Зачастую единственным вариантом решить квартирный вопрос является ипотека. Однако, столкнувшись с этим впервые, многие не знают, как все сделать правильно. В данной статье мы расскажем, каковы условия предоставления ипотеки.
Что такое ипотека
Этот вид кредитования предполагает, что человек покупает квартиру или другую недвижимость с помощью денег банковской организации, выданных на определенный срок. На весь период кредитования объект закладывается в собственность банка — это одно из основных правил получения ипотеки.
Требования к заемщикам
Требования различных банков отличаются незначительно, в основных моментах они совпадают. До подачи заявки необходимо уточнить, при каких условиях выдают ипотеку и какие требования предъявляются к заемщику.
Имеют значение возраст, стаж работы, платежеспособность заемщика. Также рассматриваются наличие у клиента имущества, которое можно использовать в качестве залога, и состояние кредитной истории.
Соискателями могут стать граждане России в возрасте от 21 до 55 лет. Возрастные рамки банки вправе поменять в зависимости от величины суммы, необходимой клиенту. Верхний возрастной предел определяется исходя от даты окончания действия договора. К примеру, если банк установил предел в 70 лет, то 55-летний заемщик может претендовать на сумму на срок до 15 лет.
Также имеют значение общий стаж и непрерывный период трудоустройства на последнем месте. Чаще всего ипотечный договор заключают с клиентом, который работает от 6 месяцев. Эти данные подтверждает копия трудовой книжки.
Кроме того, одним из условий оформления ипотеки является величина дохода заемщика. Учитываются официальные доходы из постоянного источника, подтвержденные справкой работодателя формы 2-НДФЛ. У соискателей, имеющих постоянную повременную оплату или оклад, есть преимущество.
Кроме того, есть несколько способов увеличения доходной части. Это можно сделать при наличии дополнительных доходов. Имеются в виду дивиденды, проценты по вкладам в банках, выплаты за работу по совместительству, арендные платежи.
Также можно привлечь созаемщиков. Ими могут стать родственники или сторонние лица, но не больше 3 человек. Безусловным созаемщиком является супруг лица независимо от его платежеспособности.
Подтверждение дохода и стажа работы привлекаемых лиц производится так же, как и у заемщика. Созаемщик автоматически принимает обязательства по договору, если основной заемщик нарушил условия кредитования.
Платежеспособность рассчитывается с учетом дохода и числа иждивенцев заемщика и созаемщика. Определяется сумма, которая остается у лица после уплаты налога, других кредитов и расходов на содержание детей. Эта сумма называется среднемесячной доходностью, с ее учетом одобряется заявка на получение кредита.
Какие еще условия для ипотеки существуют? В заявке на кредит обязательно следует указывать настоящие данные. Соискатель проходит строгую проверку кредитного инспектора и службы безопасности. В случае выявления расхождений указанных сведений с фактическими заявку отклонят.
Есть отдельные категории граждан попадающие под льготные условия кредитования жилья. Например, врачи. В статье по ссылке вы подробнее узнайте о том, какие существуют варианты и как их оформить.
Также решающую роль для заключения договора имеет хорошая кредитная история. Подход к этому вопросу у банков различный. Некоторые организации не выдают средства при наличии непогашенных кредитов. В случае отрицательной кредитной истории, то есть нарушения графика платежей, шансы на получение денег значительно уменьшаются.
Принимаете решение о покупке квартиры в ипотеку? Читайте о том, как избежать обмана при сделке купли-продажи квартиры.
Дополнительные гарантии от заемщика
Условием выдачи ипотеки является и постоянное трудоустройство соискателя. Частая смена мест работы, значительные пропуски, сезонность найма — все это относится к негативным показателям. Небольшая вероятность получения кредита у лиц с профессиями высокого риска: бизнесменов, адвокатов, судей, а также у творческих работников с вознаграждениями в форме гонорара.
Также условиями получения ипотечного кредита являются наличие первоначального взноса и оценка недвижимости на предмет ликвидности.
Дополнительные гарантии возврата средств снижают риски, соответственно, уменьшается и ставка по ипотеке. Это обусловлено наличием у заемщика имущества.
Если у лица имеется недвижимость или транспорт, то банк это считает положительным признаком, а вероятность одобрения заявки увеличивается.
Кроме того, можно привлечь поручителей. Они могут нести не только солидарную ответственность как созаемщики, но и ограниченную. Ее вид указывается в договоре поручительства.
Еще одним положительным признаком может стать наличие у соискателя долгосрочного счета с постоянным остатком в банке, который выдает кредит. Понизить процентную ставку может также наличие карты по зарплатному проекту, который реализует банк.
Наоборот, процентная ставка повышается, если исключить из договора пункт о страховании лица.
Внимание! Состояние здоровья соискателя является важным условием получения денег. Оформление страховки также является дополнительной гарантией.
В случае получения кредита одним из наиболее актуальных вопросов является возможность его досрочного погашения. Это процедура, когда оплата вносится с опережением графика большими суммами.
Досрочное погашение бывает полным, то есть когда вносится весь остаток по кредиту и проценты на текущий день, или частичным — перечисляется сумма, превышающая ежемесячный платеж, но меньше остатка долга. Во втором случае пересчитывается график платежей.
Стоит ли досрочно погашать ипотеку
Это во многом зависит от того, какой способ расчета ежемесячного платежа — дифференциальный или аннуитетный – применен в конкретном случае. У каждого из них есть свои плюсы и минусы.
- Дифференциальный способ означает возврат основного тела кредита ежемесячно равными долями. Но сейчас банки не особо активно предлагают такую систему расчета, потому что знают, как правильно рассчитать более выгодный для них вариант. Речь идет об аннуитетной схеме. В большинстве финансовых учреждений тип возврата долга выбирает заемщик, но некоторые банки самостоятельно устанавливают правила. Дифференциальный вид выплат подразумевает под собой большую нагрузку на кошелек гражданина в первые лет десять. Чем больше времени проходит с момента получения ипотеки, тем меньше становится сумма ежемесячного платежа. Соответственно, тем проще новоселу выплачивать долг.
- Аннуитетные платежи равномернее, но первые 12-13 лет должник выплачивает только проценты, из-за чего сумма реального долга не меняется. Тем самым банк обеспечивает себе безопасность, если вдруг заемщик потеряет источники дохода раньше, чем рассчитается с ипотекой. В этом случае досрочное погашение наиболее оправдано.
Чтобы уведомить банк о своем намерении побыстрее избавиться от долга, нужно написать заявление. Для каждого случая образец может быть разным, поэтому консультанты банка подскажут, как правильно заполнить этот документ.
Важно! До принятия решения о покупке квартиры обязательно проверяйте её на обременение. Узнать о том, что это и как сделать проверку недвижимости можно в статье по ссылке.
Что выгоднее: уменьшить срок или снизить платеж
Ответ на этот вопрос зависит от того, зачем планируется частичное или полное досрочное погашение ипотеки.
Если речь идет о разовом улучшении, например, получении материнского капитала, крупном выигрыше в лотерею, неожиданно большой премии на работе, получении наследства и т.д., стоит подумать о перерасчете и снижении ежемесячного платежа. Срок кредита не изменится, только жизнь станет несколько свободнее в финансовом отношении.
Если же речь идет о долгосрочном изменении обстоятельств (смене работы, существенном повышении зарплаты), то лучше пересмотреть срок ипотеки. Заметьте, что при досрочном погашении кредита вы обязательно выиграете на стоимости его обслуживания.
Кому выгодно брать ипотеку
Ипотека имеет много плюсов и минусов. Но при определенных условиях получение кредита может стать довольно выгодным мероприятием.
Например, если соискатель имеет основное жилье, можно взять недвижимость в ипотеку, а потом сдавать ее в аренду. Главное, чтобы поступления от квартиросъемщиков были равны или превышали размер ежемесячного платежа по кредиту.
Таким образом, в итоге можно стать собственником жилья, которое вам фактически купили другие люди.
Другой вариант: если вы много получаете и имеете «свободную» сумму каждый месяц, можно оформить в ипотеку квартиру в доме, который еще только строится. Тогда ее цена будет намного ниже рыночной, когда дом будет готов.
При этом ипотеку следует оформлять на недолгий срок, чтобы поскорее погасить кредит. Тогда переплатить придется немного. А после погашения кредита и сдачи жилья можно продать эту недвижимость дороже, чем она приобреталась.
Вам может быть интересна статья о списании ипотеки при рождении детей в семье.
Заключение
Решиться на ипотеку непросто, но если грамотно оценить все свои риски и возможности, то это реальный способ стать владельцем собственного жилья прямо сейчас. К тому же на момент оформления договора стоимость квартиры фиксируется, а через много лет — к окончанию выплат — эта сумма будет гораздо меньше, чем реальная стоимость жилья в момент закрытия кредитного договора.
