Жилплощадь, приобретенная за счет средств маткапитала, принадлежит всем членам семьи, включая детей, поэтому продажа такой жилплощади осложнена необходимостью разрешения службы опеки. Для получения данного разрешения нужно соблюсти ряд важных условий.
Можно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал?
Возможность продажи жилплощади, купленной с использованием семейного капитала, зависит от цели такой продажи, а также от возраста детей, владеющих долей жилплощади.
Жилье отчуждается по соглашению владельцев всех долей в общем порядке, когда несовершеннолетние собственники достигают 18-ти лет. При наличии несовершеннолетних обладателей долей отчуждение жилплощади допускается только с учетом интересов детей.
За защитой детских интересов при продаже их имущества следят сотрудники службы опеки и попечительства, которые выдают разрешение на подобные сделки.
Без согласия опекунской службы продать жилье, купленное на семейный капитал с прописанными детьми нельзя.
Если семейный капитал использовался как первый взнос по ипотечному кредиту, то продажа жилья допускается в следующих случаях:
- при полном погашении кредита обладателями сертификата;
- при погашении кредита за счет дополнительных субсидий, выделяемых из местного бюджета;
- при переоформлении кредита на покупателя жилплощади.
Переоформление происходит после оценки сотрудниками банка платежеспособности приобретателя ипотечной квартиры.
Можно ли обменять?
Обмен жилплощади, приобретенной за счет маткапитала, возможен только после полного погашения ипотечного кредита, а если жилье было приобретено без участия банка – то после достижения несовершеннолетними совладельцами 18-ти лет.
При намерении обменять жилье, в котором прописаны и имеют долю дети, не достигшие 18-ти лет, нужно получить разрешение службы опеки, предоставив сотрудникам данной службы сведения о квартирах, подлежащих обмену.
Сотрудники опекунской службы одобряют обмен в следующих случаях:
- если условия проживания детей не ухудшатся при переезде;
- если дети получат на новой жилплощади доли, эквивалентные долям в старой квартире;
- если переезд целесообразен и не повредит текущему воспитанию и образованию детей.
Целесообразность обмена оценивается с учетом расположения новой квартиры относительно городской инфраструктуры, образовательных и лечебных учреждений.
Например, обмен жилья, купленного на маткапитал, на большую по площади квартиру, но находящуюся на окраине города, не будет одобрен сотрудниками опеки. Повысить вероятность одобрения можно за счет поиска наиболее приемлемого варианта для обмена.
Условия продажи
Базовыми условиями для возможности продать жилплощадь, приобретенную с использованием маткапитала, являются:
- наличие согласия службы опеки, если среди сособственников жилья есть несовершеннолетние;
- наличия согласия несовершеннолетних сособственников, достигших 14-ти лет и получивших паспорт РФ;
- отсутствие просрочек и задолженностей по ипотечному кредиту;
- согласие всех сособственников на продажу квартиры;
- отсутствие обременений в виде залога или судебного ареста на отчуждение жилья.
Судебный арест налагается в случае, если правоохранительные органы предполагают совершение в прошлом мнимой сделки с целью обналичивания семейного капитала обладателем сертификата.
При намерении продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге, сотрудники кредитной организации могут выдвинуть дополнительное условие – наличие постоянного дохода и положительной кредитной истории у покупателя, на которого будет переоформлен кредит.
Согласие сособственников, достигших 14-летнего возраста, оформляется в письменном виде и заверяется в нотариальной конторе.
Сотрудники службы опеки для выдачи согласия на сделку требуют соблюдения следующих условий:
- соответствия новой жилплощади санитарным нормам;
- неуменьшения жилплощади, занимаемой детьми;
- отсутствия в новом жилье зарегистрированных асоциальных лиц.
К асоциальным относятся лица, имеющие непогашенную судимость за тяжкие уголовные преступления или состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
Порядок продажи
Алгоритм действий по продаже квартиры, приобретенной на маткапитал, включает следующие шаги:
- Выбор новой квартиры, которая будет куплена взамен проданного жилья.
- Заключение предварительного соглашения о покупке.
- Сбор документов и подача заявления в службу опеки.
- Получение разрешения опеки.
- Поиск покупателя и подписание договора продажи квартиры.
- Приобретение нового жилья на условиях предварительного договора.
При выборе новой квартиры важно соблюдать условия, выдвигаемые органами опеки, иначе разрешение не будет получено, и предварительный договор придется расторгнуть.
В предварительном соглашении указывается дата и цена будущей покупки, порядок расчета, а также обязательство собственника снять действующие обременения в виде прав третьих лиц или залога.
Для обращения в службу опеки потребуются следующие бумаги:
- паспорта родителей;
- свидетельство о браке или расторжении брака;
- свидетельства о рождении всех детей;
- справка из Росреестра о правах на жилье;
- кадастровый паспорт и технический план из БТИ;
- справка о количестве прописанных в квартире лиц;
- справка из ЗАГСа о родстве проживающих в квартире;
- копия предварительного договора о покупке нового жилья;
- заверенные согласия всех сособственников, достигших 14-ти лет, на продажу квартиры.
Выписки из ЕГРН и кадастровые документы получают в отделениях МФЦ. В тексте заявления излагается просьба выдать разрешение на отчуждение квартиры с прописанным ребенком при условии приобретения нового жилья в течение месяца после продажи данной квартиры. Также в заявлении приводится следующая информация:
- ФИО родителей, которые приобрели квартиру на сертификат маткапитала;
- ФИО и возраст всех детей;
- цель продажи квартиры;
- параметры новой жилплощади, планируемой к покупке после продажи текущего жилья;
- реквизиты документов на новую квартиру;
- сведения об обременениях текущей и новой квартиры.
Сделку по продаже жилья нужно заключить в течение месяца после получения согласия службы опеки.
После заключения сделки и оформления перехода прав в Росреестре на вырученные средства приобретается новое жилье. Сведения о правах на новую квартиру и справку о регистрации ребенка на новой жилплощади инициаторы сделки предоставляют в органы опеки в течение 30 дней.
Что будет с квартирой при разводе?
В случае расторжения брака жилплощадь, приобретенная за счет маткапитала, разделяется между супругами решением суда. Небольшие квартиры суд оставляет при родителе, с которым остаются дети.
При определении долей, причитающихся супругам после развода, судебный орган рассматривает интересы и нужды детей в приоритетном порядке.
Если двое детей переходят на воспитание к каждому родителю по одному, суд постановляет разделить квартиру поровну, а при невозможности выделения долей в натуре каждому из бывших супругов (например, в однокомнатной квартире), квартира не подлежит разделению.
При использовании семейного капитала в качестве первого взноса по ипотеке возможны следующие варианты деления квартиры при разводе:
- квартира остается за супругом, к которому переходят дети, если такой супруг может выплачивать ипотечный кредит;
- квартира разделяется между двумя супругами путем преобразования в коммунальную с переоформлением ипотечного долга на обоих супругов;
- квартира остается за супругом, который в состоянии выплачивать ипотечный кредит.
В ряде случаев разведенному родителю также вменяется обязанность по содержанию другого нетрудоспособного родителя в течение 6-ти месяцев после развода с сохранением его права проживания в квартире, приобретенной на маткапитал.
При преобразовании жилплощади в коммуналку ипотека разделяется пропорционально занимаемым квадратным метрам.
При продаже жилплощади, приобретенной с использованием маткапитала, основные сложности заключаются в получении разрешения сотрудников опеки, а также в реструктуризации ипотечного долга. Чтобы получить согласие на сделку, следует максимально соблюдать требования социальных служб.
