может не состояться: это ваша собственность, и вы имеете полное право ей распоряжаться, поэтому недовольства соседей ваше желание не остановят, единственное, что может случиться, – это временная задержка.

Давайте разберем отдельные случаи, которые могут встретиться вам на пути, и поймем, как вести себя в ситуациях, когда соседи создают помеху для продажи комнаты в коммунальной квартире:

Сосед по какой-то причине игнорирует ваше уведомление и не желает давать ответ. Что делать? Чаще всего такая ситуация происходит при плохих взаимоотношениях с соседями.

Здесь мы советуем обратиться к нотариусу, который оформит свидетельство об отправке уведомления, и совершить повторную отправку с ожиданием в 30 календарных дней, правда, все затраты придется понести вам. При этом срок доставки значения не имеет, вы отправляете уведомление и со следующего дня начинаете рассчитывать срок ответа.

Бывают случаи, когда соседи не дают ответа и отказываются от получения извещения. Тогда все значительно упрощается: вам не нужно дополнительно обращаться к другим персонам, а просто дождаться отправленного письма обратно, а работники почты оставляют отметку о том, что в получении письма поступил отказ, с постановкой даты — с этого дня и отсчитывается 30 дней.

Далее вы просто совершаете желаемую сделку без всяких помех и на законных основаниях. Получается, отказ от письма приравнивается к согласию соседей на продажу комнаты в коммуналке.

Что делать, если не знаешь, кто твой сосед, и не в курсе, где отыскать его местонахождение? Первоначально примените собственные навыки сыщика, спросите у его знакомых, соседей, родных.

Если этот вариант не увенчался успехом, то обращайтесь в суд, чтобы он нашел пропавшего либо признал его безвестно отсутствующим. Этот случай входит в разряд тех, которые значительно оттянут продажу комнаты, ибо для подтверждения судом действительной пропажи лица необходим целый год.

Если лицо признается безвестно отсутствующим, то назначается специальный управляющий имуществом, которого вы уже должны проинформировать о своем желании, способ уведомления остается неизменным.

Еще один затратный по времени случай — когда наследник не принимает в наследство коммуналку, так как наследственная масса может кочевать от одних наследников к другим, пока кто-нибудь не возьмется за него, что может растянуться по времени. Кроме того, когда квартиру все-таки кто-то возьмет в собственность, полноправным собственником он станет только через полгода, и только тогда вы можете уведомлять нового собственника.

Последний из перечисленных нами случаев – собственник имущества находится в другом городе или субъекте РФ. Здесь необходимо опять прибегать к услугам нотариуса, который должен заверить как ваше уведомление, так и ответ соседа по квартире.

Вы должны понимать, что соседи попадаются разные, мы разобрали пару возможных вариантов, но жильцы могут придумать и свой способ, например, сосед может обратиться в суд из-за недовольства по поводу состояния комнаты, тогда продажа точно неизбежно затянется. В таких ситуациях сложно установить даже примерный временной промежуток.

По ссылке узнайте о свидетельстве о праве собственности на квартиру и как его получить.

Советуем Вам также прочесть данную статью: «Как считается налог с продажи квартиры, полученной по наследству — кто освобождается от уплаты».

Читайте как переоформить квартиру на другого собственника по дарственной.

Порядок продажи коммуналки

На самом деле правила и порядок продажи комнаты в коммунальной квартире кардинально не отличаются от обычной купли-продажи. Как правило, процесс проходит следующим образом:

1. Первоначально вы занимаетесь подготовкой к продаже, проводите оценку стоимости, выбираете способ совершения сделки, прибегать ли к помощи риелторских компаний или использовать свои умения и силы, в общем, все обычные предпродажные моменты.
2. Далее информируете своих соседей, и тут остается два варианта: либо совершаете сделку с соседом, либо получаете отказ и продаете квартиру другим лицам.
3. После все проходит по обычной схеме, куда входят сбор документов и заключение договора.

Документы для продажи

Остановимся отдельно на документах, которые частично отличаются от списка, необходимого при купле-продаже обычной квартиры. При заключении договора должны присутствовать все собственники коммунального жилья или их представители. Перечень необходимых документов выглядит так:

• документы, удостоверяющие личность всех собственников;
• кадастровые документы на квартиру;
• документ, подтверждающий право распоряжения квартирной долей (свидетельство о собственности);
• справка о технической составляющей квартиры, взятая в БТИ;
• выписка об отсутствии коммунальных задолженностей;
• все письма и отказы от соседей при продаже комнаты;
• разрешение муниципального органа или органов опеки и попечительства, если лицо проживает по договору социального найма, либо данное лицо несовершеннолетнее и недееспособное.

Обходим преимущественное право на покупку квартиры

Бывают случаи, когда лучше избежать неприятных взаимодействий с соседями, и тогда возникает вопрос о том, как продать комнату без согласия соседей, невзирая на их преимущественное право покупки.

Можно ли продать комнату без согласия соседей? Да, такие способы есть, нежелательных контактов можно избежать следующими способами:

1. Выбранного покупателя можно сделать собственником комнаты, а далее уже как соседу, обладающему первостепенным правом на покупку, предложить сделку купли-продажи. Но здесь есть свои подводные камни: вы можете вписать лицо, а оно откажется после этого от сделки, поэтому желательно выбирать в таком случае хорошо знакомого человека.
2. Еще один вариант – провести договор дарения комнаты, просто не обозначая факта передачи финансовых средств, но здесь также сделка может сорваться, ибо сосед может обратиться в суд по факту притворной сделки, что только усложнит всю процедуру и принесет лишние проблемы.

Мы советуем прибегать вам к подобным действиям только в тех случаях, когда соседи мешают вам провести продажу комнаты, что может затянуть процесс на долгое время. В остальных случаях лучше воспользоваться обычным способом, не избегая уведомления соседей.

Заключение

Подведем итоги и освежим в памяти основные моменты. Продажа комнаты в коммунальной квартире отличается только тем, что вы должны проинформировать остальных жильцов. Обычно это не представляет больших трудностей, в остальном процедура проходит идентично стандартной продаже квартиры. Единственное, что спрос на покупку комнаты значительно ниже, что может усложнить поиск покупателя.