Покупка недвижимости представляет собой сложный юридический процесс. Многочисленные нюансы и подводные камни могут поставить под угрозу правомочность сделки и доставить массу других неприятностей, вплоть до полной утраты активов.
Чтобы обезопасить свои вложения и нервы, нужно обязательно проверять юридическую чистоту будущей собственности. Из статьи вы узнаете, как проверить квартиру перед покупкой и какие документы смотреть, чтобы не лишиться заветной недвижимости.
Как проверить квартиру перед покупкой
В ходе проверки жилья оцениваются следующие риски:
- Финансовые обременения квартиры: ипотека, долгосрочный найм.
- Подделка правоустанавливающих документов на жилье.
- Судебные производства и аресты квартиры.
- Судебные разбирательства для снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц.
- Признание сделки недействительной из-за недееспособности продавца.
- Признание сделки ничтожной из-за отсутствия согласия всех собственников.
- Признание сделки недействительной из-за притязаний на имущество наследников.
Оценка рисков состоит из четырех ключевых этапов:
- Проверки личности продавца.
- Проверки прописанных лиц.
- Проверки количества собственников и их согласия на сделку.
- Проверки квартиры на наличие судебного бремени, долгов и ограничений.
Проверка квартиры на чистоту при покупке квартиры состоит из изучения следующих основных документов:
- Приостанавливающих документов на собственность: договор купли-продажи, наследования, приватизации.
- Выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
- Выписки из домовой книги.
- Справки о задолженности по коммунальных платежам.
Выписка из ЕГРН позволяет удостовериться, действительно ли продавец — собственник недвижимости. Также в нем указывается информация о том, как владелец стал собственником и лежит ли на недвижимости финансовое бремя в виде ипотеки.
Получить справку вы сможете на официальном сайте Росреестра, указав кадастровый номер или адрес имущества. Потребуется ввести ваши данные как заказчика и оплатить услугу.
Важно. Каждый человек вправе свободно получить сведения по конкретной недвижимости из Единого государственного реестра. Справка стоит 350 рублей.
Опытные риелторы проверке документов уделяют едва ли не самое главное значение при покупке или продаже квартиры. Какие документы нужно проверять?
- Технический или кадастровый паспорт — проверка площади квартиры и наличия незаконных перепланировок.
- Выписка из ЕГРН — покажет отсутствие или наличие судебных и иных обременении и предоставит сведения о собственниках.
Важно! Сделку можно совершать без технического плана, если продавец уверяет, что никаких изменений в несущие конструкции он не вносил, и вы ему доверяете. Для оформления ипотеки банку нужно доказывать отсутствие незаконных перепланировок — техплан обязателен.
Чтобы проверить продавца квартиры, покупателю следует:
- Внимательно осмотреть квартиру при встрече, наладить контакт с продавцом.
- Изучить удостоверение личности продавца, а также убедиться в его дееспособности. В случае пожилого возраста продавца может потребоваться справка о его дееспособности от психиатра.
- Изучить выписку из ЕГРН.
- Попросить продавца предоставить правоустанавливающие документы на собственность.
Важно. Если продавец продает квартиру через доверенное лицо, необходимо удостовериться, что бумага заверена нотариусом.
Продавец имеет следующие правоустанавливающие документы на жилье:
- Свидетельство о праве собственности.
- Договор купли-продажи недвижимости/передачи жилого помещения (при приватизации)/решение суда/договор дарения/мены/ренты/свидетельство о праве на наследство или на долю в нем.
- Справка об оплате капитального ремонта.
- Выписка из ЕГРН.
Как проверить историю квартиры и прописанных в ней лиц? Эта информация указывается в выписке их ЕГРН и в расширенной выписке из домовой книги, но она выдается только собственнику жилья.
Вероятность объявления собственников квартиры повышается, если в ней были прописаны:
- Пожилые люди.
- Маленькие дети.
- Граждане в браке.
Если квартира была приобретена гражданами в браке, то согласно закону, оба супруга владеют имуществом в равных долях, если иное не прописано в брачном договоре или мировом соглашении. Чтобы проверить, был ли продавец в браке на момент покупки жилья, подается запрос в центральный ЗАГС города.
Однако, если брак был зарегистрирован в другом регионе, проверить его в ЗАГСе по месту жительства не удастся, и информацию придется уточнять непосредственно у продавца. Если недвижимость была приобретена в браке, то второй супруг обязан предоставить разрешение на отчуждение объекта.
Юридическая чистота квартиры — это наличие соответствующих правоустанавливающих документов на недвижимость, которые используются для заключения законной сделки о купле-продаже, которая не будет аннулирована из-за притязаний на собственность неучтенных наследников или собственников.
При наличии споров и арестов выясняют их срок давности. Если сроки конфликтов не истекли, это обернется проблемами для нового собственника. Срок исковой давности, превышающий три года, считается безопасным.
Читайте также:
Какие проблемы могут возникнуть с покупкой квартиры доставшейся по наследству.
Что такое аккредитив при покупке недвижимости и как его оформить.
Что такое налоговый имущественный вычет при покупке квартиры и как его получить.
Для проверки долгов по коммунальным выплатам потребуется выписка из лицевого счета квартиры, в которой указываются:
- Общие характеристики помещения: площадь, количество комнат, этаж.
- Данные о благоустройстве квартиры: наличие водо- и газоснабжения, электричества, отопления, лифта.
- Сведения о лицах, проживающих в квартире.
- Информация о задолженности по уплате коммунальных услуг.
Если вы обнаружили, что собственники имеют задолженность, вы вправе попросить их погасить до заключения сделки. Так как выписка из финансово-лицевого счета выдается только собственнику жилья, узнать о задолженности можно в самой управляющей организации дома или по квитанции.
Важно. Обязанность погасить налог на имущество лежит на старом владельце, но если он отказывается платить, могут наложить арест на ваше жилье.
Чтобы самостоятельно убедиться в законности перепланировки, изучите документы из бюро технической инвентаризации (БТИ). Если квартира не будет соответствовать указанным в бумаге планам, уточните у собственника объем работ и выясните, вносил ли он изменения в несущие конструкции.
Собственник может согласовать перепланировку как планируемую, если не было внесено изменений в несущей конструкции. В ином случае ответственность за перепланировку ложится на нового владельца.
Главные риски
При покупке вторичного жилья обязательно обратите внимание на следующие моменты, так как они могут маскировать недобросовестность продавцов:
- Низкая цена или срочная сделка — мошенники стремятся продать жилье как можно скорее, значительно занижая стоимость.
- Фальшивая доверенность: если недобросовестный продавец отменит действие договора доверенности раньше, чем сделка о купле-продаже вступит в силу, она будет признана незаконной.
- Незаконная приватизация. Главное условие приватизации — согласие всех жильцов, даже временно отсутствующих, на присвоение собственности. Если один из таких жильцов заявит о своих правах на недвижимость, то сделка о купле-продаже будет признана недействительной.
- Несогласованная продажа — все собственники жилья заявляют о своем согласии на продажу: супруги, несовершеннолетние дети с одобрения органов опеки и попечительства. Если кто-то из них не выразит свое согласие и заявит о правах на квартиру, сделка о купле-продаже будет признана ничтожной.
- Неучтенное наследство. Следует проверить, есть ли наследники, претендующие на квартиру.
- Долги. Если предшествующий собственник имеет долги по капитальному ремонту дома, то они переходят на нового собственника.
Во время изучении документов обратите внимание на признаки подделки документов:
- Травление текста химическими растворами — место вытравки приобретает желтый оттенок.
- Подчистка текста — если просветить бумагу перед источником света, будут заметны приподнятые волокна бумаги и остатки прежнего текста.
- Дописка текста — разница в цвете и типе шрифта.
- Сканирование — неровные или нечеткие буквы.
- Нарушение скрепления — видны следы от степлера.
- Копирование подписи — нехарактерные разрывы.
Важно! Так как не все справки имеют водяные знаки, доказывающие их подлинность, обязательно оцените документы на предмет внешних повреждений.
Заключение
Теперь вы знаете, как проверить покупаемую квартиру на юридическую чистоту и какие документы нужно в обязательном порядке требовать от продавца. Если он отказывается их предоставлять, это еще один тревожный звонок, сигнализирующий о недобросовестности собственника.
Внимательно изучите все стороны вопроса перед тем, как заключать договор о купле-продаже, покажите свою юридическую подкованность. Элементарные меры предосторожности помогут выявить мошенника еще на этапе осмотра жилья.
