Приобретение квартиры в новостройке на кредитные средства почти ничем не различается от ипотечного кредита на вторичное жилье.
Однако имеется некоторые особенности, которые нужно знать, перед тем как обратиться в банк за выдачей займа.
Нюансы покупки жилья в новостройке связаны, преимущественно, с требованиями банков и процедурой оформления ипотечного договора, включая, подписание его сторонами.
Условия договора
При покупке квартиры в новостройке, необходимо обращать внимание на условия сделки:
| Собственность на объект недвижимости еще не возникла | Право собственности может быть зарегистрировано только после введения жилого дома в эксплуатацию. Застройщик не может передать собственность, пока здания не будет построено. |
| Так как собственность не оформлена | Нельзя передать квартиру в залог банку. Ипотека предоставляется после того, как оформлен особый документ – право требования. Оно дает кредитной организации право обратить взыскание на жилплощадь, если заемщик не выполняет своих обязательств по ипотечному кредиту. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дом, квартира передается в залог банку |
| Предоставление займа может осуществляться во время строительства | Это выгодно для клиента банка, та как квартира будет стоить дешевле |
| Проведение оценки стоимости жилья | не требуется до момента окончания строительства |
| Договор ипотеки включает в себя две ставки | Первая ставка применяется до момента сдачи дома в эксплуатацию, вторая (более низкая) применяется после оформления на жилье обременения |
Чтобы получить кредит на покупку жилья в новостройке, необходимо отвечать требованиям банка:
- наличие гражданства РФ;
- стабильное финансовое положение, позволяющее выплачивать кредит;
- Хорошая кредитная история.
Большинство кредитных учреждений одобряют заявку на получение ипотечного займа только у застройщиков, имеющих аккредитацию. Поэтому выбор застройщиков при покупке жилья в новостройке с помощью ипотеки ограничен.
В отдельных банках имеются и другие условия кредитования, узнать о них можно на приме в банке.
Долевое участие в строительстве
Для покупки квартиры у застройщика необходимо подписать договор участия в долевом строительстве, в соответствии с одноименным федеральным законом № 214 ФЗ от 30.12.2004 года.
Указанный способ покупки жилья очень распространен в нашей стране.
Суть данного способа заключается в том, что строительные фирмы привлекают денежные средства у граждан для строительства многоквартирных домов.
После возведения новостройки, квартиры становятся собственностью граждан, которые стали дольщиками.
Этот способ покупки жилплощади позволяет дольщикам сэкономить до 25% стоимости недвижимости, потому ипотечное кредитование на новостройки пользуется спросом.
Долевое строительство несет в себе серьезные риски для банков, а также для заемщиков, которые связаны с тем, что строительство может быть заморожено или прекращено, а застройщик может быть объявлен банкротом.
Если это произойдет, клиент банка останется без жилья, а кредитная организация без объекта залога и обеспечения возврата своих средств.
В результате чего банки стремятся минимизировать свои риски и повышают процентные ставки (на 2-3 пункта) по данным ипотечным программам, по сравнению со стандартной ипотекой.
При этом после того, как квартира передается в залог банку процентная ставка снижается, это является главным нюансом приобретения квартиры в новостройке.
Также к особенностям такой ипотечной программы следует отнести право заемщика на расторжение договора с кредитором-банком в случае, если строительство дома затягивается.
При этом банк должен вернуть денежные средства с процентами заемщику. К банку переходят права требования дольщика на будущую квартиру.
Достоинства долевого участия в строительстве для заемщиков:
- Дольщик может стать обладателем новой просторной квартиры с хорошей планировкой.
- Пониженная стоимость жилья.
- Не требуется привлечения созаемщиков или поручителей.
Однако у такого способа имеются и недостатки:
| Основным недостатком является то, что заемщику потребуется ждать окончания строительства | объекта для заселения |
| Повышенная ставка | По ипотеке |
| Имеются риски | приостановки строительства, возникновения проблем застройщика с вводом в эксплуатацию |
| Возможные скрытые дефекты | и недочеты новостройки |
Полностью избежать рисков при участии в долевом строительстве нельзя. Однако минимизировать риски можно, заключая договор с надежной строительной организацией.
Приобретение жилья в новостройке возможно под залог существующего недвижимого имущества. Тогда кредитные средства выдаются по обычной процентной ставке.
Также квартира в новостройке может быть приобретена путем переуступки прав.
Целью сделки является уступка прав на будущее жилье до того, как дом будет введен в эксплуатацию.
Процедура переуступки регулируется гражданским законодательством.
Переуступка позволяет приобрести квартиру по выгодной цене. Однако его цена будет выше средней стоимости установленной застройщиком на 15-20%.
Потому переуступка жилья считается выгодным способом заработать.
Однако лишь немногие кредитные учреждения готовы выдать ипотеку на покупку квартиры без оформленной на нее собственности.
Фактически, квартиры еще не существует, она будет построена только в будущем. Имеется только право, позволяющее требовать получения жилплощади после завершения строительства.
Плюсы и минусы
Купить недвижимость в новостройке имеет преимущества:
| Дешевая стоимость жилья | Цена на квартиры не будет повышаться, даже в случае каких-либо изменений на рынке жилья |
| Можно приобрести квартиру без отделки | и самостоятельно подобрать дизайн |
| Приобрести квартиры у застройщика сводит к минимуму риски, связанные с бывшими жильцами | включая случаи, когда прописаны несовершеннолетние, или имеется право пользования третьих лиц. Поэтому за юридическую чистоту квартиры можно не переживать |
К минусам сделки можно отнести:
| Высокая ставка | и необходимость ждать окончания строительства |
| Не во всех новостройках | допускается оплата при помощи кредитных средств |
| Не во всех банках выдаются кредиты | на квартиры в строящихся многоквартирных домах |
| Необходимость выполнения ремонта | на который нужны средства и время |
Получить выгоду по ипотеке можно в следующих случаях:
| Приобретение жилья за счет бюджетных средств | При участии в социальных программах. К примеру, по программе для молодой семьи |
| Покупка квартиры по корпоративным программам | которые разрабатываются работодателями для стимулирования своих работников |
| Когда отсутствует фиксированная ставка | снижение процентной ставки после передачи жилья в залог кредитной организации |
Ипотека в новостройке
Далее рассмотрим некоторые особенности оформление ипотечного кредита для приобретения квартиры в новостройках при помощи мер государственной поддержки.
Ранее программа военной ипотеки позволяла купить жилье только на вторичном рынке недвижимости.
В настоящее время военнослужащие могут приобрести квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме.
Для этого нужно стать участником накопительной-ипотечной системы (НИС), которая разработана для обеспечения жильем военнослужащих.
Предоставление ипотеки совершается по сертификату, который дает возможность получить субсидию.
О судебной практике по военной ипотеке смотрите статью: судебная практика по ипотеке.
Впоследствии военнослужащий должен будет проходить службу в течении всего периода ипотеки.
Ипотечный кредит погашается за счет бюджетных средств.
Получение средств материнского капитала позволяет обзавестись жильем в новостройке при соблюдении следующих условий:
| Регистрация всех членов семьи | в данной квартире |
| Всем члены семьи имеют право | на долю от недвижимости |
| Соблюдение норм площади на одного человек | более 18 кв. метров |
Для получения средств материнского капитала необходимо подать заявление в Пенсионный фонд РФ по месту регистрации.
При вынесении положительного решения сертификат предъявляется сотруднику банка при заключении договора ипотечного кредитования.
Маткапитал может быть внесен для оплаты первоначального взноса по ипотеке или основной суммы долга.
Для оплаты первоначального взноса клиент банка может различные государственные субсидии из федерального бюджета.
Если квартира приобретается без субсидий государства, и на момент оформления ипотеки заемщик не имеет первоначального капитала, то в выдаче ипотечного займа, скорее всего, будет отказано.
Получить ипотечный кредит можно в 2-х случаях:
| Предоставление залога | в банк, в частности дорогостоящего имущества |
| Займ выдается | под повышенную процентную ставку |
Выбор банка
Покупка квартиры в новостройке при помощи ипотеки следует начинать с подбора банка. При выборе банка нужно знать некоторые особенности.
Далеко не все банковские учреждения готовы пойти на риски, возникающие при покупке квартиры в строящемся доме.
Потому зачастую будущие клиенты банка получают отказ, или сотрудники банка сообщают о том, что действие программы ипотеки на новостройки прекращена.
Клиентам банка могут предлагать взять ипотечный кредит под залог недвижимого имущества, или потребительский кредит под более высокий процент.
Выбрать банк можно, обратившись в строительную фирму и узнав, с какими банками она сотрудничает.
Поэтапная процедура оформления
Процесс покупки жилья в ипотеку в новостройке отличен от обычной ипотеки.
Нужно выполнить требования банка, осуществить сбор необходимых документов, и заключить договор с проверенным застройщиком.
Не стоит забывать о том, что на рынке жилья встречаются недобросовестные организации, поэтому нежно ответственно подходить к этой процедуре.
Стадии оформления ипотечного кредита:
| Подбор квартиры и фирмы застройщика, подача заявки | или первоначальное обращение в банк, если с ним заемщик уже сотрудничал либо он хочет взять ипотеку в определенном банке, в котором берется перечень строительных компаний, имеющих аккредитацию |
| Одобрение заявки | подписание договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком, оплата первоначального взноса (при необходимости) |
| Регистрация ДДУ | в службе Росреестра |
| Оформление договора ипотечного кредитования | и заключение договора страхования |
| Оплата денежных средств | на счет застройщика |
Важно понимать, что оплата по ипотеке начинается с момента ее оформления, независимо от завершения строительства.
По факту должник будет платить за еще не существующую жилплощадь.
Документы, которые следует проверить у застройщика, перед подписанием с ним договора:
| Свидетельство о праве собственности | на участок земли, на котором ведется застройка |
| Инвестиционный контракт | и акт распределения имущества |
| У застройщика обязательно должно быть разрешение на строительство | Экспертиза проектной документации |
Если заемщик не разбирается в деталях необходимой документации, для проверки необходимых бумаг рекомендуется пригласить грамотного юриста.
В отдельных случаях банк может запросить копии указанных документов или поручит своему юристу удостовериться в их подлинности.
В случае нарушении этих условий, в выдаче кредитных средств может быть отказано
Противиться данным условиям нельзя, в противном случае в предоставлении ипотеки будет отказано.
Виды договоров
Оформление ипотечного кредита на жилье в новостройке требует заключение одного из видов договоров со строительной фирмой.
Вид договора связан с выбранной системой покупки:
| Договор участия в долевом строительстве | оформляется с застройщиком во время строительства многоквартирного дома. В соответствии с ДДУ, квартира передается заемщику после ввода здания в эксплуатацию |
| Переуступки прав | подписывается для передачи права требования, пока не выдано свидетельство о праве собственности |
| Предварительный договор купли-продажи | оформляется между застройщиком и дольщиком |
| Рассрочка | этот вид договора заключается в поэтапной выплате установленной суммы без ипотеки. Предоставление рассрочки используется в редких случаях, потому что такой договор не выгоден застройщикам |
| Договор жилищно-строительного кооператива | вступление в жилищный кооператив, уплата паевых взносов. Прежде чем подписывать такой договор, рекомендуется проконсультироваться с юристом |
| Договор векселя | Фактически приобретается не квартира, а вексель, сумма которого равна цене квартиры |
Особенности ипотеки земельных участков смотрите статью: ипотека на земельный участок.
В заключение следует отметить, что в настоящее время банки предоставляют все больше ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках.
Видео: Новостройка в ипотеку
