Нередки сегодня ситуации, когда старики оказываются без помощи и поддержки близких. В условиях невысокой пенсионной выплаты, они вынуждены искать способы обеспечить себе достойную старость.
Наиболее популярным вариантом является заключение договора ренты, позволяющего получать выплаты при жизни в обмен на жилплощадь. Разберемся что такое договор пожизненной ренты на квартиру.
Понятие и виды
Договор ренты является достаточно молодой разновидностью соглашений. В ГК РСФСР 1964 года был предусмотрена лишь рента пожизненного содержания с иждивением. В ГК 1996 года этот вид договоренности имеет различные вариации и описан очень подробно
Этот договор представляет собой договоренность нескольких людей, в которой один отдает вещь, а другой предоставляет за нее плату.
ГК предусматривает три разновидности договора ренты:
- постоянная, когда сроки выплаты не ограничены временем;
- пожизненная, когда срок ограничен моментом смерти получателя ренты;
- пожизненная с иждивением, то есть с предоставлением средств для жизни.
Договор ренты независимо от его разновидности является реальным, то есть момент действия его наступает не с заключением соглашения, а с момента передачи имущества, а если предметом является недвижимость, то с момента регистрации.
По правилам, установленным в ГК, данное соглашение одностороннее, это значит, что один подписавший его имеет только обязанности, другой только права. Еще одной особенностью является возмездный характер, то есть он предусматривает внесение платежа.
Рента является алеаторным договором, то есть рисковым. Во-первых, потому что заранее неизвестно сколько потребуется вносить средств плательщику, если это пожизненный вид, неизвестно сколько он проживет.
Если вдруг размеры реально вносимые сильно превосходят ожидаемые, изменить или расторгнуть договор, в силу ст. 451 ГК, будет нельзя. Кроме того риск по продаже таких вещей, утере, гибели, лежит на плательщике. Выражается это в том, что даже в случае утери имущества платежи должны вноситься.
Сам процесс передачи может быть как бесплатным, так и предусматривать определенный размер оплаты. Если передача осуществляется на основе предоставления взамен денежных средств, то такие правоотношения будут регулировать еще и нормами, написанными для договора купли-продажи. Если передача прав происходит на безвозмездной основе, то к нему применяются правила схожие с дарением.
Еще один способ получать средства с использованием квартиры сдавать в аренду.
Этот договор по сути соглашение о переходе права владения. Поэтому он близок с такими взаимоотношениями как: купля продажа, дарение, мена. Но у договора ренты есть особенности, позволившие законодателю выделить его в отдельный вид.
Так при продаже, принимающей стороне надлежит перечислить средства в конкретной сумме, в определенные сроки. При договоре мены осуществляется обмен равноценными вещами, а в случае, если их стоимость разница, происходит денежная компенсация такой разницы. При дарении переход происходит безвозмездно. В то время как договор ренты это возмездный переход прав, невозможно заранее указать сумму выплат, при пожизненной ренте оплата производится только в денежном эквиваленте.
Рентополучателями могут быть любые люди, без учета возраста, правоспособности, пола и т.д., а также некоммерческие организации, если это не противоречит цели их создания.
Не могут принимать платежи коммерческие организации. Так как цель их создания получение прибыли от осуществления предусмотренной уставными документами деятельности, использования собственности.
Круг плательщиков гораздо шире. Ими могут быть как физические, так и юридические лица.
Договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием может быть расторгнут. По обоюдному согласию, по общим правила для договоров и по особенным правилам для конкретного соглашения.
К рентному обязательству допустимо применение общих оснований прекращения обязательств, предусмотренных главой 26 ГК РФ.
За исключением норм, предусматривающих прекращение с исполнением или с зачетом. Изменение и расторжение осуществляется по правилам описанным для всех договоров в главе 29 ГК РФ. Оно возможно или по обоюдному согласию или по решению суда.
Специальным основанием является прекращение соглашения в одностороннем порядке. Такое возможно, когда плательщик существенно нарушает условия. При этом существенность является очень топкой характеристикой, которая определяется в каждом деле отдельно.
Закон оберегает рентополучателя от ненадлежащего исполнения обязанностей плательщиком, предоставив ему право залога на передаваемую недвижимость.
В данном случае, нет необходимости заключать еще и такое соглашение, оно возникает автоматически при заключении основного договора. Для других вещей, в договоре, например, может быть предусмотрена необходимость предоставить обеспечение обязательств, застраховать получателя от невыплаты ему средств.
Если заключается договор ренты относительно недвижимого имущества, например, квартиры, обязательства по предоставлению рентополучателю платежей при переходе прав следует к другому собственнику. При этом, если новый собственник умышленно или в силу тяжелого материального положения не выполняет обязательств по внесению платежей, то за него их должен выплатить предыдущий плательщик ренты.
В данном случае, предыдущий плательщик несет субсидиарную ответственность, то есть наступающую после предъявления претензий новому плательщику. Но в договоре можно предусмотреть и солидарную ответственность.
Статьей 588 предусмотрена защита рентополучателя от пропуска сроков внесения платежа. В ней сказано, что за просрочку обязательно начисляются проценты.
Размер равен ставке Банка России. Это тот показатель, который заменил ставку рефинансирования, на основании Постановления Правительства РФ № 1340 от 08.12.2015 с начала 2016 года. С середины сентября 2017 она установлена в размере 8,5%.
Пожизненная форма
Пожизненная форма это вид договора ренты, который наряду с общими правилами для данных соглашений, имеет ряд отличий. Например, возможность быть рентополучателем нельзя отдать ни по по договору уступки другому человеку ни передать по наследству.
Так как у такого соглашения другая задача предоставлять финансы для жизни определенному человеку, то есть срок договора ограничен его жизнью или жизнью человека в чью пользу отдающий имущество указывал производить оплату.
Читайте также:
Порядок очереди наследования имущества по закону РФ
Что такое наследование по завещанию и кто может его получить
Как вступить в права наследника в РФ: процедура наследования
Кто и как может оспорить наследство на квартиру по завещанию и в какие сроки
Можно производить оплату в адрес нескольких лиц, по умолчанию они получают равноценные выплаты, если нет другого уговора. В случае смерти одного, его часть равномерно распределяется между оставшимися получателями. Оплата останавливается с моментом смерти последнего из получателей.
Пожизненная рента может осуществляться посредством передачи только денежных средств. Если имущество отдается бесплатно, то размер выплат ежемесячно не может быть меньше размера прожиточного минимума, установленного в том субъекте, где находится такое имущество.
А если в регионе такая норма не предусмотрена, то не менее величины прожиточного минимума в РФ. Ее размер устанавливается Постановлениями Правительства для каждой категории граждан ежеквартально.
Если в договоре установлена оплата по минимуму, то она должна пересчитываться в каждом квартале и соответствовать новому установленному размеру. В договоре можно предусмотреть определенные даты выплат, один раз или несколько раз в месяц или в другой временной период. По общему правилу перечисление средств должно происходит раз в месяц, по его окончанию.
Заключение соглашения
Чтобы заключить договор пожизненной ренты, необходимо составить его письменно и заверить у нотариуса. Как сказано выше этот договор имеет ряд особенностей, поэтому в бумаге должен быть четко закреплен предмет договора, условия договора ренты, передачи вещи, а также размер и оплата. Хотя и существует примерный его вариант, все же стоит подойти к его написанию с умом и продумать какие пункты лучше в него включить.
Например, можно предусмотреть оплату до определенного числа или соответствующим образом наличными или на счет.
В случае, когда платеж превышает прожиточный минимум, в договор следует включить пункт об индексации суммы.
В силу того, что соглашение имеет непредвиденный срок, цены до момента его завершения могут сильно поменяться. Возможно предусмотреть дополнительные условия, такие как оплата коммуналки, в общем, выгодно будет внимательно подойти к его составлению.
Когда происходит передача прав на недвижимость, то этот момент необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Бумагу можно составить самостоятельно или обратиться с этой просьбой непосредственно к нотариусу, но нужно быть готовым к тому что такая услуга стоит денег. С собой надлежит прихватить документы, характеризующие имущество.
- Правоустанавливающие документы с приложением справок, определяющих основание его получения: договор купли продажи, справка о переходе права в результате приватизации, договор мены, дарение, свидетельство о праве на наследство и т.д.
- Дополнительные. К ним относятся, например технический паспорт объекта, выписка из домовой книги, оценка стоимости имущества или другие.
Так как ни в одном НПА нет определенного списка документов, который необходимо предоставить, нотариусы могут на свое усмотрение запрашивать справки, позволяющие им выполнять свою работу, удостоверившись в правильности принятого решения. Поэтому в каждой отдельной ситуации следует уточнить перечень у соответствующего нотариуса.
Он, кстати, может быть выбран, по правилам ст. 56 Основ законодательства о нотариате , любой в границах региона по месту нахождения имущества. В связи с внесением поправок ФЗ № 361 от 03.07.2016 теперь не обязательно предоставлять выписку из ЕГРП. Нотариусы имеют полномочия получать такие сведения самостоятельно в регистрирующем органе.
Нигде не указана необходимость справки о психическом состоянии здоровья, но с целью пресечения возможных протестов, стоит о ней позаботится.
Нередки случаи, когда нерадивые родственники, равнодушные к судьбе старика появляются после его кончины и начинают делить наследство. Естественно, они будут далеко не в восторге от того, что квартира уже давно кому-то принадлежит и постараются признать соглашение недействительным.
Самым популярным основанием является утверждение, что скончавшийся не понимал своих действий в момент написания бумаги. А наличие справки психиатра, будет очень веским доводом против.
После того, как собраны все необходимые документы договор заверяется в день обращения. Затем с этим договором надлежит обратится в регистрирующий орган, который выдаст свидетельство, где будет указано обременение. И только после смерти рентополучателя, выдается новый документ о праве без условий.
Госпошлина
За оказание услуги предусмотрено взимание госпошлины. Ее размер зависит от цены собственности и равен 0,5%. НК устанавливает предельные границы не менее 300 рублей и не более 20 тыс. Полностью освобождаются от оплаты ветераны и инвалиды ВОВ, узники фашистских концлагерей, Герои России и Союза, получатели ордена Славы. А инвалиды имеют скидку 50%.
Заключение
Данное соглашение представляет собой способ для человека обеспечить себе материальное благосостояние за счет будущей передачи имущества. Бумага должна учитывать все нюансы взаимоотношений в каждом конкретном случае и заверяться нотариусом.
Как разновидность договора, такое согласие регулируется общими нормами для договоров, но имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать.
