Множество организаций вынуждены арендовать нежилые помещения для ведения своей коммерческой деятельности. В отдельных случаях возникает необходимость переуступки права аренды занимаемого нежилого помещения другим лицам.
В статье разберем порядок заключения такой сделки, права и обязанности сторон, а также особенности процедуры.
Что значит переуступка
Уступка права аренды – это переход правомочий владения и пользования каким-либо недвижимым имуществом.
Суть переуступки сводится к тому, что первоначальный арендатор больше не заинтересован в съеме нежилого помещения или его финансовое положение не позволяет продолжать уплачивать арендные платежи.
В этом случае лицо может уступить за плату свои арендные права другому лицу. При этом он обязан получить согласие на заключение договора цессии от арендодателя- собственника указанного объекта недвижимости.
Данное соглашение очень похоже на договор субаренды помещения. Различие состоит лишь в том, то по договору субаренды плата за использование нежилого помещения уплачивается арендатору, а тот, в свою очередь, несет обязанность по внесению арендных платежей собственнику.
В ходе уступки аренды, плата уплачивается непосредственно собственнику нежилого помещения, но не первоначальному арендатору.
Независимо от предмета переуступки, она представляет собой гражданско-правовой договор.
Правила и порядок оформления сделки регламентируется статьями 388- 390 Гражданского кодека РФ.
Поскольку цессия, по сущности, относится к субарендному соглашению, то также к такому соглашению применяется ст. 615 Гражданского кодекса, содержащая общие права и обязательства арендатора.
В случае аренды нежилого помещения у государства, то переуступить права на него допускается только через аукцион. Порядок проведения аукционных торгов указаны в Федеральном законе от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ О защите конкуренции.
Договор цессии на нежилые помещения имеет некоторые нюансы:
| Имеется возможность получения в аренду интересующей недвижимости | договор может заключаться как на короткий (до 1 года), так и на длительный срок (свыше 1 года) |
| Если сделка оформляется на продолжительный срок | то она должна пройти процедуру регистрации в службе Росреестра |
| В случае, если арендодателем выступает государственные или муниципальные органы | то следует выиграть торги |
| Последующий арендатор может заключить сделку по льготным условиям | если первоначальный арендатор имел право на получение льгот, и в отношении него применялись льготы при оформлении аренды |
| Если предметом сделки является государственная собственность | то стоимость на аренду дешевле, чем при аренде у частного лица |
| Договор цессии может быть заключен | при наличии письменного согласия собственника нежилого помещения |
Уступка прав по договору аренды нежилых помещения
Оформление договора переуступки права аренды нежилым объектом может быть достаточно выгодным, если в аренду берется объект недвижимости, принадлежащий государству.
Однако перед этим потребуется одержать победу на торгах, правила проведения которых содержатся в ФЗ № 135.
Договор цессии может быть выгодным, поскольку стоимость аренды нежилых помещений, принадлежащих муниципалитету или государству ниже, чем цена на объекты частных лиц.
Но, помимо победы на аукционе, для заключения сделки необходимо подучить согласие от собственника нежилого помещения. Согласие оформляется в письменной форме и должно содержать указание на реквизиты основного договора аренды.
Торги необходимо проводить, если:
- Объект недвижимости принадлежит государству.
- Сторонами договора являются организации.
В случае, если сторонами цессии являются физические лица, то торги не проводятся. Можно прийти к договоренности по всем значимым для сделки условиям и подписать документ.
Предметом сделки является право владения интересующим нежилым помещением.
Сделка может оформляться на длительный или короткий срок, он определяется самими сторонами договора.
Поскольку арендуется объект недвижимости, то, в соответствии с действующим законодательством, соглашение должно быть зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре.
В договоре должны содержаться сведения о сторонах, а также подробное описание нежилых помещений, на которые уступается право аренды.
Переуступка аренды на нежилое помещение достаточно распространена в настоящее время в РФ.
Данная сделка выгодна как для арендодателя, так и для арендатора:
| Последний арендатор получает права пользования по уступке | на интересующие его помещения, которые требуются ему для ведения бизнеса и получения прибыли |
| Цена аренды в порядке цессии может быть немного ниже, чем при аренде напрямую у собственника | в результате того, что первый арендатор мог оформить сделку по специальным льготным условиям. В этом случае и третье лицо имеет права на те же условия |
| Договор может быть заключен на любой срок на усмотрение сторон | на практике, зачастую стороны подписывают соглашение на срок 3 5 лет |
В каждом конкретном случае при переуступке права аренды на помещение возможны и другие условия, по которым они приходят к соглашению.
Договор переуступки квартиры в новостройке в статье: переуступка прав собственности на квартиру в новостройке.
Последовательность действий
Оформляя какую-либо гражданско-правовую сделку необходимо придерживаться определенной установленной процедуры.
Порядок заключения сделки переуступки также прописан в законе.
Для заключения сделки без риска признания в дальнейшем ее ничтожной, следует выполнить ряд действий:
| В первую очередь, 3 стороны договора должны осудить условия договора цессии | когда они приходят к договоренности, следует подать заявку в специальную комиссию и попросить согласовать передачу права аренды на нежилое помещение другому лицу |
| В случае принятия одобрения комиссией | стороны оформляют 3х-сторонний договор между собой |
| Организация аукциона является обязанностью арендатора | порядок и правила его проведения содержится в статье 477 Гражданского кодекса, а также в Федеральном законе № 135 |
| Комиссия указывает в решении перечень необходимых условий, без выполнения которых переуступка не допускается | арендатор собирает все требуемые документы, и организует аукционные торги |
| Победитель аукциона, предложивший наибольшую цену за право аренды | вступает в права арендатора, после чего заключается договор цессии |
Торги проводятся либо в форме конкурса, либо в форме аукциона.
- Победителем аукциона является лицо, которое готово предложить наибольшую стоимость платы за аренду.
- Победителем конкура является участник торгов, предложивший наилучшие условия по договору, что определяется комиссией.
На практике, несмотря на то, что арендатору проще организовать аукцион, зачастую проводится конкурс.
Сложность проведения конкурса для арендатора состоит в следующем:
- необходимо сформировать специальную компетентную комиссию;
- ему придется организовывать все сопутствующие мероприятия, связанные с прохождением этого конкурса.
Сформированной комиссией принимается решение на основе конкурсных обстоятельств. После принятия решения, комиссия занимается подготовкой всей документации, которая потребуется для оформления договора уступки прав аренды на помещение.
Арендатор несет обязанность по уведомлению всех участников проводимого конкурса.
Он, как организатор, должен подать объявление в определенные СМИ, не позже чем за месяц до дня проведения торгов.
Вслед за установлением победителя конкурса, с ним заключается договор переуступки арендных прав на объект недвижимости.
Данный договор уже является 2-сторонним. За передачу права аренды цессионарий уплачивает арендатору определенную плату, т.е. договор не является безвозмездным.
В соответствии со ст. 575 ГК РФ, запрещается дарение в отношениях между коммерческими юридическими лицами. Договор должен быть подписана обеими сторонами, и зарегистрирован в службе Росреестра.
Для государственной регистрации нужно подготовить определенные документы:
- Копии извещений, сделанных организатором торгов в СМИ;
- Документация по торгам;
- Подписанный договор.
На госрегистрацию переуступки прав аренды представляются соглашения уступки прав, которые заключены в письменной форме.
Для определения возможной стоимости арендной платы, нужно выполнить процедуру независимой оценки стоимости недвижимого имущества, права на которое уступается по договору цессии.
Для чего следует обратиться за услугами организации, имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Оценочная компания (или независимый оценщик) должны иметь допуск саморегулируемой организации. Без свидетельства СРО отчет оценщика будет являться некомпетентным.
На итог оценки оказывают влияние ряд факторов. К основным из них относятся:
| Месторасположение объекта недвижимости | транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры |
| Площадь нежилого помещения | и планируемая прибыль, которая может быть получена |
| Права и обязанности, передаваемые по сделке | прочие обстоятельства, зависящие от конкретного договора цессии |
Прежде всего необходимо правильно заключить соглашение уступки прав аренды на нежилое помещение. В договоре прописываются условия действительности договора.
В соглашение об уступке должны быть включены следующие пункты:
| Описание предмета сделки | сведения о сторонах, передаваемые права и обязанности, реквизиты каждой стороны |
| Ответственность по договору | за нарушение условий сделки |
| Размер арендной платы | особенности уплаты, порядок расчетов. Лучше всего составить график платежей |
Ответственность контрагентов
Данный параграф также рекомендуется включать в договор переуступки прав аренды. Подробно указываются санкции, которые применяются к сторонам за нарушение условий этого соглашения.
В нем нужно указать:
| Величину штрафа | за просрочку внесения арендной платы, а также пени |
| Условия расторжения сделки в одностороннем порядке | по инициативе собственника или арендатора |
| Досудебная процедура урегулирования спорных ситуаций | условия подачи искового заявления в суд |
| Условия признания договора | незаключенным |
В случае процедуры судебного производства, исковое заявление должно быть подано в Арбитражный суд субъекта РФ, который рассматривает спор по существу.
Об ипотеке по договору переуступки на квартиру во вторичке, смотрите здесь.
Видео: Переуступка. Что это такое и как с этим работать?:
