Гражданская форма договора обязывает каждого из ее участников или сторон выполнять прописанные в кодексе условия. Взыскание неустойки по ДДУ дает возможность покупателям жилья по форме договора долевого участия получить неплохое денежное возмещение. Если застройщик будет ненадлежащим образом выполнять прописаны в документах условия о передаче жилья в пользовании приобретателя.
Можно ли взыскать неустойку по ДДУ за что и когда ее требовать
В 2004 году был принят федеральный закон №214, который регулирует правоотношения между застройщиками и приобретателями недвижимости. Нормативный акт позволяет рассчитать определённые стоимости просрочки на основании того, что строитель в лице компании, у которой приобреталось жилье по договору долевого участия, не выполнил обязательства и не сдал объект в срок.
Неустойка или по-другому пени дают возможность получить процент в виде возмещения стоимости со дня пропуска сроков сдачи приобретателю жилого помещения. Это требование распространяется только на участников договора долевого участия.
Это было введено в законодательном уровне, чтобы мотивировать любого застройщика, находящегося на территории Российской Федерации, выполнять установленные условия согласно подписанному с приобретателем договором.
Требовать выплату пени или неустойки может сторона, признанная заказчиком и приобретателем недвижимого имущества за каждый день просрочки сдачи объекта.
Какова ставка неустойки по ДДУ
Ставка неустойки также прописана в федеральном законе № 214 ФЗ от 2004 года. Согласно установленным правовым параметрам ее размер будет соответствовать 1/300 от ставки рефинансирования установленной центральным банком Российской Федерации.
Точно ее размер определяется в соответствии с текущими днями в просрочке сдачи объекта жилого или нежилого фонда и стоимостью договора в течение действующего срока нарушения.
Нарушение срока сдачи жилого дома: последствия и урегулирование конфликта.
Кроме этого действует правка, которая позволяет приобретателю, а именно физическому лицу, взыскивать с застройщика неустойку в двукратном размере в соответствии с установленной с ценой объекта недвижимости и ставкой рефинансирования ЦБ РФ.
Для самостоятельного расчета и понимания, откуда берутся каждый из показателей, следует обращаться к действующему законодательству, где указаны основные параметры для расчета.
Все это будет выглядеть следующим образом:
- ставка рефинансирования на 2019 год от ЦБ РФ 7%;
- 1/300 от ставки 7/300 = 0,0233;
- двойной размер для физических лиц будет равен 0,0233*2 = 0,0466.
Именно на это полученное число необходимо умножать каждый день просрочки.
Когда начинается просрочка
Теперь необходимо рассмотреть вопрос, который очень часто является спорным для суда, а именно, в какой момент начинает действовать просрочка согласно договору долевого участия, между застройщиком и заказчиком.
Точно установленная дата завершения действия договора и начала действия нарушения по нему позволит более точно определить количество дней, за которые приобретатель недвижимости может получить в выплаты виде неустойки.
Гражданский кодекс устанавливает, что рассрочка считается в следующий день, идущий после установленного в договоре, при передаче квартиры приобретателю или согласно договору долевого участия.
Например, если застройщик обязан передать объект недвижимости приобретателя в установленный и прописанный срок до 01.01.2019 г, днем просрочки будет считаться следующий после него день, а именно 02.01.2019 г.
Переуступка прав на квартиру в новостройке.
Важно обратить внимание на тот момент, что ряд застройщиков, как показывает практика, не всегда точно указывают дату, при которой они обязуются передать объекты недвижимости приобретателю. Такие действия отмечаются как намеренные чтобы у приобретателя недвижимости по ДДУ не было возможности взыскать неустойку в случае просрочки.
Расчет неустойки по ДДУ
Перед тем, как обращаться в судебные инстанции для получения причитающейся выплаты согласно нарушениям, отмеченным в договоре долевого участия, необходимо самостоятельно рассчитать день или неустойку по заключенному с застройщиком договору. Без этого требование не будет считаться мотивированным, и суд может снизить выплату в пользу ответчика.
Очень часто суды в практике используют 333 статью Гражданского кодекса, когда неустойка может быть уменьшена на 30% или даже 60%.
Здесь главное грамотно подойти к расчету и без ошибок его провести. В расчете будут сразу несколько переменных, которые необходимо самостоятельно найти дольщику. Без них рассчитать неустойку будет невозможно.
В случае ошибки, допущенной в расчетах, суд может отправить или отклонить исковое требование, что также может создать ряд трудностей, если спор перешел в арбитражное направление.
Формула расчета неустойки по ДДУ
Находиться неустойка будет по следующим переменным:
- Н неустойука.
- КПД количество просроченных дней.
- СНД стоимость недвижимости по договору ДДУ.
- СР ставка рефинансирования, действующая на период от просрочки установленная центральным банком Российской Федерации.
- КЛ категория лица. Для физических лиц необходимо брать 1/150 по ставке рефинансирования, для юридических лиц 1/1300.
В общем виде, согласно представленным параметрам, формула будет следующая:
Н = (СНД*КПД*СР/100) / КЛ
Теперь следует поставить параметры, чтобы на наглядном примере посмотреть, как действует формула расчёта просрочки по ДДУ.
Пример: Застройщик обязан сдать объект в срок до 01.03.2019 года. В итоге он нарушил сроки, установленные договором долевого участия, и передал объект покупателю только 01.09.2019 г. Приобретателем являлось физическое лицо. Цена недвижимости по договору составляла 5 млн рублей.
(5000000*184*0,07)/150
Получается, что за полгода просрочки по ДДУ застройщик будет обязан выплатить 429333рубля.
Как рассчитать неустойку по ДДУ калькулятор онлайн
Если же в случае определенных обстоятельств не получается самостоятельно рассчитать неустойку по приведенной выше формуле, есть возможность использовать онлайн-ресурсы. Практически все калькуляторы, которые представлены по поисковым запросам рассчитывают просрочку по ДДУ онлайн и имеют одинаковые формулы.
Чтобы получить необходимое значение, которое в дальнейшем стоит использовать в исковом требовании, застройщику достаточно указать всего несколько параметров:
- цена по договору ДДУ;
- срок сдачи объекта по ДДУ;
- фактический срок передачи объекта недвижимого имущества приобретателю.
После этого, алгоритм, построенный на приведенной выше формуле, произведет расчеты и укажет точное значение суммы до рубля.
Неустойка по ДДУ: алгоритм взыскания с застройщика
Самый сложный этап заключается в том, чтобы взыскать рассчитанную неустойку с застройщика. Картотека арбитражных дел по России, по многим ее регионам, содержит множество исков по этому направлению. Профессиональные юристы не раз отмечали сложности взыскания неустойки из-за того, что ни один из застройщиков не признает свою вину по суду и в дальнейшем приходиться устанавливать мотивы каждой из сторон.
Как правильно принять квартиру в новостройке.
В результате этого возникает ряд трудностей, о которых будет рассказано ниже. Важно понимать, что перед тем, как писать исковое заявление в суд, необходимо в досудебном порядке попытаться урегулировать вопрос с застройщиком в лице его представителя по поводу текущего обращения просрочки в сдаче жилья заказчику.
Только после того, как физическое либо юридическое лицо получило отказ в удовлетворении требования о досудебном порядке, которое необходимо и желательно получать в письменном виде, стоит отправлять исковое требование в суд.
Как подается досудебная претензия по неустойке ДДУ
Важно учесть одно единственное правило, которое поможет добиться успехов в взыскание неустойки с застройщика. Все свои требования важно излагать в письменном виде, а также создавать опись прилагаемых документов.
В первую очередь это касается использования заказных писем. Только в этом случае можно будет подтвердить факт того, что застройщик принял письмо от истца.
Если в течение установленного срока по требованию застройщик не дал ответ, необходимо связаться с ними через представителя в лице юриста либо самостоятельно и уточнить на каком основании застройщик игнорирует поставленные в досудебном обращение претензии и требования.
Еще один момент, которым злоупотребляют многие из застройщиков, это смена юридического адреса.
Многие из них работают через офисы и представительства. Узнать фактический адрес, куда направлять обращения, можно самостоятельно.
Для этого необходимо узнать ИНН компании, с которой заключался договор. Его можно получить достаточно просто. Он указан в договоре долевого участия.
Необходимо точно излагать требования, ссылаясь на 214 Федеральный закон, а также Гражданский кодекс. В претензии отмечается и срок, на основании которого была образована неустойка, а также точная сумма в рублях, которую необходимо возместить в качестве пени.
Образец досудебной претензии
Образец досудебной претензии не имеет строго установленной формы. В зависимости от того, через какого юриста обращается истец или использует доступные системы «Консультант», «Гарант» в сети, формы могут быть примерно любого содержания и типа. Скачать их можно в интернете бесплатно, так как они находятся в открытом доступе.
Оформление квартиры в новостройке.
Нет также обязательного требования в виде составления обращения при помощи печатной машинки, принтера и компьютера, поэтому его можно направить написанным от руки.
Однако, как говорилось уже выше, необходимо соблюдать установленные требования, по которым в дальнейшем можно написать исковое обращение, а именно направлять все документы по почте, уведомляя заранее, и установить сроки, в течение которых будущий ответчик должен дать ответ по существу указанного в нем вопроса.
В арбитражном суде
Если застройщик перешел на отрицательную сторону и отказывается выполнять законом установленные требования необходимо написать исковое заявление в арбитражный суд, который занимается такими делами.
Практика неоднозначная, ведь в каждом регионе действуют свои условия, на которых рассматриваются конкретные дела. Очень многое зависит от самого истца и ответчика. Если исковые требования будут неточными или составлены с нарушениями, это приведет к тому, что иск будет отозван судом.
Срок давности по неустойке ДДУ
Срок исковой давности больная тема для многих юристов. Это связано с тем, что он рассчитывается в каждом регионе по-своему. На общих основаниях, согласно положению Гражданского кодекса, срок исковой давности для любого типа сделки составляет не более 3 лет.
Однако период, в течение которого он начинает действовать, трактуется у каждого по-разному. Позиция Верховного суда указывает на то, что необходимо рассчитывать срок исковой давности, начиная с момента образования просрочки, именно даты предельного срока передачи квартиру ее покупателю.
Исковое заявление неустойка по ДДУ – образец
Что касается образца искового заявления, тут необходимо сделать одно уточнение. Так как это договор общего гражданского типа, заявление, а точнее его форма, будет также иметь открытый характер.
Важным моментом при подаче искового заявления является очередность поставляемых требований, а также отсылка на действующее законодательство, а именно на 214 Федеральный Закон и гражданский кодекс при расчете неустойки.
В конце всегда необходимо прикладывать перечень документов и их копий, которые подтверждают факт наличия просрочки по сдаче жилья и образование неустойки в рассчитанном размере.
Госпошлина
С размером госпошлины все неоднозначно. Согласно 333 статье Гражданского кодекса размер государственной пошлины будет исчисляться исходя из суммы исковых требований, а именно от стоимости самого диска.
Чем больше его размер, тем больше будет соответственно и цена государственной пошлина.
Согласно приведенному выше примеру, при расчете неустойки сумма исковых требований будет составлять 429333 рублей. Пошлина же будет выплачена в размере 2% от этой суммы и плюс еще 5% от нее, если она превышает 200 тыс руб. В итоге размер пошлины будет составлять 11587 руб.
Неустойка по ДДУ: Возможна ли выплата при банкротстве застройщика?
В таком случае выплата возможна. Конечно, появляется ряд и других кредиторов этого обанкротившегося застройщика. Чем раньше будет подано требование о возмещении неустойки, тем выше будет очередь истца в этом списке. Формируется он при помощи назначенных судом арбитражных управляющих.
Имея на руках судебное решение о взыскании неустойки в установленном размере, останется только ждать, пока застройщик удовлетворит все требования при помощи арбитражных управляющих.
Чтобы не допускать подобных мер, рекомендуется внимательно изучать договор при его подписании. Не стоит бояться или стесняться задавать вопросы застройщику в случае, если одно из условий в договоре обозначено размыто, в том числе и сроки, из-за которых очень часто возникают судебные споры.
Если же строительная компания, у которой приобретается жилье, отказывается обозначать реальный срок в договоре долевого участия, тогда стоит найти другого застройщика.
