Оспорить результаты межевания можно в отношении того земельного участка, сведения о местоположении которого содержатся в ЕГРН и не соответствуют реальному расположению заборов на местности.
Как изменить результаты межевания
Существуют два способа исправления неверных результатов межевания:
- Административный порядок – заинтересованные лица признают наличие ошибки в границах участка и согласны проводить повторные кадастровые работы для ее исправления.
- Судебный порядок – отмена или изменение межевания на основании судебного решения.
Ситуация, в которой вам требуется оспорить юридические границы смежного участка, возникает в двух случаях:
- Вы проводите межевание своего участка впервые, но на карте место под ваш участок частично или полностью занимает другой участок.
- У вас уже было межевание, и вам известно, что оно ошибочное. При попытке исправить документы, вы сталкиваетесь с тем, что межевание соседей также неверно, и оно препятствует вашим работам по изменению сведений ЕГРН о своем участке.
Оба этих случая предполагают вышеуказанные варианты решения – разговор с правообладателем смежного участка, его участие в повторных кадастровых работах (подпись в акте согласования, обращение в МФЦ с межевым планом, оплата услуг инженера по подготовке межевого плана на исправление ошибки) или суд.
Зачем нужно оспаривать результаты межевания
Если в юридических границах вашего участка, или соседнего участка, или обоих участков, имеется ошибка, то рано или поздно это выявится, принеся собственникам таких участков ряд неудобств и последствий.
- Во-первых, те собственники участков, которые еще не уточнили границы своих участков, не смогут провести межевание из-за ошибок в определении координат смежных участков. Права владельцев участков нарушены, возникает необходимость в оспаривании результатов межевания соседних земельных наделов.
- Во-вторых, если в межевании вашего участка содержится ошибка, возникнут трудности при продаже, при оформлении документов на строительство нового объекта. Если сведения о пересечении двух участков содержатся в выписке ЕГРН, переход права осуществить невозможно.
- В-третьих, неправильно установленные границы участка могут пересекать расположенные на нем строения, а также соседские строения, построенные рядом с границей. Из-за этого не получится узаконить объект, провести реконструкцию и т. д.
Подчеркнем, что речь идет о неверном межевании, которое неправильно задокументировано, а не о неправильно установленных заборах на местности. Исправляются документы, изменяется местоположение на Публичной кадастровой карте, а не в натуре.
Порядок оспаривания результатов межевания
Очень много вопросов по исправлению границ участков решаются именно в суде.
Ответчиком по делу выступает одно из следующих лиц:
- кадастровый инженер, допустивший ошибку в межевании;
- юридическое лицо, с которым был подписан договор на выполнение кадастровых работ;
- правообладатель участка, в границах которого ошибка.
В прилагаемых документах, как правило, содержится межевой план, подписанный инженером, выявившим ошибку в сведениях ЕГРН.
Исковые требования должны содержать следующие положения:
- Признать реестровую ошибку в местоположении границ участка.
- Исключить из ЕГРН сведения о неверных границах, либо скорректировать данные о границе внесением изменений в координаты участка.
При выносе решения суд руководствуется результатами судебной экспертизы. Эксперт подтверждает или опровергает наличие реестровой ошибки, определяет величину накладки, местоположение границ и площадь участка. Материалы межевого плана, схемы границ, предоставленные истцом, не имеют для суда особого значения, он ориентируется прежде всего на заключение эксперта.
На продолжительность и количество заседаний влияет поведение ответчика. Если он не признает наличие ошибки в местоположении границ, исход дела решит судебная экспертиза.
Порядок действия участников после суда:
- Если суд примет решение откорректировать границу, то на основании данного решения подготавливается межевой план, который собственник участка подает в Росреестр вместе с заявлением на исправление ошибки.
- При варианте исключения из ЕГРН неверных сведений о границах, собственнику понадобится вновь уточнять свои границы, так как его первичное межевание аннулируется. Для этого нужно заказывать межевой план, проводить процедуру согласования с соседями. Исключение неверных границ из ЕГРН о смежном землепользовании позволит истцу провести межевание своего участка.
Процедура исправления межевания через суд проходит быстрее и с наименьшими затратами, если ответчик признает ошибку или стороны придут к мировому соглашению до назначения экспертизы.
Иногда ответчики ссылаются на срок исковой давности, который бы «снял с них все обвинения». Однако судьи не принимают его во внимание при рассмотрении вопросов о прохождении земельных границ, и учитывать его в подобных вопросах действительно не является правильным решением. Основываясь на ст. 304 ГК РФ, собственник вправе требовать устранения нарушения своего права, к чему относится оспаривание неверно установленных границ.
Земельные споры
Предметом земельного спора является прохождение границы в натуре, а не ошибка в документах. При отсутствии договоренностей между сторонами только суд уполномочен установить границу на местности. Резолютивная часть судебного документа определяет смежную границу между участками. После суда подготавливаются межевые планы на исправление ошибки.
Досудебное исправление неверного межевания
Необязательно идти в суд, чтобы оспорить межевание смежного участка, если можно решить вопрос в мирном порядке.
Способы исправления реестровой ошибки без суда:
- Если права на смежный участок отсутствуют, и он является ранее учтенным, то в Росреестр направляется письмо с указанием некорректности координат и просьбой исключить их из сведений реестра.
- Подготовка межевого плана на один из участков, в котором дополнительно исправляются координаты смежного участка. В межевом плане будет два акта согласования на каждый из участков. Правообладатель смежного участка должен поставить подпись в акте, подтверждая тем самым, что он согласен с исправлением местоположения границ своего участка. При этом отдельное заявление при подаче документов в МФЦ от собственника смежного участка не потребуется. Таким образом, в одном межевом плане будут уточнены оба участка при минимальном участии правообладателя смежного участка (ч. 2 ст. 43 № 218-ФЗ).
- Отдельные межевые планы на каждый из участков, каждый из собственников самостоятельно подает документы в МФЦ.
Межевой план для досудебного исправления ошибки должен быть подготовлен с использованием следующих документов:
- ситуационные планы из техпаспортов;
- планово-картографические материалы, имеющиеся в органах архитектуры и местного самоуправления;
- градостроительные документы: схемы планирования, генпланы;
- документы СНТ и ДНТ – чертежи, схемы границ садоводства;
- карты, ортофотопланы масштаба 1:5000 и крупнее.
Отсутствие этих документов приведет к отказу в проведении учета изменений.
Выбор способа исправления ошибки зависит от многих факторов: осведомленностей сторон о процессе, взаимоотношениях между соседями, причинах возникновения ошибки.
Вопрос о том, как исправлять конкретную ошибку в межевании, решается индивидуально в каждой ситуации. Бывает, что реестровую ошибку невозможно исправить в административном порядке даже при согласии всех заинтересованных лиц (например, при увеличении площади исправляемого участка). И тогда суд остается единственным способом изменить сведения ЕГРН.
Подведем итоги
Чтобы оспорить результаты межевания, следует обратиться в суд. Возможен и досудебный вариант исправления реестровой ошибки.
