Что такое переуступка?
В том случае, если вы официально выступаете в роли участника строительства многоквартирного здания, а также предъявляете требования на получение обособленного жилого помещения в нем, это значит, что вы вправе реализовать свои квадратные метры, существующие пока что только в проекте.
Такого рода сделку допустимо заключить исключительно с помощью специального документа — соглашения цессии.
Такое гражданское право отчетливо представлено в нормативно-правовом документе, регламентирующем все процедуры долевого участия (ФЗ №214) и в Гражданском кодексе РФ.
Благодаря соглашению цессии можно реализовывать не сами объекты недвижимости либо же определенное имущество, а исключительно права на них, поскольку самой жилплощади в возводящемся строении пока что нет.
Представленные сделки допустимо реализовывать исключительно до того момента времени, пока не будет подписан акт приема-передачи жилой квартиры.
Тогда как после этого недвижимость можно продавать в обыкновенном порядке.
Процедура оформления соглашения цессии допустима исключительно при условии, что в ДДУ не запрещается реализовывать права требования.
В числе нюансов можно выделить:
| Выплата задолженности | по общему решению дольщика, девелопера во время подписания соглашения об участии в возведении многоквартирного здания, детерминируется возможность реализации:
В том случае, если по закону разрешено перевести остаток долга на нового владельца недвижимости, к нему также перейдет текущее расписание оплат, сумма платежа. |
| Процедура регистрации переуступки прав по ДДУ | Основное условие для подписания соглашения цессии гос регистрация документа в Росреестре. А значит, не пройдя такую процедуру, все документы, подписанные вами определяются как незаконные |
| Цессия | согласно законодательству РФ реализация недостроенной жилплощади считается допустимой исключительно посредством цессии |
Основными законами, которые регулируют данные правовые вопросы, являются:
| Федеральный Закон № 214 «О долевом участии | регламентирует процедуру перевода задолженности на нового собственника, а также в целом процедуру выплаты долга |
| Гражданский кодекс РФ | устанавливает, что в случае необходимости реализации своего права требования на проектируемую жилплощадь дольщик обязуется:
|
Порядок переуступки прав по договору долевого участия
В процессе оформления цессии допустимым является составление предварительного соглашения. Это документ, в котором каждая сторона согласовывает базовые положения.
В данном соглашении стоит описать:
| Краткую характеристику передаваемой жилплощади | ее цену, технические параметры, совокупную площадь и прочее |
| Величину аванса | который передается продавцу от покупателя |
| Дата, когда была выполнена полная выплата по соглашению цессии | осуществляется исключительно по факту проведения госрегистрации сделки; |
| ответственность двух сторон | в частности, если не будет подписан основной договор из-за оплошности продавца, аванс должен быть своевременно возвращен покупателю и прочее |
По факту заключения сделки новый собственник проектируемой недвижимости жилого типа приобретает все обязанности, права дольщика.
В случае, если цена жилплощади выплачивалась по частям, это значит, что новый владелец так само обязуется по графику оплат перечислять оставшийся долг.
К дольщику могут применяться санкции при условии досрочного расторжения соглашения паевого участия.
Как правило, в подобных документах девелоперы указывают ответственность вкладчика в случае выхода из участия, применяемые штрафные меры.
Что значит долевое участие при покупке квартиры, читайте тут.
В частности, 10% от уже инвестированной суммы дольщик не получает.
В основном, переуступка прав требования реализуется между близкими родственниками.
По закону можно оформить соглашение цессии в кредит.
И все же, чтобы это сделать потребуется согласие хозяина, а также предприятия-застройщика.
Особенности процедуры:
- В случае приобретения строящегося жилого помещения в кредит ставка процента в любом случае будет более высокой до момента ввода жилого строения в эксплуатацию;
- Проценты по ссуде перечисляются до момента регистрации права собственности (оформление акта приема-передачи).
Иначе говоря переплата по ипотечному кредиту на жилплощадь, которая пребывает на этапе строительства, купленная по соглашению цессии, в целом может быть более значительной, нежели в случае приобретения уже готовой недвижимости.
Порядок оформления
Подписать соглашение цессии допустимо исключительно при условии, что предустановленная денежная сумма за жилплощадь уже была перечислена вкладчиком.
Однако если дольщик заключил ДДУ, при этом не перечислил ни одной оплаты за будущую недвижимость, реализовать личное право требования он не в силах. Такие действия детерминируютсякак мошенничество.
Для выкупа данного права у вкладчика нужно:
| Выполнить процедуру проверки | разрешительных, лицензионных документов у девелопера; |
| Перепроверить документацию вкладчика на участие в строительстве | необходимо сделать соответствующий запрос в Росреестре (в частности, ДДУ в обязательном порядке должен пройти госрегистрацию); |
| Оформить у девелопера документ | о состоянии действующей задолженности вкладчика; |
| Добиться согласия от строительного предприятия | на реализацию сделки по соглашению цессии; |
| В случае, если вкладчик пребывает в официальном браке | он должен также представить согласие супруга, заверенное нотариусом. |
Только после таких процедур разрешается подписание документа.
Затем реализуется госрегистрация сделки с жилплощадью (порядка десяти рабочих дней), после этого выполняются финансовые калькуляции посредством банковской ячейки.
В процессе оформления цессии нужно предъявить такие бумаги:
- ДДУ (оригинал, копия), при этом обязательное условие госрегистрация данного соглашения в структурах Росреестра;
- Удостоверения личности покупателя и продавца;
- В случае, если стороны соглашения цессии состоят в официальном браке, обязательно нужно предъявить документальное согласие второго супруга на реализацию сделки (нотариально заверенное);
- Выписка из ЕГРП, подтверждающая факт госрегистрации ДДУ, отсутствие разного рода закладных, обременений на недвижимом объекте;
- Платежные документы, удостоверяющие затраты вкладчика на покупку проектируемой недвижимости в возводящемся строении.
В документе должны быть представлены:
| Сведения о строительной фирме | обязанности, права двух сторон; |
| Данные о первом вкладчике, о втором | которые приобретают право требования по соглашению цессии |
| Характеристика жилого помещения | технические параметры, количество комнат, этажность, совокупная площадь, цена и прочее; |
| Дата окончательного финансового расчета по соглашению переуступки | вспомогательная информация, предъявляемая по требованию сторон. |
Во время заключения договора стороны проставляют личные подписи, а также дату реализации сделки.
Для чего необходим акт приема-передачи
По факту подписания договора строительство осуществляется согласно составленному графику.
В согласованный день новый хозяин недвижимости приходит на осмотр готовой жилплощади, по факту оценки подписывает акт приема-передачи.
Таким образом он официально приобретает право собственности на квартиру.
Выплата налога
Согласно действующему налоговому кодексу РФ в состав базы налогообложения входит вся выручка налогоплательщика, приобретенные им средства и в натуральном, и в денежном эквиваленте.
Реализация личного права требования третьим особам по факту детерминируется как приобретение прибыли.
Об отмене долевого участия в строительстве 2019 году смотрите статью: отмена долевого участия.
А значит, бывший вкладчик обязуется выплатить НДФЛ от совокупной цены сделки.
Видео: Что такое переуступка прав по договору долевого участия:
