ТСН, что это такое, в чем различия с ТСЖ

Государственная дума для улучшения эффективности института объединений собственников недвижимого имущества внесла изменения в Гл. № 4 ГК РФ, которая посвящена юридическим лицам.

Такие поправки породили некоторую путаницу в понимании относительно такой новой организационной формы, как ТСН, и чем она отличается от ТСЖ.

Кроме того, возникли некоторые противоречия норм, установленных в гражданском и жилищном законодательстве.

В частности, в соответствии с ЖК РФ, товарищество собственников недвижимости не имеет права на управление жилыми многоквартирными домами. Управление может осуществлять только товарищество собственников жилья, однако упоминания о нем были исключены из ГК РФ. В связи с этим возникают проблемы при его регистрации.

Что это такое

В статьях ГК РФ определен полный список существующих форм некоммерческих юридических лиц, в том числе ТСН.

Согласно нормам Гражданского Кодекса, такое товарищество – это некоммерческая организация, которая создается на добровольной основе из собственников помещений в рамках одного объекта капитального строительства.

В силу ст. 65.1 Гражданского Кодекса, члены товарищества имеют определенные права и обязанности по отношению к нему.

Согласно положениям ФЗ от 05.05.2014 г. № 99-ФЗ О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», была изменена ст. 50 ГК РФ, в которую была включена новая организационная форма некоммерческих организаций – товарищество собственников недвижимости.

Законодательные поправки дополнили Гражданский кодекс статьей 65.1, на основании которой юридические лица были разделены на:

Унитарные юр. лица	учредители в них не становятся участниками организации и не приобретают прав участия в них
Корпоративные юр. лица	участники в них обладают правом членства

Кроме того, был расширен список законодательных правил в отношении деятельности юридических лиц.

Был введен новый раздел № 5, касающийся товариществу собственников недвижимости.

В силу ст. 3 ФЗ № 99-ФЗ, Федеральный закон вступил в силу с 1 сентября 2014 года. Со дня вступления в силу данного закона к организованным до момента его вступления в силу организациям применяются нормативные положения гл. № 4 ГК РФ:

• к ТСЖ – соответственно применяются нормы о товариществах собственников недвижимости (статьи 123.12 123.14 Гражданского кодекса).

Самой распространенным способом управления многоквартирным домом является обслуживание дома управляющими компаниями в сфере ЖКХ (УК), которые имеют правовой статус коммерческой организации.

Управляющая компания ЖКХ — это юридическое лицо, так как в противно случае она не могла бы осуществлять свою деятельность с организационной точки зрения.

По форме управления управляющие компании можно разделить на:

• Жилищные объединения;
• Частные управляющие организации.
• ГУП (государственное унитарное предприятие), ДЕЗ (дирекция единого заказчика).

Главной целю УК является обслуживание многоквартирного дома, поддержание технического и санитарного состояния дома, его прилегающего земельного участка в надлежащем виде.

Достоинством управляющей организации в сфере ЖКХ является ее хорошая оснащенность, благодаря чему различные эксплуатационные работы выполняются с помощью соответствующего технического оборудования.

Владельцы квартир несут обязанность по своевременной оплате коммунальных услуг и перечисляют платежи на счет управляющей компании.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ею своих обязательств, собственники дома имеют право требовать уменьшения платы управляющей конторы за услуги ЖКХ.

На УК возложена ответственность за:

• предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества;
• причинение ущерба имуществу жильцов;
• причинение вреда личности (здоровью) собственников помещений;

На общедомовом собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома совершается выбор определенной компании.

Также на собрании закрепляются условия сотрудничества с ней и подписывается договор управления домом.

После выбора организации на общем собрании жильцов с каждым собственником квартиры в этом доме заключается договор управления. Условия такого договора содержатся в решении собрания.

От имени управляющей компании договор управления МКЖД подписывает ее руководитель.

Договор управления домом должен быть заключен в письменном виде. Условия данного договора должны быть одинаковыми для каждого владельца помещений в доме.

Суть ТСН

Товарищество собственником недвижимости – это юридическое лицо, которое создается владельцами помещений добровольно для управления общим имуществом, находящимся в едином объекте недвижимости (в многоквартирным доме, либо в нескольких зданиях, дачных, садовых домов, земельных участков и т.д.)

ТСН организуется для совместного пользования, владения и в установленных пределах распоряжения недвижимостью согласно действующим законодательным нормам.

В соответствии со ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ, недвижимое имущество должно находится в общей собственности либо в совместном пользовании.

Помимо этого, товарищество может быть сформировано для других задач, установленных нормативно-правовыми актами.

В силу указаний ГК РФ, федеральных законов такая некоммерческая организация имеет несколько плюсов.

Плюсы ТСН:

1. Участники ТСН не отвечают по долгам самой организации;
2. Возможность применения упрощенной системы налогообложения (УСН);
3. Поскольку ТСН является некоммерческой организацией, то сведений об уставном капитале указывать не требуется (примечание 1 стр. 2 формы N Р11001, утв. Постановлением Правительства РФ № 439 от 19 июля 2002г.);
4. Вносимые членами товарищества взносы не облагаются налогами.

Особенности товарищества собственников жилья

ТСЖ является некоммерческим юр. лицом, поэтому основной целью его деятельности не может быть извлечение финансовой прибыли.

Членами ТСЖ являются владельцы квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме.

Жильцы объединяются на добровольной основе для эффективного содержания и обслуживания общего имущества в надлежащем порядке.

Согласно ст. 135 Жилищного Кодекса РФ, товарищество собственников жилья осуществляет управление общедомовым имуществом здания, следовательно, все решения, касающиеся его эксплуатации, принимаются сообща.

Из членов товарищества избирается правление, осуществляющее вопросы руководства данной некоммерческой организацией.

Пошаговая инструкция, как организовать ТСЖ читайте в статье: как создать ТСЖ.

Оно принимает решение по хозяйственным вопросам, в частности:

• контроль своевременного внесения платежей за коммунальные услуги;
• поддержание в надлежащем состоянии инженерных сетей и оборудования;
• эксплуатация коммуникаций, содержание общего имущества в надлежащем виде.

Высшим органом руководства ТСЖ является собрание всех его членов. На общем собрании выбирается выбираются исполнительные органы путем проведения голосования. Результаты голосования обязательно должны быть отражены в протоколе.

В соответствии со ст.136 Жилищного кодекса, совокупное число голосов, принимающих участие в собрании, должно быть не менее 50 процентов от общего числа голосов собственников помещений дома.

Чем отличается ТСЖ и ТСН

Согласно положениям ст. № 3 ФЗ № 99-ФЗ существует возможность переоформления ТСЖ в ТСН при необходимости.

В случае существенного различия в объектах, управление которыми осуществляется, оптимальным вариантом будет выполнение такого переоформления.

К примеру, ТСН обслуживает жилой многоквартирный дом, несколько нежилых помещений, расположенных на 1-м этаже дома, хозяйственные постройки во дворе дома, автомобильный паркинг. Товарищество собственников недвижимости управляет объектами недвижимости разного функционального назначения, в отличие от ТСЖ.

По сути, ТСЖ представляет собой способ эксплуатации дома непосредственно его жильцами, в отличие от управляющей организации.

Участвовать в товариществе в качестве его членов могут только граждане, проживающие в этом многоквартирном доме.

Напротив, в ТСН, кроме граждан, могут входить также юридические лица различных организационно-правовых форм.

Это товарищество управляет объектами недвижимого имущества разных типов и назначений.

В частности, объединиться в ТСН могут обладатели гаражных строений, парковочных мест, независимо от наличия права собственности на квартиру в многоквартирном доме, который обслуживает некоммерческая организация.

Упрощенная система налогообложения в отношении ТСН не может быть применена.

Этим налоговым режимом может воспользоваться только товарищество собственников жилья как некоммерческое юр. лицо.

Деятельность организации регламентируется таким документом, как устав ТСН. Он подлежит утверждению на общем собрании владельцев недвижимого имущества.

В уставе должны содержаться следующие сведения:

1. Месторасположение;
2. Цели и задачи, лежащие в основе деятельности товарищества;
3. Список собственников (членов), участвующих в ТСН;
4. Процедура принятия решений по различным видам деятельности.

Недвижимость, которой управляет ТСН, с юридической точки зрения считается единым комплексом. Права на недвижимое имущество принадлежат участникам товарищества на праве долевой собственности. Что необходимо для удобного управления и эксплуатации имущества, его содержания.

Что лучше

Поскольку ФЗ № 99 вступил в силу еще в 2014 году, то такой вопрос, как что лучше – ТСЖ или ТСН лишен смысла.

На законодательном уровне ТСЖ фактически переименовано в ТСН с дельнейшей необходимостью изменения регистрационных документов.

Согласно ч. 2. ст. 161 Жилищного Кодекса, ТСН не считается управляющей организацией. А, на основании ст. 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами совершается управляющими компании на основании лицензии.

Таким образом, лицензии требуются только управляющим организациям. ТСЖ и ТСН не являются управляющими компаниями. Также в ЖК РФ отдельно говорится, что лицензия необходима для осуществления предпринимательской деятельности. ТСН не преследует извлечение прибыли как основной цели ее работы.

Изменения относительно ТСН и ТСЖ затронули следующие правила:

Устава товарищества собственников жилья	нужно отредактировать сообразно требованиям к ТСН
Необходимость сотрудничества с управляющей компанией	соответственно поправкам ТСН должно плотно сотрудничать с УК по поводу эксплуатации общего имущества
Прав и обязанности участников ТСЖ	уполномоченные лица принимают решения об управлении многоквартирным домом

Прочие нормы относительно избрания органов руководства остались без изменений.

ТСЖ на собрании выбирает лиц, которые наделяются полномочиями по управлению и осуществления хозяйственной деятельности.

В настоящее время принятые поправки содействуют более близкому сотрудничеству товарищества собственников недвижимости с управляющими конторами ЖКХ.

Посмотреть типовой образец устава ТСЖ в 2021 году можно здесь.

В качестве недостатков можно отнести принятие ключевых решений по поводу обслуживания недвижимым имуществом уполномоченными лицами. Владельцы помещений утрачивают возможности непосредственного руководства объектом, на который они имеют право собственности.

Видео: В чем отличие ТСЖ и товарищества собственников недвижимости