Большинство собственников недвижимости склонны идеализировать состояние и другие характеристики своего имущества. Поэтому накануне важных сделок возникают сомнения, как оценить квартиру для продажи максимально объективно. Правильный расчет рыночной стоимости необходим двум сторонам – как продавцу, так и покупателю. Каждый участник при этом боится ошибиться, поскольку даже небольшая погрешность может означать существенную потерю финансов.
Основа оценивания недвижимости
Анализ стоимости квартиры происходит лишь на основе сравнительного метода. Здесь не подходит затратный или доходный метод, который применяется для коммерческих объектов. Сравнительный вариант наиболее понятен и прост даже для обывателя, который не имеет отношения к риэлторской деятельности. Для этого человеку необходимо сравнить существующие цены похожих квартир, учитывая некоторые различия, плюсы и минусы. Для удобства некоторые агентства недвижимости прикрепляют на сайте специальный калькулятор, который помогает как можно точнее оценить квартиру на продажу самостоятельно.
Часто собственники интересуются, кто профессионально оценивает стоимость квартиры при продаже. Такой деятельностью занимаются частные риэлторы и целые агентства по купле/продаже недвижимости. Где будете оценивать квартиру для продажи именно вы – зависит от распространенности услуг в конкретном городе и вашего бюджета.
Важно! На то, сколько будет стоить оценить квартиру для продажи, влияет компетентность и репутация профессионала. Средняя цена от 4000 до 7000 рублей за предоставленную услугу.
Несмотря на распространенность профессионального анализа, многие владельцы решают заняться этим делом самостоятельно. При этом первым и ключевым фактором разбора является расположение. Играет роль город, район, квартал и даже улица. В каждом населенном пункте есть определенные зоны проживания, которые заметно отличаются по престижности, социальному окружению, уровню жизни и инфраструктуре.
Базовые параметры анализа
Наиболее точный способ анализа недвижимости – это сравнить варианты вручную по ряду критериев. При этом факторы, которые влияют на цену квадратного метра, одинаковы для разных регионов. Далее приведен план, как оценить свою квартиру для продажи (аналог калькулятора онлайн):
Например, если недвижимость выглядит старой и «убитой» (необходим капитальный ремонт с укладкой пола, заменой коммуникаций и тому подобное) – конечная стоимость жилья заметно снизится. Однако слишком дорогая отделка, заказанная у дизайнера по интерьерам, практически никогда не будет оценена покупателем по достоинству.
Важно! Большинство владельцев квартир предпочитают делать свой собственный ремонт и покупать новую мебель после приобретения недвижимости. Простой ремонт в квартире обычно прибавляет примерно 15% к ее стоимости.
Некоторые трудности возникают при необходимости как можно точнее оценить долю в квартире для продажи – в таком случае стоимость квадратного метра будет всегда ниже, чем при продаже целой жилплощади.
При покупке недвижимости потенциальные владельцы интересуются не только доступностью общественного транспорта, но и развитой инфраструктурой вокруг. Достаточно важно наличие школ и детских садов поблизости, поликлиники, магазинов, торговых центров и различных мест для развлечений. Увеличивает стоимость недвижимости наличие зеленых зон для отдыха и прогулок: лесов, парков, искусственных и естественных водоемов. Понижает цену квартиры соседство с вредным производством, вокзалами, шумными автотрассами, железнодорожным сообщением и близость с некоторыми другими объектами: тюрьмами, кладбищами и прочими. Учет таких критериев позволяет как можно правильнее оценить стоимость квартиры при продаже.
Где узнать максимально точную цену
На официальном сайте Росреестра можно ознакомиться с кадастровым оцениванием объекта. На данный момент оно не кардинально отличается от рыночного. Также там можно запрашивать официальное заключение о стоимости имущества – подобный документ выдают в течение 5 дней.
Если остались сомнения в точности предоставленной информации и самостоятельной оценке, можно обратиться за консультацией к практикующему риэлтору. Некоторые специалисты готовы провести анализ совершенно бесплатно из-за желания получить нового клиента. Однако нужно быть осторожными: особо предприимчивые риэлторы готовы льстить и завышать цену, обещая продать ваш объект подороже (что неосуществимо на практике).
Один из эффективных вариантов, как оценить квартиру перед продажей, является публикация объявления с примерной стоимостью. По количеству звонков вы сможете корректировать конечную цену: много интересующихся – вероятно, вы понизили стоимость в сравнении с другими вариантами. Нет звонков – цена была завышена.
Подобный вариант особенно эффективен при продаже эксклюзивных квартир и домов, когда отсутствуют схожие объекты на рынке. Но здесь есть существенный минус: конкурирующие агентства могут копировать и публиковать ваше объявление с пониженной ценой. Далее при появлении желающих на покупку с вами будут проводиться настойчивые переговоры про скидку.
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное правоОб экспертеПри продаже некоторые нотариусы могут активно требовать профессиональную оценку квартиры, мотивируя это расчетом специального налога. На практике по предполагаемой цене высчитывается не налог, а конкретный размер пошлины для нотариуса. Для этих целей владелец имущества может использовать данные, указанные в кадастровом паспорте. Проводить дополнительную оценку вы не обязаны!
Вопрос о том, как правильно оценить квартиру перед продажей, актуален для любого собственника недвижимости. С этой целью можно провести самостоятельный анализ либо обратиться к специалисту. Наиболее эффективный вариант – самостоятельно сравнить с текущими предложениями на рынке и узнать несколько вариантов стоимости аналогичного жилья.
