Немало людей хотели бы улучшить свое материальное состояние за счет сдачи в аренду свободной жилплощади (квартиры, комнаты, дома и т.п). Получение дополнительного дохода, в качестве рантье привлекает многих, ведь это на первый взгляд простое и не хлопотное занятие. В общем то масштабы бизнес планов, тип имеющейся в распоряжении недвижимости (коммерческая, жилая) не являются факторами успеха в данном деле, хотя влияют на потенциал доходности.
Изначально важно, чтобы желающим стать рантье человек имел большое стремление, был упорен и хорошо осведомлен насчет различных нюансов данного бизнеса. Данный материал позволит повысить уровень осведомленности в сфере сдачи в аренду недвижимости, в особенности жилой недвижимости.
Изначально стоит обозначить суть понятия аренды недвижимости. Аренда недвижимости – это временная передача прав на использование объекта (квартира, комната, дом и так далее) собственником жилья лицу или лицам, что именуются арендаторами на платной основе. Собственник сдаваемой в аренду недвижимости именуется арендодатель или рантье. Взимаемая же с арендатора (жильца) денежная сумма называется арендной платой.
Данные отношения классически документально оформляются. В данном соглашении оговариваются обязанности арендатора и арендодателя, размер и схема внесения арендной платы, залоговый платеж, возможность субаренды и прочие детали. Не все арендодатели согласны на субаренду, то есть право сдачи их недвижимости в аренду текущим арендатором, когда речь идет о жилой недвижимости в особенности, но это уже детали индивидуального порядка.
Особенности рынка аренды
Многое из того, о чем в статье пойдет речь хорошо известно занимающимся данным бизнесом людям, а вот для только подумывающих о данной деятельности владельцев неиспользуемого жилья, будет не безынтересным. Имея в наличии какое-то свободное, не используемое жилье, можно заранее подсчитать возможный доход от его сдачи в аренду. Изначально необходимо проанализировать факторы, которые влияют на уровень дохода.
В сфере жилой недвижимости дела обстоят таким образом, что размер арендной платы определяется месторасположением жилья и качественными характеристиками сдаваемой в аренду квартиры. Арендная плата за просторную квартиру в новом элитном доме, размещенном, где-то в центре мегаполиса, может в несколько раз превышать месячную стоимость проживания в маленькой квартире, расположенной в доме, построенном четыре десятка лет назад на окраине города.
На цену серьезно влияет и сама начинка жилья, то есть наличие мебели, телефона, интернета, кабельного телевидения, бытовой техники и прочего. Помимо интерьера жилья, его внутренней начинки, на арендную ставку оказывают влияние многие факторы индивидуального характера. В учет может браться состояние сантехники, размер кухни, напольное покрытие, наличие балкона, этажность дома и так далее.
Ситуация с коммерческой недвижимостью немного иная конечно, но в принципе формирующие стоимость аренды факторы те же, если не брать во внимание определенные детали. Владелец городской недвижимости, что подходит под коммерческое использование (магазин, офис компании, парикмахерская, нотариальная контора) может рассчитывать на более высокие доходы. Обычно арендные ставки на коммерческую недвижимость намного выше, правда и найти арендатора не так быстро можно.
На размер арендной ставки влияет территориальный фактор, качественный параметр объекта, функциональный потенциал недвижимости, коммуникации и уровень конкуренции в данном районе. Вообще под термином коммерческой недвижимости может подразумеваться офисная недвижимость, торговая недвижимость, производственная и складская недвижимость.
По мнению экспертов в сфере аренды коммерческой недвижимости лидирующее место по доходности занимает торговая недвижимость, а после нее уже по показателям прибыли идет офисная недвижимость. Именно эти два типа коммерческой недвижимости более всего популярны на рынке городской недвижимости.
Арендаторы высоко ценят объекты, находящиеся в центральных районах города, размещенные на первом или втором этаже, при этом желательно, чтобы возле самого здания была парковка. На арендную ставку офисных и торговых площадей влияет и фактор соседства, то есть, какие объекты недвижимости расположены рядом (речь не только о помещении, что сдается, но и о здании, в котором оно находится).
Как определить арендную ставку
Очень серьезная задача для рантье – это определение реальной и адекватной арендной ставки. Хозяин недвижимости потеряет много времени (а значит и денег), если пожадничает, а если же занизит данную ставку, то по-глупому лишится части своего дохода.
Второй вариант не лучше первого, по правде говоря, а потому нужно оценить недвижимость адекватно, дабы ставка соответствовала ситуации на местном рынке недвижимости данного класса.
Помощь в этом важном вопросе могут оказать специализирующиеся на оценке недвижимости компании. Данные предприятия занимаются оценкой различной недвижимости, при этом помимо стоимости аренды, они могут помочь узнать продажную стоимость объекта. Стоимость их работы приемлема и адекватна, но при желании владелец недвижимости может решить задачу и самостоятельно. В процессе самостоятельной оценки арендной стоимости объекта придется детально изучить местный рынок похожих предложений.
Необходимо найти в посвященных недвижимости рекламных изданиях печатного и интерактивного вида несколько аналогичных предложений по аренде. Выбрать стоит несколько объектов, которые максимально сходны по территориальному параметру, качеству жилой (коммерческой) помещения, начинке и собственно площади. На основе анализа заявленных их собственниками арендных ставок можно вывести и арендную стоимость своей недвижимости, перечитав средний показатель на размер сдаваемой площади.
Стоит еще добавить, что классически арендная ставка указывается за один квадратный метр, если речь о коммерческой недвижимости. В жилой недвижимости данная практика редко встречается, но использовать ее тоже можно. В случае, если нет желания терять время на поиски арендатора, можно немножко занизить полученную стоимость аренды, а можно наоборот ставку немного поднять, если арендодатель не сомневается в том, что на его объект скоро найдутся желающие.
Вполне допустимо и даже практично корректировать арендную ставку, ведь данный рынок арендной недвижимости повержен колебаниям и даже резким трансформациям, как и прочие сферы экономики.
Поиск арендатора
Процесс поиска добросовестного арендатора одновременно сложен и интересен. Владельцу недвижимости необходимо быть готовым к многочисленным показам, расспросам арендаторов касательно недвижимости, что требует немалого терпения и коммуникационных навыков. Можно переложить все эти заботы на сотрудника агентства недвижимости (риелтора), ведь классически их услуги оплачиваются за счет арендатора, но лучше данный момент изначально уточнить.
В идеале, конечно, задействовать как можно больше таких вот посредников и параллельно искать клиента самому в свободное (работа, бизнес, домашние дела) время. Простейшими методами поиска арендатора остаются печатные издания рекламного направления, где имеется посвященная недвижимости рубрика, интернет сервисы онлайн рекламы (доски объявлений, сервисы рекламной рассылки и так далее), расклейка.
Оповещение своих близких знакомых так же способно дать эффект, особенно когда речь о жилой недвижимости. В случае с коммерческой недвижимостью существует практика размещения ярких и масштабных объявлений на окнах сдаваемого в аренду помещения, где размещаются контакты владельца и стоимость аренда 1 м. кв. недвижимости. Результативность будет зависать от количества задействованных ресурсов поиска клиента на недвижимость и грамотности составления объявления.
Очень важно суметь так составить объявление, чтобы в нем сочеталась информативность, краткость и оно не теряло свою читабельность. В нем рекомендуется подробно описать объект недвижимости (состояние и размер помещений), место его расположения, его начинку, условия аренды, время показа. Не лишне упомянуть, кого бы вы хотели видеть в качестве арендатора. Это может быть семья с детьми или без детей или вообще вы не хотите, чтобы там проживало более одного человека. Можно указать пол, предположительный возраст и род занятий желаемого арендатора.
При наличии грамотно составленного и информационно насыщено объявления количество бесплодных звонков и даже просмотров будет ощутимо ниже. В процессе телефонного общения с предполагаемым арендатором первоначально необходимо осведомится о его платежеспособности и серьезности намерений, дабы не тратить попусту время. Речь идет об источниках его дохода и уровне его заинтересованности в вашем объекте. Данная сфера бизнеса, как и прочие, предполагает определенную форму официального оформления и плату определенных налоговых отчислений арендодателем.
Многие оформляют себя в качестве частного предпринимателя и платят единый налог (13%) от полученной прибыли. Необходимость платы данного налога компенсируется снижением рисков данного занятия, за счет официального оформления сделки аренды. В случае более масштабных бизнес планов рекомендуется рантье оформить индивидуальное предпринимательство.
Заключение договора аренды
Наконец мы подошли к этапу, когда найден платежеспособный порядочный арендатор и подошло время оформлять договор аренды объекта недвижимости. Договор аренды также важно составить грамотно, дабы в нем было учтено как можно больше различных моментов (срок аренды, схема внесения арендной платы, права и обязанности арендатора, опись начинки сдаваемого жилья, ее текущее состояние и так далее).
В случае наличия нескольких объектов недвижимости может иметь актуальность найма человека, в обязанности которого будет входить решение различных вопросов с арендаторами. Это проверка их благонадежности и прочие, связанные с ведением данного бизнеса вопросы.
Существуют в наше время даже специальные организации, что за определенную плату берут на себя управления данным бизнесом от лица хозяина недвижимости. Хозяин недвижимости сам решает, что для него будет целесообразней, ведь это его бизнес и его доходы. В любом случае арендный бизнес при правильной организации является надежным и стабильным источником получения дохода, а еще отличным долгосрочным капиталовложением. Желаю успешного превращения квадратных метров в хорошие деньги. Удачи в бизнесе!
