Большое количество граждан являются владельцами участков земли сельхоз. назначения.
Некоторые люди получили земельные участки в порядке наследования, а другие воспользовались процедурой приватизации, которая началась в конце прошлого века.
Но для многих соотечественников данные участки часто являются бременем. Они не знают, каким образом их использовать, при этом не желают выращивать овощи и фрукты и т.д.
Данную ситуацию можно существенно поменять, если изменить категорию земельного участка из сельскохозяйственного на участок, предназначенный для жилищного строительства.
Изменение назначения может привести к увеличению стоимости земельного надела, а также может воплотить ваши задумки о постройке индивидуального жилого дома.
Назначение земельных участков
Все земельные участки в РФ поделены на категории и исходя из своего назначения.
Выделяют следующие категории земель по целевому назначению:
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
В России огромное множество земельных участков, но сооружение жилых строений при надлежащих условиях допускается на законодательном уровне только на землях:
- расположенных в населенным пунктам;
- сельскохозяйственного назначения.
Но не все собственники с/х земель могут выполнять официальное строительство.
Чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственной категории нужно соблюсти следующие условия:
- Нахождение с/х угодий в пределах черты города.
- Соответствие возведенного дома правилам и нормам, предъявляемым к жилью.
Земли ИЖС, как правило, находятся в пределах определенного населенного пункта. Например, в границах какого-то города или поселка городского типа и др.
После ввода в эксплуатацию жилого дома на таком участке, правообладатель может официально присвоить адрес, а вслед за этим зарегистрировать и себя и членов своей семьи в этом объекте недвижимости.
Если гражданин имеет в собственности земельный надел под индивидуальное жилищное строительство, то он может приступить к возведению на нем частного дома, отвечающего его потребностям.
Индивидуальный дом может быть построен по своему проекту, который полностью воплотит все задумки частного застройщика. Основным требованием при возведении дома на землях ИЖС является соблюдение условий, касающихся этажности (дом должен не превышать 20 метров в высоту, а также не более 3х этажей).
После завершения строительных работ на таком участке, органы местного самоуправления обеспечивают условия по подключению частного дома к коммунальным сетям, в том числе к электричеству, водоснабжению, газу и т.д. (для этого потребуется получить тех условия на подключение, которые гарантируют соответствие установленным нормам и правилам безопасности).
Участок под ИЖС может быть оформлен в частную собственность определенными способами:
| По наследству | а также по договору купли-продажи, мены или дарения |
| Через процедуру приватизации земли | т.е. передачу участка из государственной или муниципальной собственности в личную (к примеру, при оформлении участка под особняком) |
В качестве обязательного условия приватизации выступает нахождение на земле ИЖС индивидуального дома, который пригоден для постоянного проживания.
Для регистрации права собственности на земельный участок на нем необходимо построить жилой дом, а для этого нужно:
| Направить уведомление начала и окончания строительства объекта ИЖС | После того, как уполномоченный орган получает уведомление о предполагаемом строительстве, а также о завершении работ, он выполняет проверку соответствия всех параметров частного жилого дома градостроительной документации и направляет собственнику соответствующее решение |
| Получить тех. паспорт на участок и будущий дом | этот документ изготавливается специалистами БТИ после обмеров дома и подготовки плана земельного участка |
| Присвоение официального адреса | Выполняется на основании заявки гражданина в муниципальные органы. Для удостоверения соответствия нормам нужно предъявить уведомление о строительстве и технический паспорт |
К уведомлению о завершении строительства заявителю требуется приложить технический план жилого дома и квитанцию об оплате государственной пошлины за выполнение процедуры регистрации собственности.
Как перевести землю ЛПХ под ИЖС
Все правообладатели земельных участков, которые отнесены к землям сельскохозяйственного назначения, имеют право на изменение категории своего надела земли.
На уровне закона указанное право и процесс перевода установлены в ФЗ от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.
Данный нормативно-правовой акт устанавливает обязательный регламент выполнения процедуры изменения назначения:
| Составление заявки | исходя из конкретной формы администрирования определенного населенного пункта нужно письменно написать заявление в муниципалитет (органы местного самоуправления, администрация и др.). В составленном запросе необходимо прописать:
|
| Подача требуемой документации | чтобы начать процесс перевода, следует вместе с запросом предъявить должностному лицу следующие бумаги:
|
| Рассмотрение запроса собственника участка | Достаточно продолжительная процедура, т.к. в ходе рассмотрения проводится проверка определенного земельного участка на соответствие иному назначению. Рассмотрение заявления выполняется около 30 дней. Решение муниципальных органов заключается или в согласовании перевода, или в отказе от изменения категории участка. При разрешении заявитель получит акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС. Во 2-ом случае — обоснованный отказ с указанием причины |
При принятии решения о переводе участка в иную категорию, следует заранее обдумать к чему это может привести.
Если участок сельскохозяйственного назначения находится на большом расстоянии от населенного пункта, то изменение его на ИЖС вряд ли получится.
В соответствии с законом земельные участки ИЖС должны располагаться в пределах города.
Ключевым правовым актом, регламентирующим процедуру перевода земли из 1-ой категории в другую является Федеральный закон №172.
Некоторые землевладельцы полагают, что осуществлять строительные работы можно на участках любой категории земель. Однако, такое строительство может грозить серьезными негативными последствиями для такого частного застройщика.
Таким образом, лучшим способом возведения индивидуального жилого дома является размещение его на землях ИЖС.
Такие земельные участки неизменно лучше оборудованы сетями:
- электроснабжения;
- газоснабжения;
- водоотведения;
- канализационными сетями;
- подъездными путями к объекту;
- сформированной инфраструктурой.
При необходимости постройки дома на землях под личное подсобное хозяйство, собственникам придется за собственные денежные средства подводить к нему инженерными коммуникации.
Также данные строения не обслуживают органы муниципальных структур, в чью компетенции входит надзор и координация деятельности служб жилищного хозяйства.
Например, владелец объекта не может вызвать коммунальную службу в случае непредвиденных обстоятельств.
Сасстояние до соседнего участка по СНиП для ИЖС в 2021 году, читайте тут.
Если гражданину принадлежит на праве собственности участок ИЖС, то он является удачным инвестором своих финансов.
Стоимость земель, относящихся к этому виду разрешенного использования, на сегодняшний день достаточно велика и без всякого сомнения в несколько раз выше, чем цена на участки сельхоз назначения.
Это является несомненным достоинством этих участков.
Кроме того, к плюсам земель под ИЖС относятся:
| На таких участках можно оформить регистрацию | поскольку уже на раннем этапе строительства землям ИЖС присвоен адрес, и по завершении работ можно легко прописаться всей семьей |
| Муниципальные и государственные вложения в развитие | из бюджетов различного уровня инвестируется подключение инженерных сетей, подведение дорожной сети исключительно на землях населенных пунктов, поэтому сооружая жилой дом, это является бесплатным плюсом |
| Применение налогового вычета | собственники участков под жилищное строительство по завершении работ могут получить вычет по оплате взносов в бюджет |
| Сформированная инфраструктура | участки, отведенные под ИЖС, размещены в градостроительных схемах и со временем там располагаются разнообразные социальные объекты (больницы, школы, детские сады и др.) |
Вышеуказанные преимущества земельных наделов под ИЖС говорят сам за себя.
Поэтому, при наличии в собственности участка с/х назначения, не задавайтесь вопросом как перевести участок из ЛПХ в ИЖС в 2021 году, а запишитесь на прием в орган местного самоуправления и узнайте все нюансы.
Процедура переоформления
Обладая отчетливыми причинами для изменения земли сельскохозяйственного назначения на участок ИЖС, возможно выполнить такой перевод за 2-3 месяца.
Успешность этого вопроса зависит от многих факторов, включая удаленность земельного участка от города, а также от того, что на нем расположено (не подлежит переводу в категорию под строительство лугов, пастбищ и подобных территорий).
Однако как бы то ни было стоит попробовать увеличить рентабельность своего земельного надела и сделать его более экономически выгодным.
Чтобы перевести участок земли из одной категории в другую, в частности, из с/х земель в земли, на которых допускается вести строительство, действует определенная последовательность этапов.
Осуществление всех этапов, в итоге, приводит или к положительному результату, или к отказу в переводе.
Перевод участка в другую категорию процедура дорогостоящая. Высокая цена данного изменения назначения доводится на оплату недоимки в пользу государства. Из чего она состоит?
Установленная плата за компенсацию государственным или муниципальным органам утрату сельскохозяйственного участка земли.
Стоимость за возможность перевода земель из ЛПХ в ИЖС формируется как сумма следующих составляющих:
- государственная пошлина за изъятие сельхоз. земель из оборота — равна 30% от кадастровой стоимости определенного участка;
- получение в Росреестре выписки из ЕГРН;
- подготовка проектной документации для строительства индивидуального дома;
- выполнение экологической экспертизы.
В конкретном случае нужно обдумывать все плюсы и минусы всех вариантов перевода сельскохозяйственных земель в ИЖС, и подбирать самый выгодный.
Возможность налогового вычета
Если гражданин владеет земельным участком под ИЖС, который ранее был отнесен к другой категории и переведен, то он имеет право на получение налогового вычета при выполнении возведения частного дома.
Следует осознавать, что требуется известить государственные органы о проведении строительных работ.
Но, если построенный объект не будет введен в эксплуатацию, то налог на землю может быть повышен в два раза. Это является определённой санкцией за нецелевое использование участка.
Причины отказа в переводе
В случае подачи запроса на перевод земли из ЛПХ в ИЖС в местную администрацию и получении отказа в письменной форме, возможны ряд оснований.
Главными причинами являются:
| Нахождение не в населенном пункте | как правило, для перевода сельскохозяйственного участка в земли ИЖС, нужно, чтобы он находился в городской черте. В случае, если такое расширение не соответствует плану градостроительной застройки, заявитель получит отрицательное решение по заявлению |
| Отрицательный вывод экологической экспертизы | если будущий жилой дом на стадии строительства либо при дальнейшей эксплуатации может привести к значительному вреду природе, категория не может быть изменена |
| Нахождение участка в зонах с особым назначением | сельскохозяйственные участки могут представлять из себя просто пустырь, но в отдельных случаях земля может находиться на заливных лугах или пастбищах. В этом случае заявитель непременно получит отказ |
| Документы не соответствуют действующим законам | при неправильном оформлении документов или несоответствии их действительности, получение акта об изменении земли сельхоз. назначения в категорию жилищного строительства недопустима. |
| Подача заявления на перевод | лицом, не обладающим на это необходимыми полномочиями |
Независимо от причин для отказа, землевладелец всегда может попробовать достичь поставленной цели. После устранения причин отказа, повторный запрос может быть удовлетворен. Кроме того, имеется возможность оспорить отказ в местной администрации в судебном порядке.
В чем разница между ИЖС и ЛПХ в 2019 смотрите в статье: в чем разница ИЖС и ЛПХ.
Видео: Как изменить целевое назначение земли?
