Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка зачастую отличаются друг от друга, иногда и на очень большие величины. Тогда возникает вопрос, в чем между ними разница, на что влияет их различие и на какую из них собственникам участков следует полагаться?
Обзор сведений о кадастровой и рыночной стоимости
Главное предназначение кадастровой стоимости – расчет налогов. Кадастровая оценка является массовой, то есть в ее основе отсутствует индивидуальный подход. Заказчик такой оценки – государство. Поэтому именно этот вид стоимости используют для расчета арендной платы за использование муниципальной земли, для определения размера выкупа участков, налога за совершение сделок купли-продажи, дарения и др. Услуги нотариуса также высчитываются исходя из значения кадастровой стоимости.
У кадастровой стоимости есть четкие сферы своего применения. В то время как рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой участок может быть отчужден на рынке в условиях конкуренции. Рыночная стоимость зависит от большого разнообразия факторов: экология, расстояние от центра, вид на прилегающую территорию и многое др. Рыночная стоимость определяется профессиональными специалистами-оценщиками, с использованием расчетных формул и поправочных коэффициентов. В условиях рынка собственники не всегда пользуются профессиональными отчетами, назначая собственную конкурентную цену. Продавец волен по своему усмотрению отклоняться от средней цены на рынке в большую или меньшую сторону.
Соотношение кадастровой и рыночной стоимости:
| Вид | Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость |
| Частота определения | Пересчитывается раз в 2-5 лет | Может меняться в течение года |
| Подход к определению | Массовая оценка | Индивидуальный подход |
| Факторы, от которых зависит | Основное значение имеют характеристики объекта недвижимости, содержащиеся в ЕГРН: категория, назначение, площадь и т. д. | Экология, экономическая ситуация, вид на прилегающую территорию, наличие вблизи мусорных свалок, заводов, развитой инфраструктуры, наличие или отсутствие забора и многое другое; плюс уникальные характеристики, содержащиеся в ЕГРН – площадь, назначение и т. д. |
| Кто заказчик | Государство | Собственник |
| Кто исполнитель | Государственные бюджетные учреждения, оценщики | Частные компании, оценщики |
| Методы, используемые при определении | Сравнительный | Доходный, сравнительный |
| Дата определения | Дата массовой оценки | Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость |
Статистика: как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость
Что касается статистики, кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает рыночную. Наибольшее разночтение встречается на землях под коммерцию, промышленность, землях сельскохозяйственного назначения. При определении КС оценщики пользуются сравнительным анализом, а информации по рынку относительно земельных участков не так много.
Например, кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в основном примерно равна рыночной, в то время как некоторые категории земельных участков определены со значительным превышением.
Это можно объяснить тем, что на рынке содержится достаточное количество предложений по продаже квартир, частных домов, зданий различного назначения, что позволяет успешно применять сравнительный подход при вычислении кадастровой стоимости. В то время как объявлений, содержащих аналогичные характеристики на земельные участки, не так много.
Как рассчитывается кадастровая стоимость
При определении кадастровой стоимости оценщики пользуются следующим алгоритмом:
- Определение перечня участков, к которому будет применена массовая оценка.
- Анализ имеющихся данных о рынке. Выбор статистической модели оценки.
- Выявление факторов, влияющих на цену.
- Группировка участков.
- Сбор сведений о рынке.
- Построение статистической модели, анализ ее качества.
- Расчеты.
- Подготовка отчетной документации.
Расчеты кадастровой стоимости производятся на основании методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. № 226. Несмотря на использование данных рынка, кадастровая оценка, определяемая с применением усредненных расчетных коэффициентов, зачастую превосходит рыночный показатель. Даже бюджетные учреждения – школы, институты – вынуждены массово оспаривать кадастровую стоимость.
Ссылка на документ: Приказ Минэкономразвития РФ № 226 от 12 мая 2017 г. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке
Как получить сведения о кадастровой и рыночной стоимости
Информация о кадастровой стоимости содержится в свободном доступе на сайте Росреестра. Воспользуйтесь данными справочной информации или Публичной карты, произведя поиск нужного участка по адресу или кадастровому номеру.
Если нужен официальный документ с данными о кадастровой стоимости, закажите через многофункциональный центр выписку из ЕГРН. Также вы можете воспользоваться специализированным онлайн-сервисом или интерактивной кадастровой картой ниже. Электронная выписка обойдется вам дешевле, а срок получения сократится.
Если вы приняли решение оспорить кадастровую стоимость, вам точно понадобится отчет о рыночной стоимости. Его можно заказать в оценочных компаниях.
Информацию о примерной рыночной стоимости земельного участка даст обзор рынка, содержащего предложения о продаже участков в том же районе, где находится ваш участок, и с похожими характеристиками. Можно пользоваться любыми ресурсами, публикующими объявления о продаже участков.
Как уменьшить кадастровую стоимость
Порядок оспаривания кадастровой стоимости:
- Подготовьте отчет о рыночной стоимости.
- Подайте заявление о пересмотре кадастровой стоимости, сопроводив его отчетом и правовыми документами на участок (с 2020 года рассмотрением заявлений занимаются государственные бюджетные учреждения, занимавшиеся определением КС, до 2019 года этим занимались комиссии при Росреестре).
- Получите решение о результатах пересмотра КС.
- При положительном решении данные ЕГРН о кадастровой стоимости будут изменены. В случае отрицательного решения можете обратиться в суд.
Подведем итоги
Результаты массовой оценки публикуются на сайте ГБУ, занимавшегося ее определением, до ее утверждения правительством субъекта РФ. Это сделано для того, чтобы собственник выявил ошибку и заявил о ней. Собственник в отчете может проверить только характеристики участка: верные ли данные о площади, назначении, категории земли использовал оценщик в своих расчетах.
Если вы считаете, что кадастровая стоимость участка значительно превышает его реальную стоимость, то можете обжаловать результаты массовой оценки в установленном законом порядке.
