Ипотека является особенным типом предоставления кредита, наименование которого с греческого языка означает залог (недвижимости). То есть это выдача денежных средств в долг, которые даются для цели покупки объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, нежилых помещений) под залог приобретаемой собственности.
Кроме этого, залог может распространяться не исключительно на жилье, которое приобретает залогодатель, но также на другое имущество. С помощью ипотечного кредита можно решить вопрос с проживанием, однако при этом возникает обязанность выплаты займа в пользу кредитного учреждения.
На каких условиях лучше всего брать ипотеку и можно ли это делать в ситуации экономического кризиса?
Что такое ипотека
Ипотека – это кредит на крупные суммы денежных средств под залог приобретаемой недвижимости.
Банками устанавливаются строгие требования, которым должно отвечать залоговое имущества, быть свободной от ограничений, ареста, свободной от регистрации третьих лиц (не родственников заемщика) и прочих запретов препятствующих оформлению договора.
Виды ипотеки
По характеру предоставления ипотечного кредита выделяют:
| Стандартная | Ее предоставление осуществляется на обычных условиях, заемщик должен отвечать стандартным условиям |
| Социальная | заключается на особых условиях, право на нее имеют исключительно социально незащищенные слои населения |
В зависимости от разновидности недвижимого имущества ипотека делится:
| Первичная ипотека | предоставляется для покупки объектов недвижимости, которые еще не построены. |
| Вторичная ипотека | заключается для покупки недвижимости у собственника во вторичном жилье |
| Междугородняя ипотека и международная ипотека | предоставляются в одном городе для приобретения жилья в другом городе либо в одном государстве для покупки недвижимости в другом государстве |
| Долевая ипотека | Выдается на долю от объекта недвижимости |
Нормативно правовая база
Ключевые условия предоставления ипотечных кредитов установлены федеральным законом №-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который принят 16.07.1998г.
Данный закон регулирует процедуру взаимодействия с банком, особенности выдачи ипотеки и способы наложения залога на имущество.
Если в процессе сотрудничества с кредитным учреждением возникают какие-либо разногласия, то все споры должны рассматриваться с судебных инстанциях, в соответствии с нормами указанного ФЗ, а также общих принципов гражданского права.
Также необходимо отметить, что ФЗ «Об ипотеке» много раз переписывался. На начальных этапах становления экономики в нашей стране, когда начала функционировать ипотечное кредитование, в результате высокого уровня инфляции большинство населения не могло себе позволить приобретать недвижимость на наличные и заемные деньги.
Мало-помалу примерно к 2006 г. ипотечные кредиты начали все больше пользоваться спросом, люди все больше стали обращаться в банки.
В настоящее время, даже в обстановке длящегося кризиса в экономике, кредиты выдаются в больших масштабах.
Условия предоставления ипотеки
Условия ипотеки различны в зависимости от конкретного банка, однако можно выделить общие условия для большинства кредитных учреждений:
| Официальное оформление по месту работы | Для предоставления ипотеки потребуется предоставление копии трудовой книжки, которая должна быть заверена подписью и печатью работодателя. Это условие со стороны банка является стандартным для заемщиков. |
| Стабильный заработок | Выплачивать ипотеку может не каждый человек, поскольку размер ежемесячных платежей, как правило, достаточно высок. Исходя из этого для банка важно наличие у заемщика достаточно высокого и постоянного уровня дохода. При условии того, что размер платежа по кредитному займу составит не более 30-40% семейного бюджета, размер дохода будет считаться благоприятным для одобрения заявки. Чтобы подтвердить уровень дохода необходимо взять справку не работе. |
| Наличие паспорта гражданина РФ и достижение совершеннолетия | Ипотека, как и всякий вид кредита, выдается исключительно гражданам России, достигшим 18-летнего возраста, также необходимо наличие регистрации по постоянному месту жительства. Также следует отметить, что банки не предоставляют ипотечные займы гражданам после выхода ими на пенсию (55-60 лет). |
Отдельными банками устанавливаются дополнительные условия предоставления кредита (например, определенный размер предварительного взноса по ипотеке, наличие регистрации в регионе выдачи кредита и т.д.).
Также банки устанавливают определенные условия к залоговой недвижимости – такой объект должен отвечать общеустановленным требованиям (к примеру, находиться в пределах городской черты, износ дома не должен превышать минимальных значений).
Таким образом, прежде чем начинать поиски подходящей квартиры рекомендуется обратиться к кредитному специалисту банка за консультацией по поводу вопроса, а походите ли вы вообще под указанные условия. Безусловно, никаких расчетов с продавцом жилья, до одобрения заявки на предоставление кредита в банке и проверки залогового имущества сотрудниками банка, делать не стоит
Плюсы и минусы ипотеки
Прежде чем заключать договор ипотеки, проанализируйте все плюсы и минусы ипотечного кредита.
Преимущества включают в себя:
| Собственное жилье | Когда возникает необходимость в смене места проживания, вам не придется копить деньги в течение нескольких лет |
| Цена на залоговое имущество не изменяется | В случае самого длительного срока ипотеки, размер и стоимость неизменна, что может быть выгодно в долгосрочной перспективе с учетом инфляции |
| Уменьшение рисков покупателя при покупке жилья | Кредитные специалисты банка выполняют всестороннюю проверку документов перед сделкой (право на проживание третьих лиц, наличие обременений, арестов и т.д.) |
| Компетентный и цивилизованный характер сделки | Выполняется исследование и оценка объекта недвижимости, которое подтверждает, что жилье отвечает заявленным параметрам |
| Возможность налоговых вычетов | С помощью налогового вычета при покупке квартиры заемщик может вернуть часть уплаченных денежных средств |
К недостаткам можно отнести:
| Достаточно высокая стоимость | Недвижимость выбирается в соответствии с условиями кредитного учреждения |
| Недвижимость ограничена в обороте | Жильем нельзя распоряжаться (купля-продажа, дарения, мены и др.) |
| В случае возникновения сложностей при уплате ежемесячных платежей жилье продается с торгов | Объект недвижимости подвергается аресту и продается |
Этапы процедуры оформления ипотеки
- Выбор банка и ипотечного тарифа.
- Заемщиком подается заявка-анкета в банк.
- Сбор необходимых документов.
- Подбор подходящего объекта недвижимости.
- Заключение договора.
- Расчеты с продавцом недвижимости.
Приобретаемый объект недвижимости должен отвечать условиям, установленным банком.
Квартира, не подходящая под требования кредитного учреждения, не позволит оформить ипотечный кредит под ее покупку.
Соответствие определенным требованиям устанавливается при оценочной экспертизе объекта недвижимости специализированной организацией.
Основные требования к объекту недвижимости:
| Расположение | Жилье в черте города будет оценена гораздо дороже, чем за его пределами (в поселках и др. населенных пунктах) |
| Качественные характеристики объекта | Учитываются материалы, которые использовались при строительстве дома, процент износа здания, эксплуатация и наличие капитального ремонта |
| Отсутствие | Залогов, арестов имущества, притязаний третьих лиц, прописанных несовершеннолетних, а самовольной перепланировки и переустройства |
Оценочная организация устанавливают рыночную стоимость объекта, что будет иметь важное значение в случае, если возникнет необходимость ее реализации.
Ипотечные займы предоставляются по разнообразным программам, которые различаются в зависимости от вида недвижимости, порядка оформления и платежей по ним, а также льготных условий.
Как правильно брать квартиру в ипотеку, смотрите здесь.
К самым востребованными ипотечным программам относятся:
| Ипотека под покупку строящегося жилья | Вследствие своей невысокой стоимости, квартиры в новостройках реализуются застройщиками в больших объемах. Поэтому кредитование под их покупку осуществляется большинством банков. |
| Ипотека под покупку вторичного жилья | Такая ипотечная программа обладает своей спецификой. Перед покупкой вторичного жилья будет проведена всесторонняя оценка недвижимости с определением всех ее качественных параметров. Тариф по кредиту будет определен исходя из материалов и износа жилья. Будут учтено состояние как квартиры, так и самого многоквартирного дома. |
| Кредитование под материнский капитал | полученный капитал может быть использован для предварительного взноса под специальную программу для приобретения недвижимости. Такая программа существует во многих банках. |
| Социальные ипотечные программы | Сюда относятся программы, которыми могут воспользоваться социально защищенные группы населения, включая «молодая семья», «Военная ипотека», «Доступное жилье», «Ипотека для госслужащих» и др. |
После того, как потенциальный заемщик выбрал подходящий банк и программу ипотеки, необходимо подать заявку на получение кредита.
Для подачи заявки нужно приготовить необходимые документы, которые включают:
- Документ, удостоверяющий личность;
- справка о заработной плате с места работы;
- заверенная копия трудовой книжки;
- дополнительные документы (например, СНИЛС, водительское удостоверение и т.д.).
Зачастую не очень крупные кредитные учреждения могут заключить договор ипотечного кредита без подтверждения ровня доходов, однако при этом заемщику понадобится уплатить немалый первоначальный взнос, процентная ставка также будет выше средней.
Вследствие этого рекомендуется брать с места работы справку по форме 2-НДФЛ, что значительно снизит переплаты по ипотеке.
Вслед за этим банк осуществляет проверку представленных документов и решает одобрить заявку либо отказать в выдаче ипотечного кредита. Как правило, если заемщик отвечает банковским запросам и представил все нужные документы, то банк одобряет заявку.
Если один банк отказал в одобрении кредита, заемщик может подать заявку в другое кредитное учреждение. Никто не мешает подать заявку сразу в несколько банков.
Договор ипотечного кредитования
Договор ипотеки должен содержать все существенные условия сделки, и исчерпывающие сведения, касающиеся заемщика, объекта недвижимости и банка.
В договоре ипотечного кредитования обязательно должны быть прописано:
- сумма ипотеки;
- проценты по кредиту;
- сроки платежей;
- информация об объекте недвижимости (точный адрес, площадь и тд.)
- права и обязанности сторон, а также их ответственность при невыполнении условий договора.
Не стоит путать договор ипотечного кредита с договором купли-продажи. Последний заемщик заключает с продавцом квартиры.
Прежде чем подписывать какие бы то ни было документы, подробно изучите все пункты договора. Если у вас возникают какие-либо вопросы, не стесняйтесь уточнять, что значит конкретное условие договора у контрагента.
Для завершения процедуры получения ипотеки также потребуется некоторые дополнительные документы. Как правило, их предоставляет продавец.
| Передаточный акт по договору купли-продажи | о том, что оплата покупателем осуществлена, а продавцом отданы ключи от квартиры |
| Выписка из ЕГРН | Подтверждающая право собственности продавца |
| Выписка из домовой книги и выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам | Берутся продавцом в управляющей организации (ТСЖ), в которой осуществляется обслуживание многоквартирного дома, в котором находится квартира |
| Технический паспорт | Получается в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ), содержит план квартиры с экспликацией помещений, а также информацию об отсутствии самовольной перепланировки |
| Отчет оценщиков | После проведения экспертизы о рыночной стоимости объекта недвижимости |
Затраты при ипотеке
В первую очередь к расходам при ипотеке следует отнести уплату суммы первоначального взноса, а также оплату страховки. Величина взноса, как правило, колеблется в зависимости от конкретного банка в пределах 25 -50 %, в отдельных случаях может достигать 75%.
Если ипотека выдается в рамках государственной социальной программы, то предварительный взнос не платится. Кроме того, возможна оплата предварительного капитала в пределах суммы материнского капитала.
Страхования объекта ипотеки является необходимым условием предоставления ипотеки, которое регулируется нормативно правовыми актами РФ.
Страхование требуется для того, чтобы вследствие возникновения форс-мажорных ситуаций (пожар, залив и т.д.) страховая компания выплатила возмещение потери стоимости объекта недвижимости.
К прочим расходам следует отнести оплату услуг оценочной организации за проведение процедуры оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Стоимость услуг оценщика различна, обычно она составляет порядка 5 тыс. рублей.
Как разделить квартиру в ипотеке
Невыплаченная ипотечная недвижимость – необычная собственность, с одной стороны заемщик является ее полноправным владельцем, с другой – он не может распоряжаться квартирой как ему вздумается, без согласования этого вопроса с банком. На этой почве может возникнуть масса неожиданных трудностей, например, когда ипотечная недвижимость является общей собственностью и предметом материального спора. Как разделить квартиру в ипотеке?
Главное условие быстрого и безболезненного раздела кредитного имущества – согласованность действий обоих сторон.
Самый простой и быстрый способ – когда один из владельцев квартиры берет на себя ипотечную ответственность в полном объеме, а второй – отказывается от прав на недвижимость. В таком случае банк чаще всего идет навстречу спорящим сторонам, ведь регулярность залоговых выплат останется прежней.
Новый договор оформляется быстро, особенно если платежеспособность нового единоличного владельца не оставляет сомнений. Если владельцы не могут договориться и одна из спорящих сторон не желает отказываться от прав на недвижимость в пользу второй? Это более непростой механизм раздела, в том числе и с финансовой точки зрения.
Владельцы могут в срочном порядке погасить остаток долга по ипотеке и получить полное право распоряжаться недвижимостью. Однако далеко не все банки в восторге от нарушений оговоренных сроков ипотечного кредитования, финансовая организация может наложить мораторий, потребовать выплаты компенсации по потере процентов, комиссии за несвоевременное погашение.
Вторым вариантом является оговоренная с банком продажа залоговой квартиры с последующим разделом денег между владельцами. В этом случае вы также можете потерять часть денег в качестве комиссии агентству недвижимости, в результате снижения рыночной стоимости залоговой квартиры и т.д.
Видео: Ипотека в России
