Предприниматели не могут бесплатно передавать принадлежащее им имущество. На каждом шагу их подстерегает запрет дарения между коммерческими организациями. Казалось бы, что может быть проще – передать собственное пустующее помещение знакомому или родственнику? Но на практике делать это нужно с осторожностью, чтобы избежать возможных санкций.
Далее расскажем, как правильно оформить безвозмездную передачу, а также приведем образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением.
Что такое договор безвозмездного пользования
Суть этого договора заключается в том, что собственник имущества передает принадлежащую ему вещь для пользования другому человеку. Получивший вещь гражданин впоследствии обязан вернуть ее. Отличительный признак такой договорной конструкции – бесплатность соглашения для получателя и пользователя вещи.
Это одна из самых часто заключаемых сделок в быту: дать ручку соседу по парте, поделиться домкратом на парковке, одолжить дрель соседу по лестничной площадке – лишь краткий перечень случаев заключения договора безвозмездного пользования.
В правоведении такие соглашения называют ссудой. Причем не стоит путать с бытовым выражением «ссудить деньги» – так иногда называют заем или кредит, но с точки зрения права это неправильно. А может быть и опасно – такое название договора можно истолковать как желание заимодавца передать деньги беспроцентно, то есть бесплатно.
С юридической точки зрения, ссуда напоминает аренду, за которую не взимают арендную плату. В Гражданском кодексе РФ нормы об аренде зачастую применяются к ссуде.
Специальные требования к форме договора ссуды отсутствуют. То есть такое соглашение можно заключить в простой письменной форме, к нотариусу идти необязательно.
Подписать договор безвозмездного пользования могут граждане (физические лица) и организации (юридические лица). Передавать вещь в пользование может только собственник, в крайнем случае – представитель по доверенности, в которой закреплено право на заключение гражданско-правовых договоров и передачу имущества.
Нежилые помещения, как правило, находятся в собственности у юридических лиц. Поэтому такую недвижимость часто называют коммерческой – зачастую она используется для ведения бизнеса.
В этой связи возможность заключить договор безвозмездного пользования часто вызывает вопросы у предпринимателей. Запрет дарения между коммерческими организациями (благодаря усилиям налоговиков) глубоко укоренился в сознании юридически подкованных граждан. Налоговая видит дар во всех случаях, когда в ответ на представленную услугу не получены деньги, пусть даже услуга эта невелика.
Важно! Если сделку признают нарушающей запрет дарения, она станет ничтожной. По ничтожной сделке подлежит возврату все, что передано сторонами. На возвращенное имущество могут быть начислены налоги, которые предприниматель не уплачивал, ведь он считал его выбывшим из своего владения. В этом и состоит опасность нарушения запрета на дарение.
Вопреки опасениям бизнеса, в законе прямо не запрещено заключение договора ссуды между коммерческими компаниями. Более того, некоторые судьи в решениях заявляют, что запрет дарения не относится к ссуде, поскольку она имеет «иную правовую природу и направлена на иной правовой результат».
Однако в некоторых случаях с опасениями налоговиков можно согласиться. Допустим, компания передала все свое имущество, за счет которого получала доход, бесплатно пользоваться другой компании на несколько лет без указания экономической цели, без обязательств выплачивать процент и т. д. Подобную сделку любой судья признает ничтожной, прикрывающей дарение.
Бизнесменам рекомендуется включать в договоры пояснительные пункты, разъясняющие выгоду ссудодателя в сделке. Например, выгодно передать оборудование в пользование, чтобы избежать его простоя (потому что износ во время простоя превышает рабочий износ) и т. д.
Для юридических лиц установлено еще несколько запретов при заключении договора ссуды:
- компании не могут бесплатно передавать имущество в пользование своим учредителям или участникам, акционерам;
- госпредприятия, сформированные в форме унитарных предприятий (ГУП или МУП), не могут бесплатно выдавать имущество без согласия государства;
- не может быть выдана в ссуду юридическому лицу государственная или муниципальная земля.
Читайте также:
Список документов для отказа от наследства в пользу другого наследника или государства и куда их подавать.
Можно ли отказаться, аннулировать или оспорить дарственную на квартиру.
Способы и порядок приватизации государственного и муниципального имущества.
Образец договора при разных сторонах соглашения
Прежде всего текст соглашения включают существенные условия. Без них договор считается незаключенным.
Для ссуды существенным условием признают предмет. То есть конкретно описывают и определяют имущество, которое подлежит передаче. Указывают, что по соглашению в пользование передается нежилая недвижимость. Реквизиты недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь, номер помещения по экспликации) вписывают в текст соглашения так, как они указаны в выписке ЕГРН.
При отсутствии этой информации идентифицировать объект недвижимости невозможно, а значит, договор будет считаться незаключенным.
Также не лишним будет включение в текст соглашения следующих условий:
- Подробное описание помещения, его техническое состояние, какой выполнен ремонт, какая мебель и оборудование передаются вместе с помещением.
- Разъяснение об экономическом интересе ссудодателя. Такой пункт рекомендуется включать, если стороны – коммерсанты.
- Срок соглашения.
- Правила пользования недвижимостью. Можно распределить обязанности по капитальному и текущему ремонту, уплате коммунальных платежей. Если эти обязанности не оговорены, по общему правилу такие расходы будет нести пользователь имущества.
- Условие о том, что помещение предоставляется и возвращается по акту (либо передача происходит в момент какого-то события). Удобство оформления отдельного акта приема-передачи помещения состоит в том, что по такому документу будет четко видна дата получения помещения. То есть не возникнет споров, с какого момента за ущерб отвечает пользователь помещения. В акте также указывают все, что передается дополнительно (дверные ключи, коды доступа, документация на помещение и т. д.).
- Неустойка и штрафы за нарушение условий соглашения. Как правило, неустойку указывают за нарушение срока возврата помещения. Штрафы включают за причинение ущерба, причиненного помещению. Если такую ответственность не указать, собственник все равно сможет потребовать взыскание убытков, но в таком случае потребуется доказывать совокупность обстоятельств (факт противоправного деяния, факт причинения вреда, причинно-следственную связь и т. д.), что не всегда удается. Суды гораздо охотнее взыскивают санкции в твердо определенной сумме.
Чтобы не забыть включить в текст соглашения все важные условия, пользуются образцом договора о безвозмездном пользовании нежилым помещением.
Обязательных требований к дополнительной документации нет. Стороны договора самостоятельно определяют, какие документы передать. Как правило, в рамках договора ссуды передают копии документов на помещение (копию свидетельства или выписки из ЕГРН, реже – копии технического или кадастрового паспорта, документы, на основании которых получено право собственности). Желательно, чтобы собственник заверил переданные копии собственной подписью или печатью с верительной надписью «копия верна».
Настоятельно не рекомендуем передавать оригиналы документов. Во-первых, пользователю даже для регистрации юридического адреса достаточно заверенных копий. Во-вторых, оригиналы имеют свойство теряться, а в случае конфликта (например, с несвоевременным возвратом здания собственнику) у ссудополучателя будет дополнительный мотив не возвращать оригиналы.
Нужна ли регистрация
Много вопросов вызывает необходимость государственной регистрации договора ссуды. Поскольку нормы, регулирующие аренду, частично применяются к безвозмездному пользованию, иногда обращают внимание на правило в ст. 609 Гражданского кодекса РФ, обязывающее регистрировать договор аренды, заключенный на срок не менее года.
Однако в ст. 689 ГК РФ перечислены нормы, регулирующие договор аренды, которые подлежат применению и к договору ссуды. Ст. 609 ГК РФ в этот исчерпывающий перечень не включена.
Государственная регистрация производится только в случаях, прямо оговоренных в законе. Если такое правило в отношении сделки не установлено, регистрировать соглашение не нужно.
Таким образом, договор безвозмездного пользования нежилым помещением не подлежит государственной регистрации независимо от того, бессрочное это соглашение или заключенное на определенный срок. Правоту такого вывода подтверждает и судебная практика.
Сроки действия соглашения
Договор ссуды можно заключить на любой срок. Если стороны не воспользуются образцом договора безвозмездного пользования зданием и не укажут срок действия, ошибки не будет.
В отличие от предмета договора ссуды срок признается несущественным условием для такого рода соглашений. Потому что если срок не указан, у сторон есть право без указания мотива отказаться от договора в любое время. Потребуется только известить контрагента не менее чем за месяц (если другой срок расторжения не указан в договоре). То есть отсутствие четко оговоренной даты ничем не ограничивает стороны.
Если срок в договоре ссуды указан, собственник, передавший имущество в пользование, не может отказаться от такого договора без объяснения причин. Пользователь может отказаться от переданной ему вещи даже в срочном договоре. Это справедливо – нельзя заставить пользоваться вещью, если по каким-либо причинам она больше не нужна.
Читайте также:
Завещание или дарственная: что лучше и дешевле
Как заключить договор дарения при участии доверенного лица
Заключение
В заключении соглашения о безвозмездным пользовании нет ничего сложного. Закон не запрещает даже предпринимателям заключать подобные договоры, если стороны действуют добросовестно. Если такой договор используется для сокрытия активов от кредиторов, суд признает сделку недействительной. Но если имущество передано между партнерами по бизнесу или одолжено для временного пользования, чтобы избежать простоя, претензий от контролирующих органов ждать не стоит.
Главное, действовать добросовестно, использовать рекомендуемую форму договора безвозмездного пользования нежилым помещением и по возможности указывать экономическую цель сделки в тексте соглашения.
