Популярные способы переоформить жилье на родственника

Ситуации, при которых бывает необходимо переоформить квартиру или её часть на своего родственника, независимо от обстоятельств и степени родства, в России встречаются достаточно часто. Вариантов для этого также существует несколько, но какие из них хорошие — зависит от обстоятельств в каждом отдельном случае: преимущества и недостатки есть везде.

Как показывает практика, переоформлять квартиру на родственника в любом случае лучше только официально, с заключением соответствующего договора, так как речь идёт, так или иначе, о сделке. Это может быть:

• Купля-продажа;
• Дарственная на квартиру;
• Рента с передачей;
• Обмен имуществом;
• Завещание жилья;
• Наследование.

При этом нельзя оставить без внимания налоговые отчисления, которые в каждом случае разные и зависят от таких факторов, как: Степень родства; Рыночная стоимость жилой квартиры в данном регионе; Наличие или отсутствие налоговых льгот.

Договор дарения квартиры между родственниками

Налогоплательщики освобождаются от уплаты налога при получении недвижимости от близкого родственника в порядке наследования или по договору дарения. Поэтому, прежде чем перейти к рассказу о том, как оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками, давайте выясним, кто же это такие?

В число близких родственников входят:

• супруги,
• дети,
• родители,
• бабушки,
• дедушки,
• внуки,
• братья,
• сестры.

Когда можно и когда нельзя дарить квартиру

Дарить можно не только квартиру дом и другую недвижимость, но и долю в праве общей долевой собственности. На этапе строительства фундамента цены на квартиры в новостройке ниже, чем в готовом доме, поэтому это важный нюанс. Но сделать это можно после государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до момента подписания акта приема-передачи объекта. Кроме того, нужно убедиться, что дарение не запрещено условиями договора ДДУ.

Если квартира находится в ипотеке, то возможность дарения зависит от условий ипотечного договора. До полной выплаты долга по ипотечному кредиту квартира является собственностью банка. То есть заемщик не является полноправным владельцем квартиры и не может распоряжаться ею на своё усмотрение (продать, подарить и даже сдать в аренду) без ведома и согласия банка.

Обратите внимание на то, что дарение — это безвозмездный, основанный на взаимном доверии акт. То есть в договоре дарения нельзя прописать какие-либо дополнительные пункты, которые одариваемый должен соблюдать после получения подарка. Законом предусмотрена возможность расторжения договора дарения через суд, но только в четко оговоренных исключительных ситуациях.

Многих родителей, желающих обеспечить детей жильем, привлекает тот факт, что подаренная одному из супругов квартира в случае расторжения брака не будет считаться совместно нажитой собственностью.

Если собственник четко понимает последствия заключения договора дарения, то можно начинать действовать.

Оформить договор дарения можно:

• самостоятельно;
• через нотариуса.

В обоих случаях нужно собрать необходимые документы и оплатить госпошлины. Разница только в том, что нотариус составляет договор дарения и регистрирует договор в Росреестре.

Список документов для оформления дарственной на квартиру:

• удостоверяющие личности сторон документы, обычно — паспорта;
• правоустанавливающие документы;
• Иногда нужны и дополнительные документы. Если одариваемый не является совершеннолетним, то потребуется разрешение органа опеки и попечительства. А в случае, если квартира является совместно нажитой собственностью супругов, без нотариуса уже не обойтись — он должен заверить согласие супруга или супруги дарителя.

Заканчивается процесс дарения выдачей одариваемому свидетельства о праве собственности. Кроме того обе стороны получают копии договора дарения.

Важно! Законодательно существует такой вид сделки, как сделка в пользу нескольких лиц. Подарить недвижимость можно сразу нескольким родственникам. В таком случае заключается один договор, в котором фигурирует количество сторон по числу одариваемых.

Основные требования к договору

Дарение недвижимости подтверждается специальным договором (дарственной), и чаще всего заключается между физическими лицами. Основные признаки такой сделки:

• имущество должно передаваться в дар без какого-либо материального возмещения;
• обязательным условием является добровольность действий дарителя и согласие одариваемого принять подарок;
• отсутствие каких-либо ограничивающих условий использования подарка – запрет на использование до достижения определенного возраста, табу на продажу, прочее.

 Договор купли/продажи квартиры между родственниками

 Оформление покупки жилья договором купли продажи с близким родственником не запрещено ни одним нормативным актом. Это законная сделка, и только на том основании, что она заключена в кругу семьи, никто оспорить ее не сможет. Тем более, никаких административных или налоговых штрафов за продажу квартиры между родственниками тоже не существует. Все это справедливо при условии, что ДКП заключается именно в целях купли продажи жилья, то есть возмездного его отчуждения другому лицу.

Совершенно другая оценка сделки обеспечена, если ДКП заключается только «для галочки», чтобы формально переписать квадратные метры на другое лицо. Подобные схемы используются для ухода от ответственности по долгам, чтобы приставы не арестовали и не продали жилье с торгов. В такой ситуации соглашение можно отменить через суд по причине его мнимости.

Важно! Если вы переоформляете квартиру на близкого родственника, члена семьи с целью уйти от ответственности по налогам, штрафам, договорным долгам, коммунальным платежам или при банкротстве, помните – вашу сделку легко можно оспорить в суде. Право подать заявление имеет заинтересованный кредитор или административный орган.

С использованием материнского капитала

Пенсионный фонд настороженно относится к сделкам между родственниками. Это вызвано возросшей статистикой по преступному обналичиванию сертификатов на семейный капитал – семья заключает мнимое соглашение купли продажи, под которое выводятся деньги. Именно поэтому такие сделки проверяют особенно тщательно, однако прямого запрета на их совершение не установлено.

Фонд одобрит сделку, если:

• цена квартиры по соглашению максимально приближена к средней рыночной по региону;
• если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;
• представлен полный пакет документов, подлинность которых не вызывает сомнений.

Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:

• доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
• в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
• отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
• можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.

Процесс включает стандартные шаги:

1. Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
2. Составление текста и подписание соглашения.
3. Передача документов на регистрацию в Росреестр.

Важно! Дополнительные шаги – передача квартиры по акту и полная оплата по договору купли продажи полностью зависят от условий договора. Это можно сделать как до подачи бумаг на регистрацию, так и после.

Список документов

Для оформления купли продажи квартиры близкому родственнику понадобится:

№	Документ	Комментарий
1	Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилье	Для сделки лучше заказать свежую выписку из Реестра, в которой будет видно наличие ограничений на жилье
2	Техническая документация	Технический план или паспорт квартиры поможет установить, имеется ли незаконная перепланировка
3	Разрешение органа опеки и попечительства	Если продавец является несовершеннолетним
4	Согласие супруга на сделку	Оформляется нотариально, цена удостоверения – примерно 1 000 рублей
5	Справка о прописанных или выписка из домовой книги	В подтверждение того, что в квартире отсутствуют зарегистрированные граждане
6	Справка об отсутствии долга по ЖКУ	Необходима для проверки задолженности по коммунальным платежам
7	Госпошлина	Квитанция об оплате пошлины за регистрацию в ЕГРН 2 000 рублей

После сбора документов можно приступать к разработке текста договора и его подписанию, а также к оформлению передаточного акта.

Договор ренты на квартиру между родственниками

 Рента – денежная сумма или ее эквивалент в натуральной форме, которая выплачивается одной стороной другому лицу за имущество.

Регулируется данный вид гражданских сделок 583-й статьей ГК РФ. Согласно ей, рента является доходом, которым можно получить без ведения хозяйственной деятельности. Получать ее можно с земли, недвижимого или движимого имущества или капитала.

Передача прав на квартиру в обмен на получение регулярного платежа оформляется письменным договором.

Он, по сути, похож на сделку купли-продажи жилья, но имеет некоторые отличия:

1. Платеж за квартиру выплачивает не одноразово, а частями в течение указанного в договоре срока.
2. Рентополучатель сохраняет определенные права на квартиру, которая является залогом получения платежа.
3. Право собственности получает плательщик.
4. Рента бывает бесплатной и платной. Возмездная (платная) рента имеет свои особенности:
5. Кроме регулярных платежей, новый собственник выплачивает фиксированную сумму после заключения сделки.
6. Установлен минимальный размер платежа – 1 МРОТ.
7. В случае гибели квартиры ответственность несет получатель платежей.
8. Сумма выкупа ренты рассчитывается, исходя из общей суммы платежей в течение года.
9. Безвозмездная сделка допускает возможность расторжения ее рентополучателем, если плательщик нарушает существенные условия.

Кроме того, она может быть постоянной или пожизненной.

Постоянная рента – бессрочна. Получателями могут выступать только физлица и некоммерческие организации. Прекращается по соглашению сторон. Платеж может выплачиваться деньгами, работами, услугами, предоставлением имущества.

Разновидностью ренты можно считать пожизненное содержание с иждивением. Здесь вместо платежей практикуется материальное обеспечение рентополучателя: оплата комуслуг, приобретение продуктов питания, лекарств, организация отдыха и лечения.

Пожизненная рента прекращает свое действие после смерти владельца квартиры, а ее получателями могут быть только физлица. Платежи осуществляются деньгами.

Хотя полученная квартира не является доходом в прямом смысле слова, рентный платеж – прямая прибыть рентополучателя. Этот доход будет облагаться по ставке 13% (НДФЛ).

Договор мены между родственниками

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны квартиру в обмен на другую квартиру (или иную вещь). Можно сказать, что каждая из сторон будет выступать по отношению к одной квартире продавцом, а к другой — покупателем. В зависимости от соотношения стоимости квартир мена может быть двух видов: с доплатой (если одна квартира стоит дороже другой, то разницу одна из сторон выплачивает другой) и без таковой (стоимость квартир одинакова). Например, вы хотите продать свою 3-комнатную квартиру и купить 1-комнатную и получить разницу между их стоимостью и нашли такую 1-комнатную квартиру, продавец которой желает приобрести 3-комнатную квартиру, как у вас.

В данном случае вы можете переоформить квартиры друг на друга одним из двух способов: или путем заключения двух договоров купли-продажи, или путем заключения одного договора мены с условием о доплате разницы. При выборе последнего варианта переоформления права собственности на квартиру порядок расчетов будет наиболее точно соответствовать существу сделки, а также вы исключаете ситуацию, при которой по одной из квартир переход права будет зарегистрирован, а по другой — нет. При признании недействительным или расторжении договора мены каждый получит ранее принадлежащую ему квартиру.

 Какими способами выгоднее и удобнее переоформить?

Выбирая способ выгодного и удобного переоформления, обращайте внимание на последствия своих действий, а также на то, хотите ли вы, чтобы ваш родственник платил налоги, и хотите ли платить их сами. Помимо этого учитывайте риски не только для себя, но и для родственника, которому переходят права. Если опасаетесь, что его могут обмануть и отнять жильё – выберите дарственную.

Когда боитесь, что обманут вас – оформите продажу. Самый выгодный, если вы не планируете получить прибыль с родственником, это всё же договор дарения, в ином случае не менее удобный и выгодный вариант – купля-продажа. С рентой, обменом и наследованием сложностей намного больше и времени, сил уходит также в разы больше.

В каких случаях нужно ли платить налоги?

От налогообложения освобождены супруги, родители, дети (в том числе усыновлённые), бабушки, дедушки и братья, сёстры, если у них с нынешним собственником есть хотя бы один общий родитель. Для дальних родственников предусмотрен налог в 13%, отсчитываемых от кадастровой стоимости квартиры.

Если речь идёт о продаже, вы, как человек, получивший прибыль, платите эти 13% сами, но только если были владельцев квартиры меньше трёх или пяти лет (в зависимости от того, когда она стала вашей). В некоторых случаях, например при дарении квартиры или составлении завещания, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В иных случаях можно обойтись без этого, но на свой страх и риск.

Когда жилплощадь находится в долевой собственности, можно составить акт соглашения, который тоже регистрирует нотариус. Сам же переход собственнических прав всегда регистрируется в Росреестре после подачи соответствующего заявления с прилагаемыми документами, на основании которых переходят права.

Подготовка пакета документов

При оформлении всех сделок с отчуждением недвижимости, в том числе и для родных, нынешнему собственнику придётся подготовить целый пакет документов. Более подробно о том, что в него должно входить, можно посмотреть далее в статье, но в первую очередь следует выделить основные бумаги, о которых важно позаботиться заранее:

• Оригиналы паспортов всех сторон сделки (нынешнего владельца квартиры и родственника, на имя которого она будет отчуждаться);
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, включая свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую нужно взять за несколько дней до подписания договора;
•  Бумаги, на основании которых право владения возникло (свидетельство о наследовании, дарственная, договор купли-продажи, приватизации, прочее);
•  Если недвижимость находится в совладении, совместно нажита, необходимо получить нотариально заверенное письменное согласие на отчуждение имущества каждого совладельца;
•  Выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире гражданах: на момент отчуждения желательно, чтобы все оттуда были выписаны, поэтому этот вопрос тоже следует решить заблаговременно.

Оформление перехода права собственности

Когда переоформление квартиры необходимо в пользу несовершеннолетнего ребёнка в возрасте до восемнадцати лет, в интересах последнего должен действовать его официальный опекун, родитель или усыновитель. Если рассматривать дарственную, она не вступает в силу до тех пор, пока одаряемый не примет подарок официально, а для этого нужно оформление у нотариуса, что малолетнее лицо самостоятельно сделать не может.

Только после принятия можно говорить о переоформлении собственнических прав, при этом и данной процедурой должен заниматься тот же человек. Обращение в Росреестр является обязательным: до тех пор, пока изменения не внесены в ЕГРН, квартира по закону будет принадлежать нынешнему владельцу и, в случае чего, будет наследоваться в общем порядке.

Процесс переоформления последовательно включает в себя:

• Выбор подходящего варианта;
• Подготовка и сбор необходимых документов;
• Консультирование с юристом или нотариусом;
• Составление и заключение договора;
• Перерегистрация прав собственности через Росреестр.

Следует отметить, что правильно оформленный и грамотно составленный договор практически исключает риск оспаривания его в судебном порядке. Поэтому юридическая консультация и помощь имеют особую ценность. Более того, в случае возникновения споров нотариус, удостоверяющий сделку, обязуется присутствовать в зале суда в качестве свидетеля, что тоже большой плюс.

Поскольку стоимость недвижимости довольно высока, нельзя исключать возможности возникновения конфликтов, несмотря на взаимоотношения в семье.

Могут отказать в переоформлении имущества

Отказать в переоформлении недвижимости могут, если она находится в обременении, в частности под залогом банка и последний на переоформление разрешения не давал. Арест также не даёт права передавать права собственности. Кроме того, отказ могут выдать и по факту подачи заявления, если были представлены не все документы. Поэтому позаботьтесь о том, чтобы всё было собрано заранее и оформлено правильно.

Чтобы переоформить свою квартиру на родственника максимально быстро, необходимо, чтобы все требующиеся документы были в порядке и собраны своевременно.

Стандартные документы:

• Личные паспорта участников сделки, а также свидетельства о рождении на несовершеннолетних, если они участвуют.
• Правоустанавливающие и подтверждающие право собственности.
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• Нотариально заверенные согласия, если есть совладельцы.
• Кадастровый паспорт и план недвижимости.
• Технический план (можно оформить в Бюро технической инвентаризации).
• Выписка из домовой книги.
• Поскольку речь, как правило, идёт не о продаже, дополнительные бумаги, например информация об отсутствии обременений или выписка из лицевого счёта, не обязательны.

Стоимость переоформления, какие будут затраты?

Рассматривая расходы, которые несёт за собой переоформление прав на жилую недвижимость, всё индивидуально. Например, стоимость услуг нотариуса будет зависеть от того, какие услуги он вам предоставил (составлял договор, консультировал, собирал вместо вас документы, занимался регистрацией и так далее). Та же дарственная оценивается в 0,5% от оценки квартиры, но в рамках от 300 до 20 тысяч рублей. Экспертиза документов – от трёх до пяти тысяч, а регистрация новых прав в Росреестре требует уплаты государственной пошлины около тысячи рублей, в зависимости от региона.