Что делать людям, выплачивающим ипотеку, когда они сталкиваются с материальными затруднениями и выплаты по кредиту становятся непосильны? Или же семья растет и необходимо более просторное жилье?
Ответ кажется очевидным — продавать квартиру. Однако на деле все не так просто, ведь жилье не принадлежит семье полностью. Можно ли продать квартиру с обременением ипотекой и как правильно это сделать, рассмотрим дальше.
Наиболее частые причины продажи квартир по ипотеке
Продажа квартиры в ипотеке имеет разные причины, но наиболее распространенная — потеря дохода. Одни плательщики могут в таких ситуациях максимально сократить расходы и продолжать выплачивать непосильные суммы, другие же, проанализировав ситуацию, решают избавиться от жилья, которое стало непомерной обузой.
Наиболее распространенные причины реализации ипотечного жилья:
- потеря доходов;
- желание обзавестись жильем большей площади;
- заработок на сделках перепродажи;
- личные ситуации (развод, заключение брака, переезд и прочее).
В условиях нестабильной экономической ситуации эта причина встречается наиболее часто. Людей увольняют, сокращают, организации разоряются или просто падает прибыль от собственного бизнеса. Никто не застрахован от подобной ситуации.
Но банковское учреждение не интересует финансовая проблема клиента. Вносить ежемесячные платежи необходимо в полном размере и своевременно, в противном случае не избежать штрафов и санкций. И если собственник не может найти иного выхода, он вынужден продавать ипотечное жилье.
Как правило, это случается с появлением ребенка. Если в семейной паре это второй ребенок, они смогут улучшить жилищные условия при помощи материнского капитала.
В такой ситуации есть два пути:
- Получить второй кредит и платить две ипотеки (это возможно, если позволяет уровень доходов и согласует банк).
- Продать первое жилье и приобрести квартиру большей площади.
В случае, когда недвижимое имущество приобреталось на этапе строительства, к его завершению цена квартиры увеличивается. Реализация такой квартиры в некоторых случаях перекрывает ипотеку и приносит дополнительную прибыль сверху.
Важно! Специалисты рекомендуют участникам долевого строительства продавать подобное жилье до момента сдачи в эксплуатацию, поскольку переоформление соглашения будет намного проще.
Жизнь непредсказуема, часто обстоятельства складываются так, что семейная пара вынуждена переехать либо развестись. В подобных случаях нет иного выхода, кроме как продать квартиру в ипотеке.
Как относится банк к продаже ипотечной квартиры
Без разрешительного документа от банка квартиру продать не получится. При этом именно банковские организации инициируют различные сложности при сделках по ипотечному жилью.
Банковские учреждения при реализации ипотечной квартиры лишаются доли прибыли, потому разрешение на продажу (без которого собственник не сможет реализовать жилье) выдают неохотно. Некоторые банки и вовсе оговаривают в соглашении применение дополнительных штрафов и комиссий при таких ситуациях.
Особенно неохотно банки идут на такие сделки, в которых новый владелец одновременно желает стать заемщиком другого банковского учреждения. Мотив финансовой организации состоит в том, что ей приходится расставаться со старым и проверенным клиентом.
Отдельные банковские учреждения не разрешают заемщикам реализацию жилья своими силами. По их регламенту квартиру следует выставлять на аукцион по ликвидационной цене. Поскольку такой метод не подразумевает выгоды, то собственники вынуждены отказываться от реализации ипотечного жилья. Но финансовый кризис существенно поднял потребность в «живых» деньгах, и этот фактор вынуждает банковские учреждения проявлять лояльность к продавцам квартир в ипотеке.
Способы продажи ипотечной квартиры
Выделяют четыре метода, как продать квартиру в ипотеке:
- Досрочная выплата кредита.
- Самостоятельная реализация.
- Реализация через банк.
- Реализация долговых обязательств.
Этот метод предполагает ожидание покупателя, согласного приобрести жилье, если квартира в ипотеке. При этом он должен выдать продавцу денежные средства для досрочной выплаты оставшейся доли задолженности. Однако найти такое лицо непросто: жилье, обремененное ипотекой, отпугивает потенциального покупателя. Система досрочной выплаты ипотечного займа актуальная в случае реализации жилья в процессе строительства.
Как быстро продать квартиру в ипотеке по методу досрочной выплаты займа? Первым делом необходимо получить согласие от банковского учреждения. При этом заемщику придется указать причину досрочного погашения ипотечного кредита.
Далее следуют такие этапы процесса:
- расчет суммы, которая не выплачена на момент сделки;
- формирование соглашения между должником и покупателем: важно заверить соглашение нотариусом;
- далее необходимо выписать всех, кто зарегистрирован на реализуемой площади;
- покупатель вносит задаток за жилье в сумме остатка невыплаченной ипотеки;
- закрытие ипотечного займа и снятие обременения с жилья;
- переоформление перехода прав собственности на жилье в регистрационном учреждении.
Подобную сделку совершают согласно законодательным регламентам.
Важно! Не рекомендуется утаивать от покупателя тот факт, что квартира в залоге у банковского учреждения, это расценивается как вовлечение в аферу.
Сама сделка выполняется по такой схеме:
- Потенциальный покупатель обращается к собственнику и изъявляет желание о приобретении залога.
- Работники банковского учреждения формируют предварительный договор купли-продажи и заверяют его у нотариуса.
- Покупатель вносит сумму для погашения задолженности в банковскую ячейку, а оставшуюся сумму в другую.
- С жилья снимают обременение.
- Соглашение о реализации оформляется в учреждении Росреестра.
- Банковское учреждение и заемщик получают доступ к ячейкам и средствам в них.
В случае применения такого метода реализации квартиры в ипотеке банк выступает не сторонним, а полноценным участником. Финансовое учреждение занимается ведением сделки от начала до конца, оформляет собственную ячейку и весь комплект документов. Продавцу остается лишь заверить документацию подписью. Работники банка самостоятельно сотрудничают с регистрационной палатой. Покупатель ипотечной квартиры закладывает деньги в ячейку кредитора, а разницу между суммами в другую ячейку.
После этого банковское учреждение оповещает Регистрационную палату о погашении кредита и с объекта недвижимости снимают обременение. Подобная схема не выгодна заемщику, поскольку у банка нет заинтересованности в выгодной продаже жилья. Финансовой организации требуется вернуть задолженность, поэтому достаточно того, чтобы сумма была аналогична цене квартиры.
Эта методика предполагает реализацию заемщиком долгов перед банковским учреждением. В такой ситуации ипотечный заем переоформляют на нового заемщика. Банковские работники формируют соглашение с покупателем о том, что на него переводят оставшуюся задолженность.
После чего новый заемщик переходит в статус владельца ипотечного жилья и становится обладателем долга. Часто покупатели сами хотят приобрести квартиру, пребывающую под ипотечным обременением, поскольку подобная недвижимость часто реализуется по заниженной цене.
Схема сделки:
- потенциальный покупатель предоставляет комплект документации для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита;
- при одобрении проводится оценка недвижимого имущества.
Банк занимается процедурой перерегистрации займа в отделении Росреестра. Заемщик лишь заверяет подписью документы о переуступке долга.
Есть вариант продать ипотечную квартиру другой финансовой организации. Тогда заем по ипотеке переводится в банковскую организацию, предоставляющую новый кредит для выплаты старого. Сейчас это довольно распространенная процедура, поскольку должники стараются произвести перекредитования для снижения долга благодаря сниженному проценту. Для заемщика это крайне выгодно, но банки не всегда соглашаются на подобную сделку.
Заключение
Итак, на вопрос, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку, отвечаем, что реализовать такое жилье получится лишь с позволения банковского учреждения. Потому успех мероприятия зависит от позиции банка по этому вопросу. Реализуют ипотечное жилье различными способами, каждый покупатель выбирает подходящий именно ему.
