Получатели материнского капитала в 9 из 10 случаев используют выделенные им средства на покупку собственного жилья или для иного формата улучшения жилищных условий. Но по разным причинам у таких семей может возникать необходимость продать квартиру, купленную на материнский капитал. В такие моменты граждане интересуются, возможна ли такая сделка, какие особенности и сложности она имеет.
Как влияет возраст детей?
Покупка жилья с маткапиталом обычно происходит в период, когда ребенок или дети не достигли совершеннолетия. Обязательным условием использования федеральных средств является необходимость выделения долей для всех членов семьи. То есть, несовершеннолетние дети должны быть вписаны в квартиру при покупке вне зависимости от того, какую долю покрыл сертификат.
При продаже квартиры, приобретенной с маткапиталом, могут возникнуть две ситуации, действовать в которых надо по-своему:
- Если всем детям уже исполнилось 18 лет, то продажа квартиры осуществляется в обычном порядке. Во время сделки достаточно получить согласие у всех собственников.
- Если же хотя бы 1 ребенку еще не исполнилось 18 лет, то процедура продажи жилья серьезно осложнится. Существует ряд ограничений по продаже квартиры, к тому же, провести сделку можно лишь после получения разрешения в органах опеки и попечительства.
Ситуация может осложниться в обоих приведенных случаях, если квартира была куплена в ипотеку и передана под залог банку. Если долг перед финансовым учреждением не был погашен, то дополнительно придется получать разрешение и у него.
Порядок проведения сделки
Последовательность действий, связанных с продажей квартиры с маткапиталом, зависит от того, есть ли у недвижимости обременение (то есть, оформлялась ли ипотека на квартиру).
Если никаких задолженностей перед банком у семьи нет, то необходимо разрешение только органов опеки. Причем сама сделка продажи и покупки квартир должна происходить одновременно (например, по предварительно заключенным договорам или договору обмена).
После заключения договоров они регистрируются в Росреестре, только после этого сделка считается законной.
Если же квартира является залогом, то начать процедуру продажи нужно с похода в банк. Без его согласия оформить сделку не удастся. А уже имея на руках согласие, можно идти в органы опеки за разрешением. Дальнейшая последовательность действий идентична тому, как производится продажа квартиры без обременения.
При совершеннолетии всех собственников сделки согласие органов опеки не требуется. Оно нужно только тогда, когда дети не достигли 18 лет.
Возможные варианты сделки
Отсутствие запрета на продажу недвижимости, приобретенной с материнским капиталом, не означает, что сделка может быть проведена в любом формате. Напротив, существует всего несколько вариантов, которые считаются законными, если продается в том числе и доля несовершеннолетнего:
- покупка жилья с такими же или лучшими условиями;
- получение денежной компенсации ребенком;
- выделение доли в другой квартире.
Улучшение жилищных условий
Чаще всего родители обращаются за разрешением, дабы продать квартиру и приобрести новую с той же или еще большей жилой площадью. Обязательным условием является необходимость одновременного проведения сразу двух сделок:
- продажи старой квартиры;
- покупки нового жилья.
Как это можно устроить? Подписать предварительные договора с покупателями старой и продавцами новой квартиры. Лучше, если прямо в документе будет прописано, что дети также являются собственниками приобретаемой недвижимости.
Если новая квартира приобретается с привлечением ипотечных средств, то органы опеки могут пойти навстречу заявителям и разрешить вписать детей в квартиру не сразу, а после погашения задолженности в полном объеме. При этом составляется нотариально заверенное обязательство.
Рекомендуется не включать в предварительный договор пункт о возможных штрафах за разрыв соглашения. Ведь решение органов опеки может оказаться отрицательным, и тогда на семью лягут новые финансовые обязательства.
Получение денежной компенсации
Если родители хотят продать квартиру, но не покупать при этом новую, то они должны обеспечить детям денежную компенсацию. Размер ее рассчитывается, исходя из:
- доли ребенка в квартире;
- стоимости продаваемого жилья.
Например, если речь идет о продаже квартиры за 2 000 000 рублей и наличии в семье двоих несовершеннолетних детей, то на счет каждого из них должно быть положено по 500 000 рублей. Если один является совершеннолетним и дает согласие на продажу, то компенсация предоставляется только несовершеннолетнему ребенку.
Проведение такой операции также требует согласия от органов опеки. Предварительно им нужно принести заявление и справку о стоимости доли каждого из детей. При одобрении деньги могут быть направлены:
- на банковский счет;
- на вклад в банке.
Второй вариант более выгоден, так как предполагает начисление процентов. При этом и вклад, и счет должны быть именными. Распоряжаться средствами ребенок может лишь после 18 лет. Родители могут использовать деньги со счета исключительно на ребенка и лишь с согласия органов опеки.
Выделение доли в квартире родственников
Если родители хотят использовать деньги от продажи квартиры в своих целях, то для получения согласия органов опеки им придется вписать ребенка в иное жилое помещение. При его отсутствии можно выделить долю в квартире родственников. Законом этот вариант не запрещается. Причем доля может оказаться меньше, чем была в продаваемой квартире. Такая ситуация возможна в следующих случаях:
- если новая квартира находится в более благоприятном районе города, но при этом стоимость доли должна быть не меньше, чем в прежней квартире;
- если метраж, приходящийся на ребенка в новой квартире, окажется таким же или больше, чем в старой (например, в однушке на ребенка приходилась 1/3 квартиры – 10 м2, а в трехкомнатной квартире бабушки лишь 1/6, но с той же площадью).
Получение разрешения на продажу квартиры в органах опеки
Законодательно установлено, что при использовании материнского капитала для покупки жилья все члены семьи получают долю недвижимости в собственность. Такое обязательство во время обращения в ПФР заверяется нотариально.
Совершеннолетний ребенок может распоряжаться своей долей по собственному усмотрению, а вот права несовершеннолетних граждан охраняются органами опеки и попечительства. Сотрудники надзорного органа защищают детей от действий, приводящих к потере их доли в имуществе. Поэтому и провести сделку без предварительного согласия органов опеки не удастся.
На каких условиях сделку разрешат провести?
Для получения разрешения родители должны убедить органы опеки, что сделка не приведет к ущемлению прав несовершеннолетних детей. По итогу должно быть гарантировано, что:
- в результате сделки не ухудшатся условия проживания, не уменьшится размер жилой площади в расчете на 1 человека;
- в новом жилье дети получат доли, равноценные тем, что принадлежат им в текущей квартире.
Нарушение хотя бы одного из условий будет означать отказ. Тогда и провести сделку не удастся. Однако и при выполнении правил придется немало времени потратить на получение согласия.
Лишь в сложных жизненных ситуациях допускается обмен на квартиру с меньшей площадью. Сюда например, относятся случаи, когда одному из детей требуется дорогостоящее лечение.
Какие документы потребуются для получения согласия?
Использование материнского капитала обязывает владельца сертификата оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи (включая супруга и детей). Наличие доли у совершеннолетних как раз и обязывает получать согласие опеки. Причем проводить сделку нужно при следующих обстоятельствах:
- есть письменное разрешение от органов опеки;
- при заключении присутствуют уполномоченные сотрудники органов опеки.
Наиболее трудоемким будет получение согласия. Для его оформления придется принести в органы опеки целый пакет документов:
- заявление на распоряжение средствами маткапитала (на основании которого деньги как раз и были направлены на покупку квартиры);
- удостоверяющие личность заявителя и всех членов семьи документы (для совершеннолетних – паспорта, для детей – свидетельства о рождении) и их копии;
- заявление об участии в планируемой сделке;
- документ, подтверждающий оценочную стоимость продаваемой квартиры;
- документы на продаваемую квартиру;
- бумаги, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Дополнительно органы опеки могут запрашивать иные документы от заявителей, поэтому уточнять полный перечень лучше в территориальном отделении.
Сложности продажи квартиры, купленной с маткапиталом
В Федеральном законе № 256-ФЗ не оговариваются какие-либо ограничения относительно продажи жилья, приобретаемого с участием маткапитала. Но существуют иные нормативно-правовые акты, наличие которых усложняет процесс отчуждения квартиры в отношении несовершеннолетних. Обязательным условием при такой сделке является получение одобрения от органов опеки. Эта необходимость прописана сразу в нескольких НПА (Гражданском кодексе РФ, Законе об ипотеке).
Четко не урегулирован вопрос и о том, как долго можно продавать квартиру после получения разрешения. Теоретически сроки не ограничиваются, а вот на деле все оказывается совсем иначе. Использовать разрешение позднее, чем через 3 месяца после его получения, нельзя. Есть и еще более строгие рамки: предоставление договора купли-продажи квартиры должно происходить в месячный срок после оформления согласия.
Что случится, если срок будет превышен? При попытке регистрации сделки в Росреестре человек получит отказ, ему придется вновь обращаться в органы опеки за разрешением.
Сама квартира, купленная с участием маткапитала, может быть продана в любое время (хоть сразу после оформления документов, хоть через 5 – 10 лет). Главное – выполнить заявленные условия. Дополнительно владелец недвижимости может столкнуться с рядом иных сложностей:
- в случае наличия обременения со стороны банка, придется получать разрешение на сделку и у него;
- продажа квартиры в течение 3 – 5 лет (в зависимости от срока оформления договора) потребует уплаты налога (в ряде случаев можно избежать).
Провести продажу квартиры, купленной с участием маткапитала, можно даже тогда, когда недвижимость еще не стала общей собственностью всех членов семьи. В этом случае также потребуется получить разрешение от органов опеки и соблюсти установленные правила сделки. Ребенок может быть прописан в приобретаемой или имеющейся квартире, даже той, которая находится в собственности у родственников семьи.
Автор публикации
4 Владимир Михайлович
Высшее юридическое образование (российское право). Окончил Московский государственный университет имени М.В. Ломоносова. Опыт работы в юридической сфере – более 5 лет.
Публикаций:
Виктор Альбертович
Дипломированный, практикующий юрист. Опыт работы в юридической сфере – с 2011 года. Окончил университет по специальности «Правоведение», в 2013 г. прошел магистратуру по специальности «Юрист». Консультация граждан по пенсионным, социальным вопросам, трудовому праву.
Публикаций:
Дмитрий Андреевич
Образование: высшее юридическое. В 2014 году окончил Владимирский юридический институт ФСИН России, специальность «Юриспруденция». Занимается консультацией физических лиц по наследственным делам, трудовым спорам, земельному праву.
Публикаций:
Юлия Игоревна
Кадастровое образование. Работала в Росреестре, сейчас – кадастровый инженер. Консультирование граждан по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, ипотеки, налоговым вычетам, земельному праву.
Публикаций:
Наталья Сергеевна
Образование: высшее юридическое (российское право). Профиль: основной – уголовно-правовой, дополнительный – гражданско-правовой. Прошла подготовку в ООО «Консультант Плюс». Консультирование граждан в бракоразводных процессах, по вопросам алиментов, уголовному праву.
Публикаций:
Алена Андреевна
По образованию бухгалтер. Эксперт в области финансовой и бухгалтерской сфер. В течение 2 лет работала специалистом по кадрам, знакома с личными карточками, трудовыми книжками, методиками расчета трудового стажа, должностными инструкциями.
Публикаций:
Другие статьи по теме
Материнский капитал на первенца в 2021 году: условия получения
Покупка комнаты на материнский капитал в 2021 году
Материнский капитал: изменения 2021 года, свежие новости
Как делится материнский капитал при разводе супругов?
Материнский капитал на долевое строительство жилья
Можно ли купить дачу на материнский капитал в 2021 году?
Можно ли использовать вместе материнский капитал с военной ипотекой?
Можно ли потратить материнский капитал на ремонт квартиры в 2021 году?
Оставить комментарий Отменить ответ
