Владельцы жилых помещений в многоквартирных домах имеют право на объединение в организации, являющиеся посредниками между собственниками квартир и обслуживающими компаниями, предоставляющими коммунальные услуги.
ТСЖ – это сформированная в соответствии с общим собранием жильцом некоммерческая организация, которая выполняет функции по управлению общего имущества в доме, членство в которой является добровольным.
Полномочия товарищества собственников жилья отличны от прав управляющих компаний и жилищных кооперативов. Полномочия ТСЖ будут рассмотрены в статье далее.
Законодательные основы
Процесс осуществления деятельности товарищества регулируется разделом 6 ЖК РФ. Он содержит права ТСЖ, порядок формирования данного юридического лица, а также его обязанности.
В статье 143.1 Жилищного Кодекса РФ установлены права членов товарищества собственников помещений и не являющихся членами товарищества жильцов дома.
Ранее деятельность организации регламентировалась Федеральным законом О товариществах собственников жилья от 15.06.1996 N 72-ФЗ, однако после принятия ЖК РФ, документ утратил свою силу.
Поэтому прежде всего при анализе деятельности правления ТСЖ следует руководствоваться на нормы Жилищного кодекса.
Деятельность объединения
Товарищество собственников является некоммерческой организацией, благодаря чему оно обладает правовым статусом юридического лица.
Согласно ст. 135 кодекса, ТСЖ совершает следующие виды деятельности:
- предоставление коммунальных и иных услуг гражданам, проживающих в доме, которым управляет организация;
- поддержание надлежащего состояния общего имущества собственников помещений дома;
- содержание общедомового имущества жильцов;
- прочие виды деятельности, не противоречащих Уставу организации.
Полномочия товарищества по Жилищному Кодексу
К органам руководства ТСЖ относятся:
- Председатель ТСЖ;
- общее собрание членов данной организации;
- правление товарищества.
Председателем может стать лишь владелец жилья, который имеет постоянную регистрацию в доме, которым управляет товарищество.
Данная должность является очень ответственной. Этот пост требует профессиональных навыков и опыта взаимодействия с различными контролирующими учреждениями и органами.
Выделяются следующие полномочия товарищества:
- заключение договоров с подрядчиками;
- оформление от имени владельцев жилья в многоквартирном доме договоров на предоставление коммунальных услуг;
- представление интересов жильцов;
- установление сметы, расходов на будущий год;
- иные полномочия по ЖК РФ.
Требованием для законности осуществления полномочий этой организации является закрепление их в Уставе ТСЖ.
Исчерпывающий перечень полномочий председателя товарищества собственников жилья определен в Уставе.
Полномочия председателя ТСЖ следующие:
- Контроль за исполнением решений, которые приняты на общем собрании;
- Руководство текущей деятельностью товарищества;
- Общение с органами местного самоуправления, а также с Жилищной инспекцией.
- Представление интересов собственников жилья в муниципальных органах.
- Проверка за своевременной подготовкой и подачей финансовой и налоговой отчетности;
- Контроль деятельности сотрудников товарищества, если исполнение указаний председателя относится к их обязанностям;
- Вынесение на повестку дня вопросов для общего собрания собственников жилых помещений дома.
У председателя ТСЖ имеются права и обязанности, как в отношении организации, так и в отношении его членов.
Права председателя основаны на его полномочиях, в частности:
- оформлять договоры с фирмами-подрядчиками на предоставление бытовых услуг гражданам;
- принимать на работу сотрудников (к примеру, бухгалтера)
- заключать от имени организации договоров с поставщиками коммунальных и других услуг;
- представлять интересы жителей дома при обращении в административные органы;
- издавать распоряжения в порядке своих должностных полномочий;
- разрабатывать и вносить на обсуждение общего собрания различных локальных документов, которые требуются для выполнения деятельности ТСЖ;
- иные права, вытекающие из его полномочий, закрепленных в Уставе.
В соответствии со ст. 148 Жилищного Кодекса РФ устанавливаются основные обязанности членов правления, из которых следуют и обязанности председателя.
Обязанности руководителя включают в себя:
| Осуществлять контроль | за осуществлением деятельности товарищества согласно нормам жилищного законодательства |
| Знать положения ЖК РФ | для того, чтобы обосновано защищать интересы объединения |
| Заключение договоров | с целью обслуживания подконтрольного жилого дома |
| Контроль своевременной уплаты | обязательных взносов жильцами |
| Контроль отсутствия долгов | по членским взносам собственников квартир |
| Подготовка сметы на предстоящий год | вынесение ее на повестку дня общего собрания (смета составляется с комментариями) |
| Иные обязанности | закрепленные в Уставе |
Во всех ТСЖ должен иметься Устав, утвержденный на общем собрании собственников жилых помещений дома. Это основной документ данного юридического лица.
Устав подготавливается председателем объединения, а также самими членами ТСЖ при его образовании, далее он должен быть утвержден на собрании владельцев жилья путем голосования.
Данный документ должен быть одобрен не менее 50% участников товарищества. После чего происходит его регистрация в налоговой службы по месту расположения многоквартирного дома. Затем он вступает в законную силу.
Устав ТСЖ представляет собой свод нормативов некоммерческой организации. В нем содержатся ключевые полномочия товарищества, председателя и других органов его руководства.
Лицо, занимающее должность председателя, вправе самостоятельно нанимать сотрудников на работу, которые помогут ему эффективно выполнять свои функции.
Председатель ТСЖ несет ответственность за надлежащее выполнение следующих обязанностей:
- заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг;
- своевременную подачу бухгалтерской и финансовой отчетности в ФНС;
- хранение документации, ведение реестров членов ТСЖ и др.
Судебная практика
Практика судопроизводства по делам относительно работы товариществ владельцев жилья и оплатой услуг ЖКХ, довольно широка.
Распространенными являются случаи, при которых судом принимается решение о взыскании долга за квартплату с жильцов в пользу товарищества.
Судебные дела о взыскании задолженности по коммунальным платежам в пользу ТСЖ очень часто рассматриваются в судах.
Истечение срока полномочий
Согласно ст. 149 жилищного Кодекса РФ, срок осуществления полномочий председателя правления устанавливается в Уставе ТСЖ.
Обычно он выбирается на два года. Такой срок является наиболее оптимальным.
Если срок полномочий председателя истек, то он не сможет выполнять следующие функции:
- счет товарищества в банке станет недоступным для него;
- после истечения такого срока, сотрудникам банка следует предоставить копию решения собрания членов товарищества о его переизбрании.
Следует четко следить за тем, чтобы сторонние лица не смогли заключить нерентабельный договор от имени ТСЖ. Признать такой договор недействительным возможно только в судебном порядке.
Снять полномочия с себя по собственной инициативе председатель вправе по основаниям, установленным в Уставе ТСЖ.
В ходе общего собрания членов товарищества собственников жилья ему необходимо поставить вопрос о его переназначении.
В соответствии с протоколом собрания полномочия с него снимаются, а на этот пост избирается другой член объединения.
Товарищества в настоящее время стали альтернативой управляющим компаниям. Поскольку УК не всегда стремятся выполнять свои обязанности по содержанию домов надлежащим образом, то граждане предпочитают избирать способ непосредственного управления принадлежащим им недвижимым имуществом и создают ТСЖ. В связи с этим такие способы управления соперничают между собой.
Преимущества ТСЖ перед управляющей конторой смотрите в статье: что лучше ТСЖ или управляющая компания.
Видео: За что отвечает председатель ТСЖ?
