Собственник квартиры имеет право на сдачу своего жилого помещения в аренду. Арендатор, при отсутствии возражений собственника, может пересдать арендованное недвижимое имущество по договору субаренды.
Вопросы как регламентированы правоотношении субаренды квартир, каков порядок заключения сделок в отношении жилья, рассмотрим в этой статье.
Что это такое
Субаренда – это правовое соглашение, по которой временное право пользования арендованным объектом недвижимости (или другим имуществом) передается от арендатора стороннему лицу.
Право временного пользования может передаваться только при разрешении на это собственника квартиры. Договор может заключаться лишь при наличии его согласия в письменном виде.
Разрешение владельца может быть сделано двумя возможными вариантами:
| Содержаться в основном арендном договоре | т.е. включать условие от праве арендатора на сдачу в поднаем арендованной недвижимости, и собственник заранее дает разрешение на это |
| При помощи составления отдельного дополнительного соглашения | вне зависимости от формы такого документа, если он прямо выражает согласование владельца жилья, оформлено письменно и подписано им. Как правило, такая бумага оформляется как допсоглашение к сделке аренды |
Сдача жилого помещения в субаренду представляет собой передачу прав арендатора имущества временно пользоваться им другому лицу.
Это означает, что законный собственник сдает квартиру во временное пользование арендатору на основании сделки аренды.
Арендатор, заранее получив согласование от собственника, передает недвижимое имущество на основании договора субаренды третьему лицу.
Субаренда квартиры является полностью законной юридической сделкой, которая заключается в установленном в гражданском законодательстве порядке.
Договор поднайма, как и другие гражданско-правовые сделки, имеет свои особенности, котореы следует знать, оформляя передачу квартиры в пользование другому лицу. В этом случае сделка будет являться действительной согласно законодательным нормам.
Особенности сделки:
| Договор перенайма должен соответствовать нормам оформления сделки аренды | и заключаться на основании положений гл. 34 Гражданского Кодекса |
| К субаренде применяются правила, установленные для гражданских договоров | т.е. она должна оформляться в соответствии с указаниями 3 раздела Гражданского Кодекса |
| Субаридное соглашения является производным | по отношению к основному договору аренды, т.е. зависит от условий первоначальной сделки аренды |
| Поднайм объекта недвижимости заключается при согласии его собственника | кроме того, не допускается заключение субаренды квартиры на срок, превышающий период действия договора аренды |
| Необходимость регистрации сделки в службе Росреестра | в случае оформления договора на срок более 1 года |
| Сдача в субаренду имущества, принадлежащее государству или муниципалитету | возможно только с помощью проведения аукциона |
| Если договор заключается между организациями | то арендатор несет обязанность по уплате НДС в части предоставления услуги по субаренде жилого помещения |
С чего начать субаренду квартиры
Данный договор достаточно рентабелен для арендатора, в особенности когда квартиру планируется сдавать посуточно третьим лицам.
Основным требованием для такого соглашения является своевременное выполнение своих обязанностей по уплате арендной платы перед арендодателем. При наличии просрочек внесения арендной платы собственник имеет право на досрочное расторжение договора аренды квартиры.
В случае досрочного расторжения сделки аренды, прекращается также и договор поднайма жилого помещения.
Субарендатор в этом случае сможет обратиться к собственнику квартиры для заключения с ним договора найма квартиры напрямую.
Обычно, субаренда имущества обходится на 15-20% дороже, чем обычная аренда от собственника. В случае бизнеса по посуточные субаренды квартир, прибыль может достигать около 80%.
Возможны случае, когда соглашение аренды было оформлено на продолжительный срок, при условии того, что размер арендной платы не подлежит изменению.
В свою очередь, договор субаренды заключается на более короткий срок, а оплата за пользование недвижимостью может увеличиваться.
Правовые отношения по поводу временного пользования квартирой субарендатором должны регулироваться договором. Такой документ составляется в письменной форме и подписывается арендатором и субарендатором.
В договоре должны быть указаны следующие данные:
- сведения о сторонах;
- подробное описание предмета сделки;
- срок действия;
- порядок уплаты арендной платы.
Без вышеназванных условий сделка может быть признана незаконной в судебном порядке.
Предмет и условия договора субаренды являются его существенными условиями, при отстутствии которых сделка считается незааключенной.
Важно понимать, что с юридической точки зрения предметом сделки является не квартира, а факт передачи имущества в поднаем другому лицу.
В договоре следует указать следующие сведения:
| Информацию о сторонах договора | в отношении юридических лиц нужно указать:
в отношении физических лиц необходимо указывать:
|
| Сведения о квартире | которая передается в субаренду:
|
Затем в договоре указываются важнейшие условия сделки, а именно:
| Срок передачи квартиры | арендатором в пользование субарендатору |
| Размер платы за пользование жилым помещением | порядок ее уплаты. Сроки проведения ремонтных работ (если такая обязанность предусмотрена в договоре) |
| Права и обязанности участников сделки | а также ответственность в случае нарушение условий договора |
В договоре также важно предусмотреть условия для его расторжения. Такими условиями могут быть:
| Систематическое нарушение субарендатором обязанности по оплате арендной платы за наем квартиры, это является причиной досрочного расторжения договора субаренды | также у арендатора появляется право требовать погашения убытков, пеней (если они установлены в договоре) |
| Использование субарендатором жилого помещения не в соответствии с назначением | также является причиной досрочного расторжения сделки |
| Причинение ущерба объекту недвижимости | ухудшение его состояния |
Участвовать в сделке субаренды жилого помещения в качестве сторон могут как предприятия, так и физические лица.
Договор поднайма квартиры оформляется между физ. лицами по таким же правилам, что и между юридических лиц, меняется только правовой статус сторон.
В отношении граждан в договоре нужно указывать их личные сведения:
- ФИО;
- Паспортные реквизиты;
- Информация о регистрации по месту жительства.
Указанные данные необходимо указывать, как в отношении сторон договора субаренды, так и в отношении собственника, поскольку он также выступает участником соглашения. При отсутствии его письменного разрешения, арендатор не вправе передать права на пользование жильем субарендатору.
Превышения срока субаренды земельного участка смотрите в статье: срок действия договора субаренды.
Кто уплачивает налог?
Немаловажным является вопрос какие налоги платит лицо, сдающее квартиру в субаренду?
В соответствии с п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ, налоговая обязанность по уплате Налога на добавленную стоимость лежит на арендаторе имущества, принадлежащего муниципальным или государственным органам.
Также арендатор является налоговым агентом по уплате НДС при совершении услуг по передаче имущества в субаренду.
Юридическое лицо, арендующее у органов государственной власти и муниципальных органов недвижимость, находящуюся в собственности государства, субъектов РФ и муниципалитетов, сами уплачивают налог в отношении сдачи этого имущества в поднаем.
Данная позиция содержится в Письме Министерства финансов России от 18.10.2012г. № 03-07-11/436
Налог на доходы физических лиц уплачивается в бюджет в размере 13%.
Государственная регистрация требуется, если договор субаренды жилья заключается на период равный одному году и более. В случае заключения сделки на меньший срок, его регистрация необязательна.
Однако, для того, чтобы застраховать себя от возможных рисков, процедуру регистрации можно произвести, даже при краткосрочной сделке.
Регистрация сделки в службе Росреестра позволит сторонам защитить свои права при возникновении спорных ситуаций по поводу пользования арендованной квартирой.
Обе стороны договора несут друг перед другом ответственность в случае нарушения его условий. Договор должен содержать последствия за нарушение договора (штраф, неустойка, пени и другие санкции).
К примеру, в случае систематического нарушения субарендатором обязанности по уплате арендных платежей, арендатор вправе досрочно расторгнуть договор поднайма квартиры, а также взыскать сумму штрафов за просрочку внесения платы и пени.
Указанные моменты нужно детально отразить в договоре. Пени могут быть определены различными методами:
| Пени в виде фиксированной суммы за каждый день просрочки | к примеру, 300 руб. за каждый день просрочки помимо арендной платы |
| В виде процента от арендной платы за определенный период | 0,02% от арендной платы за каждый день просрочки |
Если в договоре не указать порядок расчета нестойки, то в случае спора между сторонами в суде пени будут определяться из расчёта 1\300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за день просрочки.
Кроме того, следует прописать порядок возмещения убытков в случае выявления ущерба арендованному жилого помещению.
Чтобы возместить убытки в результате причинения ущерба объекту недвижимости, необходимо отразить в акте осмотра все дефекты, обнаруженные в арендованном помещении.
В этом случае у арендатора появляется документальное подтверждение причиненного ущерба субарендатором, а арендодатель сможет отстоять свои интересы в суде.
Необходимая документация
Для заключения сделки субаренды квартиры от каждой стороны потребуются определенные документы.
Конкретный перечень бумаг связан с тем, какой правовой статус имеет сторона договора (физическое или юридическое лицо).
От организации потребуются следующие документы:
| Выписка из реестра юр.лиц | она подтверждает, что указанное предприятие в момент заключения сделки продолжает вести деятельность, не признано банкротом, и не принято решение о его ликвидации.
Выписка ЕГРЮЛ имеет ограниченный период актуальности – в течение 30-ти дней с даты получения |
| Справка с банковскими реквизитами | ее подписывает директор и гл. бухгалтер данной организации. Такая справка требуется для правильного указания в договоре поднайма реквизитов контрагентов |
| Основной арендный договор | нужен для проверки полномочий арендатора на сдачу в субаренду арендованной квартиры |
| Выписка из ЕГРН | она предоставляется арендатором, чтобы удостовериться, что принадлежности объекта недвижимости арендодателю, давшему согласие на передачу жилья в субаренду |
| Иные документы по согласованию сторон | к примеру, выписку из лицевого счета, чтобы удостовериться в отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей за сдаваемой квартирой |
От физических лиц понадобятся такие бумаги, как:
| Паспорта | необходимо снять копии с них и верно указать персональную информацию о сторонах в договоре |
| Первоначальный договор аренды | для того, чтобы убедиться в легитимности сделки (наличие согласия собственника) |
| Выписка из ЕГРН | прочие документы (при необходимости) |
Нотариального заверения документов не требуется. Но, в случае необходимости регистрации сделки в службе Росреестра, заверение копий существенно сократить время проверки документов.
В этом случае процедура регистрации совершается в трехдневный срок.
Договор субаренды на квартиру включает в себя условия, аналогичные условиям арендной сделки.
Скачать образец договора субаренды квартиры между физическими лицами.
В документе прописываются следующие условия:
| Основные моменты | предмет сделки |
| Права и обязанности контрагентов | в отношении друг друга |
| Размер арендной платы | и порядок ее уплаты арендатору (возможно приложение график платежей) |
| Ответственность сторон за нарушение условий соглашения | прочие условия. К примеру, проведение текущего ремонта субарендатором |
| Способы урегулирования конфликтов | в претензионном или судебном порядке |
Возникающие риски
В ходе заключения сделки субаренды у сторон имеются определенные риски:
| Недобросовестность арендатора | Владелец квартиры может не догадываться, что арендатор сдает ее третьим лицам. В особенности, когда жилье сдается посуточно. Поэтому следует проверять наличие согласия арендодателя на оформление сделки |
| Невыполнение обязательств субарендатором | Существует риск неуплаты арендных платежей субарендатором или невыполнения им иных обязанностей по договору. В случае сдачи квартиры посуточно, письменная форма договора субаренды зачастую не соблюдается, поэтому защитить свои права в судебном порядке будет проблематично |
| Причинение ущерба недвижимости | акт приемки составляется далеко не всегда |
| В случае принятия собственником решения о досрочном расторжении договора аренды | Прекращается и сделка субаренды квартиры, а субарендатор должен будет освободить помещение |
Чем отличается аренда от субаренды нежилого помещения, читайте здесь.
Видео: Договор посуточной субаренды квартиры:
