На придомовой территории многоквартирных домов обычно высаживают небольшие кустарники и цветы. Но не всегда жильцы могут пользоваться этими участками, в том числе огораживать на них палисадники. В этом вопросе есть много нюансов, связанных с правом владения отведенным земельным участком. Об этом мы поговорим в материале.
Что такое участок под окном?
Согласно статье 36 Жилищного кодекса, администрация населенного пункта или города закрепляет за жильцами следующие объекты:
- Придомовая территория многоквартирного дома
- Зоны паркинга и гаражные помещения;
- Травяные покрытия и озелененные территории;
- Детские площадки;
- Тепловые и трансформаторные установки;
- Объекты для активных занятий;
- Тротуары, мостовые переходы, другие дорожки;
- Дороги сквозного и аварийного типа.
Все указанные зоны создают условия для комфортного времяпрепровождения жильцов дома и входят в зону их попечительства. Для всех пунктов есть особые предписания по использованию.
Придомовая территория многоквартирного дома – земельный участок, примыкающий к зданию, с четко обозначенными границами.
Он должен быть озеленен и благоустроен, а также обеспечивать жильцам возможность реализации права на существование в благоприятной среде. Также придомовая территория должна быть зарегистрирована надлежащим образом в органах госрегистрации недвижимости.
То есть, участок под окном вашей квартиры – придомовая территория, со всеми вытекающими из этого последствиями.
Кому принадлежит?
Придомовую территорию многоквартирного дома закон относит к общей собственности лиц, владеющих в данном здании квартирами.
Так, в 16-й статье ФЗ по ЖК №189 указано, что территория, окружающая возведенный на участке многоквартирный дом, вместе со всеми объектами и конструкциями на ней расположенным, считается коллективным долевым имуществом собственников жилья, прошедшего приватизацию.
Если подобная благоустроенная зона не была создана до введения в действие ЖК, то у всех граждан, являющихся собственниками жилья в данном доме, есть право обратиться с заявлением, содержащем просьбу о выделении такой территории, к органам общегосударственной или региональной власти.
Как распоряжаться этой землей?
Права и обязанности зависят от права собственности. Пока земля находится в муниципальной собственности, у жильцов ограничены возможности ей распоряжаться. В частности
Они не могут повлиять, то есть запретить, строительство рядом новых домов, магазинов или других зданий. Соответственно, уменьшается площадь, которую можно использовать для отдыха и других полезных целей.
Возможен шум, скопления посторонних людей и т. д.
Нет возможности запрета и прокладки инженерных коммуникаций, строительства дорог.
Ремонт и благоустройство проводятся не так, как хотелось бы проживающим рядом, а в соответствии с планами местных властей.
Сложнее контролировать качество уборки и затрат.
С другой стороны, жильцы в таком случае несут меньше ответственности. За реконструкцию, своевременную уборку, состояние земли, построек и зелёных насаждений отвечает муниципалитет. Он должен продумывать, выделять средства, контролировать качество исполнения и т. п.
Суть оформления земли под домом в собственность
До проведения данной процедуры земля под домом и вокруг него является муниципальной, то есть ей распоряжаются местные власти. После этого она переходит в общую собственность жильцов. Пользоваться и распоряжаться ей они могут только вместе, решения принимаются на общем собрании большинством 
голосов. При подсчёте голосов учитывается метраж квартиры. Землю нельзя поделить на отдельные участки, принадлежащие конкретным людям. Но содержать, ремонтировать и благоустраивать территорию должны её собственники. На проживающих даже может быть наложен штраф за свалку мусора в неположенном месте. Поэтому перед тем, как принимать решение, надо продумать последствия. И взвесить возможные положительные и отрицательные его стороны.
Плюсы и минусы сделки
У этого решения существуют как преимущества, так и недостатки. К плюсам можно отнести следующее
- Возможность защититься от нежелательной застройки – возведения новых домов, магазинов и другой коммерческой недвижимости.
- Возможность получения прибыли за счёт арендной платы.
- Уточнение территории и корректировка затрат на её содержание.
- Повышение стоимости квартир.
- Можно благоустраивать участок по собственному желанию (по общему согласию жильцов).
Важно! Полученную таким образом прибыль можно тратить только не ремонт и благоустройство дома или участка перед ним.
Но есть и минусы:
- Содержание и ремонт территории (в том числе дорог) придётся оплачивать жильцам.
- Также придётся платить налог на землю.
- Размер налога рассчитывается пропорционально доле в общей собственности, то есть размеру квартиры.
Как приватизировать придомовую территорию?
Процесс оформления зависит от некоторых нюансов. Может быть три типа ситуаций относительно этой территории:
- дом введён в эксплуатацию до принятия Жилищного Кодекса, и при этом участок вокруг него сформирован.
- Дом принят до этого времени, но участок не сформирован.
- Здание построено после 2005 года. Жилищный Кодекс вступил в силу с 1 марта 2005 года.
В первом случае процедура достаточно простая. Нужно провести собрание собственников, посвящённое этому вопросу. Созвать его имеет право любой владелец квартиры в этом доме. Чтобы решение имело законную силу, надо, чтобы участвовало такое количество собственников, у которого более половины голосов. Голоса считаются пропорционально доле в общей собственности, т. е. площади квартир. Собрание проводит председатель. Решение принимается большинством голосов. В процессе оформляются такие документы, как:
- лист регистрации собственников (или их представителей);
- протокол общего собрания; и т. п.
Если большинство согласно, выбирается представитель. Им в органы местного самоуправления или исполнительной власти направляется заявление с просьбой о приватизации. В нём необходимо указать:
- куда оно подаётся (название органа).
- От кого (ФИО, адрес проживания, можно указать и контактный телефон).
- Адрес и кадастровый номер квартиры.
- Просьбу предоставить в собственность участок, на котором располагается здание.
- Список приложений.
- Дату.
Заявления составляется в двух экземплярах. Один из них остаётся у собственников (их представителей), на нём нужно поставить отметку о приёме. При отказе в приватизации с ним можно будет обращаться в суд. Потребуется приложить такие документы: паспорт; технический план участка (можно получить в БТИ); кадастровый план участка; решение общего собрания; план многоквартирного дома. В течение двух недель после этого должно быть принято решение. О нём письменно извещается заявитель.
Во второй ситуации предварительно придётся определить границы территории. Для этого проводится процедура межевания. Для её проведения придётся пригласить кадастрового инженера. О том, сколько метров от дома и забора считается придомовая территория многоквартирного дома, как определяется размер и площадь, читайте здесь. Эта услуга платная, обойдётся примерно в 15 – 35 тысяч рублей (стоимость зависит от размера и «изломанности» территории, а также от региона и расценок конкретной компании). Затем участок ставится на кадастровый учёт в «Росреестре». И только после этого можно заниматься оформлением в собственность.
Внимание! Во всех случаях приватизация территории бесплатна.
При строительстве новостроек оформлением придомового участка занимается компания-застройщик. Покупающие квартиры приобретают и долю собственности в нём. Это удобнее, но увеличивает стоимость недвижимости. Кому принадлежит участок после сделки?
Условия использования участка
Эта территория является общей, поэтом любое использование возможно только с согласия проживающих. Чтобы его получить, необходимо провести собрание. В повестку включается данный вопрос, затем проводится голосование. Нужно не забывать оформлять протоколы и результаты голосования.
Что же можно сделать с этой землёй?
Есть несколько вариантов: благоустроить её, то есть озеленить, разместить детские и спортивные площадки, скамейки, беседки и т. д.
Отдельные части можно продать или сдать в аренду. Здесь можно разместить магазины или другие объекты, приносящие доход. Владельцы квартир, устроенных на первом этаже, могут устроить отдельный вход в своё жильё. Для этого земля под крыльцо выкупается или арендуется. В дальнейшем такую недвижимость можно будет перевести в нежилую. И в ней возможно будет разместить коммерческий объект или продать. Этот вариант больше актуален для жарких регионов.
Часть участка может использовать в качестве приусадебного хозяйства. Но согласие даётся только конкретному человеку. То есть после продажи квартиры эта доля земли не переходит к новому владельцу. Можно ограничить проход по территории, если есть другая дорога. Для этого ставятся заборы, шлагбаумы и т. п.
Также можно не дать согласие на прокладку коммуникаций по участку.
Итак, приватизация участка перед малоэтажным или высотным домом даёт больше возможностей им распоряжаться. Но одновременно увеличиваются и затраты на его содержания. А вот сама процедура приватизации бесплатна.
Любой ли может занять участок под огород?
В теории, устраивать под окнами огород не запрещено. Часть 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ говорит: в имущество многоквартирного дома входит земельный участок, на котором стоит дом, элементы озеленения, а также другие объекты для благоустройства, эксплуатации и обслуживания дома. НО здесь много нюансов.
Получается, что жильцы могут распоряжаться участком возле дома только в том случае, если он находится в их долевой собственности. При этом решать, что именно делать с этой землей, жильцы могут только вместе, на общем собрании.
Короче говоря, никто не имеет права сделать огород как ему вздумается, без ведома других жителей. Потому что участок это ОБЩАЯ собственность.
Как быть, если вы законно хотите обустроить огород под окном?
1. Убедитесь, что этот земельный участок сформирован (этим занимаются органы местного самоуправления), проведен кадастровый учет.
Иначе может прилететь штраф. за «самовольное занятие земельного участка возле многоквартирного дома» (ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ). Поэтому будьте аккуратны: звоните в Администрацию и узнавайте.
2. Проведите собрание жильцов и обсудите этот вопрос с ними.
Вы должны понимать, что право на подобный огородик имеет каждый владелец. Разрешить вам или нет – зависит только от них и от вашего умения убеждать. Поэтому не портьте отношения с соседями!
3. Оформите протокол общего собрания.
После того, как большинство жильцов проголосовали «за», и вы получили согласие, составьте этот документ. И можно приступать к земледелию.
Если соседи незаконно установили огород и не дают это сделать вам:
1. Постарайтесь обсудить это с ними.
Объясните, что территория общая для всех собственников жилья в доме. По возможности, не идите на конфликт, попробуйте рассказать о своих планах и решить вопрос мирно.
2. Организуйте собрание жильцов.
Возможно, убедить упрямых соседей в том, что нужно делиться, получится коллективно. Но не превращайте совместное решение проблемы в войну, старайтесь понять своих оппонентов.
3. Ссылайтесь на закон.
Если ваши слова не воспринимают всерьез, расскажите о возможных последствиях. Подкрепите свои доводы официальными документами.
4. Обратитесь за помощью в органы.
Так, безусловно, вы испортите отношения с соседями окончательно. Возможно, они получат штраф. Зато проблема решится сразу.
