Переуступка прав на жилое помещение квартиры или другой объект недвижимости является распространенным явлением в нашей стране. Такая сделка основывается на нормах Гражданского кодекса РФ.
Воспользоваться такой возможностью могут и физические лица, и организации.
Сущность переуступки
Смысл этой сделки заключается в передаче кредитором своих прав требования другому физическому лицу или организации. Сторонами договора могут быть и физические и юридические лица.
Зачастую предметом договора выступают обязательства уплаты долга. В этом случае такие обязательства передаются другому должнику по его согласию.
Таким образом возможна передача долга между предприятиями. Они заключают между собой договор, согласно которому первоначальный должник передает обязательство новому должнику.
Однако, возможны ситуации, при которых кредитор не может или не хочет заниматься взыскиванием долга, в соответствии с условиями договора.
В таком случае он имеет право переуступить свои права требования задолженности 3-му лицу, подписав с ним соответствующее соглашение.
Как уже говорилось, может быть изменен как кредитор, так и должник.
Перевод лицом своей задолженности на нового должника возможно только при согласии кредитора, и, если такого согласия не получено, то договор является недействительным.
Такой договор носит наименование цессии и подлежит заключению в обязательной письменной форме.
Гражданское законодательство не допускает заключения договора уступки прав в устной форме. Если состоится устное соглашение о переуступке прав между цедентом и цессионарием (так называются стороны договора цессии), то доказать его совершение будет крайне непросто.
Необходимо подтвердить соглашение сторон показаниями нескольких свидетелей в судебном процессе. Только в этом случае факт заключения договора можно считать состоявшимся.
Более точно понять смысл сделки цессии можно на примере.
Пример.
Организация-кредитор С. передала физическому лицу Д., заемщику, некоторую денежную сумму. Стороны договорились в договоре, что за пользование займом начисляются проценты в размере 5% годовых.
Заемщик Д. совершает ежемесячные платежи по займу, график платежей является приложением к договору.
Внезапно, у кредитора С, изменяются обстоятельства, и ему неотложно требуются денежные средства. Но потребовать их выплаты с должника ранее окончания действия договора не допускается согласно ст. 807 ГК РФ.
В этой ситуации имеется он имеет право уступить право требования другому лицу, который уплатит за заемщика оставшуюся задолженность.
При этом меняется кредитор, а должник продолжает вносить ежемесячные платежи по такому же графику платежей, но по новому кредитору.
Другой кредитор может менять условия сделки:
- Снизить проценты;
- Понизить ежемесячный платеж по договору;
- Изменить иные условия.
Эта процедура основывается на положениях действующего законодательства, а именно ст. 388 гражданского кодекса РФ. Помимо этого, следует учитывать также другие законодательные акты, регулирующие этот договор.
В том числе:
- Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации;
- ФЗ О государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ, согласно которому совершается процедура государственной регистрации сделки.
Также нужно помнить о требованиях законодательства о налогах и сборах, регламентирующих порядок уплаты налогов, исходя из установленного порядка взимания по отношению к различным категориям налогоплательщиков (физические лица, ИП или организации).
Каждый договор, в том числе и цессия имеет свои достоинства и недостатки. Преимущества этой сделки включают в себя:
| Имеется возможность купить интересующий объект недвижимого имущества | к примеру, гражданину понравилась определенная жилплощадь (квартира в новостройке, подходящая по всем параметрам и расположению). При этом квартиры в новостройке уже распроданы дольщикам. То он может непосредственно с дольщиком, оформить договор уступки права требования. Т.е., перевести долг бывшего дольщика перед компанией-застройщиком на себя. При согласии застройщика на осуществление цессии, сделка считается совершенной. Бывший дольщик получает денежные средства, достаточные для того, чтобы заново приобрести для себя жилье в другом многоквартирном доме, оформив ипотечный вредит. Строительная фирма будет получать взносы от нового дольщика, который приобретает интересующий его объект |
| Такая сделка выгодна для всех сторон договора — для цедента и цессионария | старый дольщик может немного поднять стоимость своей задолженности. Покупатель по ДДУ покупает квартиру по более дешевой цене, чем при покупке готовой жилплощади. А для застройщика важно своевременное поступление денежных платежей в качестве оплаты долга |
Однако не нужно забывать об имеющихся недостатках, которые тем не менее существуют при заключении переуступки прав требования. Несмотря на то, что данная сделка проводится под контролем службы Росреестра, и такие риски минимальны, они все же есть.
К отрицательным сторонам сделки цессии относятся:
| Размер уступаемых требований должен быть четко прописан в договоре | т.е. указана сумма по договору, если она пропущена, сделка будет считаться незаключенной и не порождающей юридические последствия. Вследствие этого надо внимательно составлять соглашение. |
| Нужно убедиться, что эта квартира (или иной объект) еще не уступалась по договору переуступки | чтобы этого избежать следует запросить расширенную выписку из ЕГРН |
| Договор должен пройти процедуру обязательной государственной регистрации, а лишь после этого вносить деньги | специалисты службы регистрации выполнят проверку договора на легитимность. В случае его несоответствия действующему законодательству, в регистрации будет отказано. И, следственно, уступка не произойдет |
| Нужно проверить, что в отношении застройщика не начата процедура банкротства | изменение заемщика выполняется исключительно при согласии кредитора в письменной форме |
Указанные недостатки следует осознавать, поэтому перед оформлением сделки рекомендуется проконсультироваться у юриста, специализирующимся в данной сфере.
После тщательного изучения текста договора, он сделает поправки для соблюдения интересов сторон сделки уступки.
Что означает уступка прав требования
Переуступка является гражданско-правовой сделкой, поэтому при ее заключении должны соблюдаться положения ГК РФ и других действующих правовых актов.
Договор должен оформляться в письменной форме, а также пройти процедуру госрегистрации в реестре.
В силу договора переуступки, обязательства кредитора (или заемщика), полностью передаются к другому лицу, которое заменяет в договоре первоначальную сторону.
При этом, отдельные правомочия по сделке могут быть ограничены. Для чего эти условия должны быть указаны в тексте договора.
Для того, чтобы не допустить спорных моментов при трактовании пунктов конкретной сделки, желательно обращаться для составления договора цессии к услугам грамотного юриста, занимающегося гражданским правом.
Перед заключением договора переуступки прав требования между сторонами, нужно выяснить ряд моментов:
| Уточнить реквизиты основного договора (дата, номер и т.д.) | т.е. первого договора, служащего основанием для перехода обязательств к другому лицу |
| Размер сделки должен быть точно прописан | а также подробный порядок расчетов |
| При оформлении перевода долга к новому должнику | обязательно требуется письменное разрешение от кредитора |
В качестве предмета договора может выступать квартира, а также все права в отношении её. Например, новый владелец данной жилплощади имеет право требования передачи ему квартиры в установленный срок, а также исправления недочетов, сделанных строительной фирмой-застройщиком.
Новый кредитор по договору цессии на жилье обладает всеми обязательствами и правами правообладателя жилплощади, установленные в Жилищном кодексе РФ.
Особенности сделки уступки права требования будут зависеть от факта полного внесения денежных средств по договору за данный объект.
Следует обратить внимание на то, что:
| В случае оплаты квартиры по договору в застройщиком в полном объеме | необходимости получения письменного разрешения на переуступку от застройщика не имеется |
| Но если за помещение квартиры денежные средства внесены только частично | то необходимо получить согласование от организации, осуществившей постройку дома, в письменной форме |
В случае необходимости получения письменного согласия от застройщика, то рекомендуется сделать его заверение его в нотариальном порядке. Данное требование не является обязательным, поскольку договор будет проходить регистрацию в службе Росреестра, что подтвердит законность сделки.
Но заверение у нотариуса может сократить время прохождения регистрационной процедуры до трёх дней.
В соответствии с этим, при неполной оплате квартиры дольщиком, оставшуюся задолженность будет выплачивать ее новый владелец.
Договор цессии на квартиру при участии в долевом строительстве является достаточно распространённой сделкой.
Однако, это непростая, с правовой стороны, процедура, поэтому не все застройщики и дольщики идут на заключение этой сделки. В настоящее время переуступка права требования применяется достаточно часто.
Также нужно не забывать, что оплата по договору долевого участия должна быть выполнена полностью.
Иначе, обязанность по внесению долга перейдет на нового владельца жилплощади.
При долевом участии переуступка допускается до подписания акта передачи квартиры от застройщика дольщику. После подписания акта приема-передачи, оформление договора цессии невозможно.
Возможно подписание договора купли-продажи или заключения другой законной сделки, на основании которой переходит право собственности.
Заключение договора уступки права требования при ДДУ имеет смысл, поскольку действует дополнительная юридическая защита дольщиков согласно ФЗ-214. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» принят именно для правовой защиты прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве.
При этом, в случае расторжения ДДУ, покупателю возвращается только денежные средства, прописанные в данном договоре, но не сумму, указанную в договоре цессии. Это является недостатком этой сделки.
Нужно также не учитывать, что цена квартиры на момент начала строительных работ, как правило, невысокая.
А сделка переуступки может оформляться в момент, когда новостройка уже почти достроена. Поэтому разница в стоимости может оказаться значительной.
Прежде чем подписывать договор уступки прав требования при участии в долевом строительстве, необходимо ознакомиться с текстом основного договора ДУ.
В ДДУ должны содержаться следующие пункты:
| Порядок оплаты за указанную квартиру | а также сроки, в которые строительная компания должна выполнить ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, и оформить передачу права собственности на квартиру дольщику |
| Характеристики | которым должно отвечать данная жилплощадь, соответствующие действующим нормам и правилам |
| иные указания | относительно передачи этой квартиры во владение дольщика. Долевое участие является основанием подписания сделки переуступки прав требования |
После ввода новостройки в эксплуатацию, стоимость квартиры наиболее высока. Поэтому приобретать ее в этот момент не очень выгодно.
Обычно, к сдаче дома гражданин-дольщик уже в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате жилья, и оформлять договор цессии не имеет смысла.
Можно оформить договор продажи, мены, дарения или заключить иную сделку, на основании которой передать право собственности другому лицу.
Во время строительных работ, квартиры в доме стоят намного дешевле, нежели, когда дом уже введен в эксплуатацию. На данном этапе выгодно заключать договор цессии.
По договору переуступки права требования можно передать права на любой объект недвижимого имущества, в том числе на участок земли.
Однако уступается не собственность на землю, а право владения участком, то есть аренду. В данном случае необходимо заключить 3х-сторонний договор.
Фактически сделка цессии земельного надела сходен с соглашением субаренды участка.
Договор переуступки права аренды должен проходить регистрацию в Росреестре, если срок действия его более одного года.
Подобно договору субаренды, обязательства старого арендатора переводятся на нового владельца земельного участка.
Форма договора переуступки
Договор цессии признается действительным, если соблюдены установленные требования относительно его формы. Он заключается в письменной форме, помимо этого, он должен быть официально зарегистрирован в службе Росреестра.
Данная сделка заключается между 2-ся сторонами на возмездной (т. е. за плату) основе.
Суть договора переуступки сводится к передаче одним лицом (цедентом) своих прав в пользу другого лица (цессионария).
В процессе оформления такой сделки, необходимо не забывать определённые особенности. Он должен включать в себя следующие условия:
| Дата подписания, номер, место заключения | сведения о сторонах сделки. Если стороной сделки выступает юридическое лицо, то нужно указать его ИНН, ОГРН и банковские реквизиты |
| Информация о правах, которые передаются | на основании какого договора. Например, основным договором может являться договор кредита или займа на определенную денежную сумму, которую нужно точно указать |
| Нужно точно определить обязательства сторон по отношению к друг другу | Следует прописать плату, за которую уступается право требования. В редких случаях, договор цессии заключается на безвозмездной основе. |
| Ответственность контрагентов | Данный пункт также необходимо внимательно прописать в договоре переуступки. Указываются все обстоятельства, при которых стороны несут соответствующую ответственность в случае нарушения пунктов соглашения |
| Раздел о досудебном урегулировании и порядке разрешения споров | Указывается претензионный порядок разрешения конфликтных ситуаций, экстренных обстоятельств и т.д. |
| Реквизиты каждой стороны | Дата, подпись, печати (для юридического лица), без которых сделка не будет считаться заключенной |
Для заключения договора цессии, каждая сторона должна собрать необходимые документы. К ним относятся:
| Для юр. лица – справка о банковских реквизитах | она должна быть заверена подписью директора и главного бухгалтера и скреплена печатью организации |
| Для физического лица копия заполненных страниц паспорта | а также оригинал основного договора |
| Справки, подтверждающие выполнение расчетов дольщика с фирмой-застройщиком | также необходим документ, удостоверяющий конечный размер задолженности |
| Выписка из реестра юр. лиц, в которой указаны сведения о фирме-застройщике | нужно учитывать, что срок ее действия составляет тридцать дней с момента выдачи. Иначе она считается не актуальной. |
| Если гражданин-дольщик состоит зарегистрированном браке, то потребуется получение согласия супруга в письменной форме | Также предоставляется свидетельство о заключении брака. Оригинал брачного контракта (при наличии) |
| Выписка из ЕГРН | свидетельствующую о фактах совершения в отношении уступаемых прав на объект недвижимости иных сделок. Кроме того, в выписке содержатся сведения, не наложены ли на объект какие-либо ограничения или обременения |
Статус земли для индивидуального жилищного строительства на 2020 год, читайте тут.
Видео: Переуступка прав требования по ДДУ:
