Квартира в ипотеке при разводе входит в состав общих имущественных активов, подлежащих разделу. Однако ситуация с разделом существенно осложняется наличием зарегистрированного обременения (залога) в пользу банка, ведь любые варианты распоряжения недвижимостью становятся невозможными без согласия залогодержателя. В этом материале разберем, как делить ипотечное жилье, и как будут учитываться интересы банка в рассмотрении данного дела.
Статус ипотечного жилья
Необходимость раздела недвижимости, в отношении которого установлен ипотечный залог, является одной из наиболее сложных категорий судебных дел. Это обусловлено статусом жилого помещения, приобретенного за счет заемных средств банка. Вот какие нюансы влечет такой вариант приобретения жилья:
- одновременно с регистрацией в Росреестре права собственности на супругов, устанавливает обременение в пользу банка – залог;
- зарегистрированный залог сохраняет свою силу вплоть до полного погашения кредитного долга, т.е. досрочно снять обременение можно только при полном погашении долга;
- любые варианты распоряжения жильем, в том числе его продажа третьим лицам, должны быть согласована с залогодержателем (банком) – при отсутствии такого согласия любая сделка будет невозможна;
- если ипотечный кредит оформлен в период семейных отношений, оба партнера выступают созаемщиками, которые несут равные обязательства перед банком (возможна ситуация, когда один из партнеров становится заемщиком, а второй – поручителем).
Таким образом, хотя супруги регистрируют недвижимость в свою собственность, это право существенно ограничено на весь срок ипотечного обязательства.
Указанный статус ипотечной квартиры напрямую влияет на бракоразводный процесс и раздел недвижимости. Кроме того, должны учитываться и общие правила распределения активов, регламентированные ГК РФ и СК РФ:
- если жилье было приобретено по ипотеке до брака, оно является личной собственностью заемщика – в случае, если второй партнер в период брачных отношений выделял деньги на погашение кредита, он вправе получить при разводе часть внесенной суммы, либо долю в жилом помещении;
- если в семье есть ребенок, суд обязан учесть его интересы – доля жилья при разделе будет увеличена для родителя, с которым остался проживать несовершеннолетний ребенок;
- при разделе будет применяться принцип равенства долей каждого из бывших партнеров – отступление от этого правила допускается в случае, если один из бывших супругов без уважительных причин уклонялся от трудоустройства, либо тратил общие деньги вопреки семейным потребностям;
- если ипотечный кредит оформлен только на одного из партнеров, однако договор заключался в период семейных отношений, квартира признается общей собственностью граждан и делится по общим правилам.
Учитывая изложенные обстоятельства, рассмотрим возможные варианты распределения имущества при разводе.
Варианты раздела
Закон позволяет распределить общие активы после развода тремя способами – по условиям брачного контракта, путем оформления нотариального соглашения, через судебную процедуру. Наиболее бесконфликтными способами является заключение брачного договора в период семейных отношений, либо соглашение через нотариуса при разводе – в этом случае мужчина и женщина решают все спорные вопросы без обращения в суд.
Полностью устранить проблему раздела можно досрочным погашением долга по ипотеке. В этом случае обременение в Росреестре будет снято, а жилье можно продать или поделить по общим правилам СК РФ.
Брачный договор
Наличие брачного договора позволяет заблаговременно определить порядок распределения вещей и объектов на случай возможного развода. С учетом статуса жилья с ипотечным обременением, возможны следующие варианты урегулирования спорного вопроса:
- после прекращения семейных отношений для каждого из граждан устанавливается равная обязанность по уплате ипотечных взносов, а после полного погашения кредита квартира делится в равных долях;
- возможно установление пропорции по платежам – в этом случае каждый из бывших супругов получит соответствующую долю в недвижимости после снятия обременения;
- передача недвижимости в собственность одного из граждан с сохранением обязанности платить по ипотеке – в пользу второго супруга определяется сумма денежной компенсации;
- продажа объекта с перечислением денег в пользу банка, а остаток будет распределен между супругами на заранее оговоренных условиях.
Если граждане предусмотрят в договоре условия раздела платежей, суть обязательства перед банком не изменится. Однако при передаче недвижимости одному из супругов, либо его продаже третьим лицам, обязательным требованием является согласие банка.
Учтите, что добиться изменений в кредитный договор практически невозможно, а согласие на продажу банк даст только в случае, если денежные средства по договору будут направлены покупателем строго на погашение долга.
Соглашение
СК РФ позволяет гражданам урегулировать имущественные вопросы путем оформления соглашения через нотариальную контору. При этом бывшие супруги могут самостоятельно определить размер долей на недвижимость, либо условия для передачи целого объекта одной из сторон. При наличии у семьи ипотечной квартиры возможны следующие варианты ее раздела:
- установление очередности платежей по ипотеке, либо деление ежемесячного взноса на равные части – в этом случае изменение в кредитный договор не вносятся, а платеж в пользу банка перечисляется единой суммой;
- продажа недвижимости с выплатой остатка по кредиту, после чего происходит добровольный раздел;
- передача объекта в собственность одного из граждан с одновременной выплатой компенсации второму участнику.
К сожалению, для банка указанное соглашение не является основанием для изменения кредитного договора. Даже если супруги представят образец соглашения в банк для согласования, с вероятностью в 99% они получат отказ в переоформлении договора – для устранения любых рисков неплатежей банки заинтересованы о наличии двух созаемщиков по ипотеке.
Существует теоретическая возможность разделить обязательства по ипотеке и оформить два самостоятельных договора, однако такие случаи крайне редко встречаются в практике.
Если партнеры не достигли общих договоренностей относительно раздела недвижимости, оформляется исковое заявление в суд.
Через суд
Возможность разделить ипотечную квартиру через суд также существенно ограничена, поскольку суд не может вносить изменения в кредитный договор. Кроме того, судебная практика обязывается привлекать к участию в деле банк, так как его интересы могут быть нарушены решением. Таким образом, помимо истца и ответчика, в судебном процессе будет участвовать третье лицо – банковское учреждение.
Еще до подачи заявления в суд истец обязан провести оценку имущественных активов, в том числе недвижимости. Это необходимо для расчета цены иска и, соответственно, суммы госпошлины. Оценка проводится через независимого оценщика, заключение которого прикладывается к исковому заявлению.
При рассмотрении дела возможны следующие варианты распределения ипотечного жилья:
- поскольку бывшие супруги имеют равные права и обязанности на общее имущество, ипотечные платежи делятся в равных долях между истцом и ответчиком, либо в неравной пропорции (например, с учетом интересов ребенка);
- устанавливается больший размер доли на одного из граждан, если вторая сторона не участвовала в погашении ипотечного кредита;
- недвижимость передается в собственность одной из сторон, а в пользу второго партнера суд назначает денежную компенсацию.
Обратите внимание! По существу исковых требований банк вправе представить письменный отзыв или возражения. Доводы банковского учреждения суд обязан учесть при вынесении решения, поэтому стороны процесса существенно ограничены в вариантах раздела.
Даже при использовании одного из перечисленных вариантов могут возникать проблемы. Если ипотечные платежи поделены между бывшими партнерами поровну, один из заемщиков может уклоняться от перечисления своей части взносов, либо допускать просрочку. Поскольку такие действия нарушают интересы не только банка, второй созаемщик вправе самостоятельно погашать задолженность с последующим взысканием этой суммы с бывшего супруга.
Даже если один из бывших партнеров допускает нарушение графика платежей, утвержденного судом, банк вправе предъявить претензии сразу к обоим созаемщикам. Для этого направляется требование о погашении долга, а при отказе исполнить обязательство на ипотечное жилье может быть обращено взыскание через суд. Таким образом, даже после раздела недвижимости граждане будут фактически зависеть от обоюдной добросовестности по погашению своей части долга.
Наиболее оптимальным вариантом является продажа жилья с учетом согласия банка, либо выплата одному из супругов денежной компенсации за причитающуюся долю в квартире – в этом случае обязательства перед банком будет нести только один гражданин, который переоформит право собственности после погашения ипотеки.
Учтите, что добиться реального выделения долей на квартиру будет невозможно без согласия банка, либо до полного исполнения ипотечных обязательств. После погашения долга и снятия обременения, жилье будет разделено в соответствии с судебным решением, а изменения в ЕГРН можно будет внести без согласия банка.
Автор публикации
5 Владимир Михайлович
Высшее юридическое образование (российское право). Окончил Московский государственный университет имени М.В. Ломоносова. Опыт работы в юридической сфере – более 5 лет.
Публикаций:
Виктор Альбертович
Дипломированный, практикующий юрист. Опыт работы в юридической сфере – с 2011 года. Окончил университет по специальности «Правоведение», в 2013 г. прошел магистратуру по специальности «Юрист». Консультация граждан по пенсионным, социальным вопросам, трудовому праву.
Публикаций:
Дмитрий Андреевич
Образование: высшее юридическое. В 2014 году окончил Владимирский юридический институт ФСИН России, специальность «Юриспруденция». Занимается консультацией физических лиц по наследственным делам, трудовым спорам, земельному праву.
Публикаций:
Юлия Игоревна
Кадастровое образование. Работала в Росреестре, сейчас – кадастровый инженер. Консультирование граждан по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, ипотеки, налоговым вычетам, земельному праву.
Публикаций:
Наталья Сергеевна
Образование: высшее юридическое (российское право). Профиль: основной – уголовно-правовой, дополнительный – гражданско-правовой. Прошла подготовку в ООО «Консультант Плюс». Консультирование граждан в бракоразводных процессах, по вопросам алиментов, уголовному праву.
Публикаций:
Алена Андреевна
По образованию бухгалтер. Эксперт в области финансовой и бухгалтерской сфер. В течение 2 лет работала специалистом по кадрам, знакома с личными карточками, трудовыми книжками, методиками расчета трудового стажа, должностными инструкциями.
Публикаций:
Другие статьи по теме
Раздел имущества супругов при банкротстве
Порядок раздела имущества при разводе по брачному договору
Сохраняются ли права на очередь на жилье после развода?
Раздел имущества, находящегося за границей
Как составить опись имущества при разводе?
Можно ли продать машину без согласия жены: в браке и после развода
Как взыскать компенсацию за имущество при разводе?
Как доказать в суде, что жилье было куплено за деньги родителей?
Оставить комментарий Отменить ответ
