Цены на жилье сохраняются на стабильно высоком уровне, что создает затруднения покупки недвижимости для большинства граждан. Однако большие города приходятся местом работы и обучения для многих людей, родившихся в более отдаленных регионах. Приобретая жилье в аренду, они решают большинство своих бытовых проблем, в связи с отдаленным проживанием.
Квартира, которую они снимают становится вторым домом для них, повышая их комфорт на новом месте. Благодаря арендодателям, сдающим свою недвижимость, студенты и рабочие могут спокойно заниматься в крупном городе не далеко от собственного дома. В то время, для владельцев сдаваемой недвижимости, квартира является стабильной возможностью получения дохода, что совсем не будет лишним для пополнения семейного бюджета.
Существует множество нюансов и трудностей, в арендных отношениях с которыми сталкиваются и наймодатель и наниматель. Эта статья поможет и первому и второму лучше сориентироваться в этих отношениях. Для заключения договора может пригодится помощь агентства недвижимости, риэлтора или другого специалиста.
Далее в статье мы попробуем разобраться, как отношения аренды регулируются законодательством России. Отношения, между гражданами возникающие в процессе сдачи или найма в аренду жилья, регулируются с помощью Гражданского кодекса РФ, а точнее главой 35 части 2. Статьи настоящего закона в доступной форме для граждан, объясняют, как и с помощью чего, регулируются отношения связанные с арендой, а так же содержат описание прав двух (или более) сторон и их обязанности.
Сейчас, мы для вас организуем небольшой экскурс в гражданское законодательство и сделаем описание основных моментов арендных отношений, началом которых служит заключение договора найма или аренды квартиры.
Для договора найма (аренды) жилья лицо, управомоченное как собственник или собственник помещения, а также действующее по доверенности от собственника (именуемого наймодатель), обязуется передать помещение пригодное для проживания другому лицу (именуемого нанимателем) во владение и пользование для проживания за определенную заранее плату.
В виде наймодателя может выступать как юридическое лицо, так и физическое. Жилое помещение может находиться в собственности как гражданина, так и в собственности государственной или коммерческой организации. Точно также и с нанимателем квартиры. В этой роли может выступать и организация, которая берет в аренду жилье только для проживания граждан или отдельный гражданин.
Объектом по договору аренды может так же выступать изолированное жилье, отвечающее всем требованиям для проживания. Это либо отдельная комната в квартире, квартира, дом, или его часть и т.п. Годность дома для проживания устанавливается техническими и санитарными правилами и нормативами, а так же иными требованиями Российского законодательства.
Что должен содержать договор найма
Заключается договор найма в письменном виде. Таким образом, нанимателем и наймодателем подписывается документ, включающий весь перечень соглашений между соответствующими сторонами. Этот документ, подписывается в 2-х экземплярах, один для каждого участника договора. При заключении договора найма на один год и более, в законодательстве предусмотрена его регистрация в государственных органах.
Для защиты прав нанимателя в ГК предусмотрена статья о том, что данный переход права собственности на жилье, арендуемое по соответствующему договору, не влечет за собой расторжения договора или его изменение. Это значит, если при действующем договоре найма собственником продается квартира другому лицу, остаются в неизменном виде права нанимателя на проживание в этой квартире, в одностороннем порядке.
Договор найма квартиры должен обязательно содержать все пункты о правах и обязанностях участников договора, а так же о лицах, которых планируется заселить совместно с нанимателем. В договоре необходимо указать размер платы за аренду и порядок, в котором она вносится. Согласно законодательству договор найма заключается на срок не больше чем 5 лет. Если же срок не указан, он автоматически считается равным 5-и годам.
Однако при заключении договора найма на срок меньше календарного года, он становится краткосрочным. Условия к краткосрочному договору иные, чем к долгосрочному. При таком договоре наниматель лишается права на пролонгацию договора (что в случае с долгосрочным договором являлось бы его преимущественным правом).
Действие договора найма
Заселение в снятую квартиру нанимателя и его семьи, временных жильцов, поднаем взятого в аренду жилья возможны исключительно с согласия наймодателя. В случае если это не предусмотрено в заключенном договоре, то можно заключить дополнительное соглашение, в которое можно внести изменения условий найма.
При краткосрочном договоре в случае неуплаты более 2 раз по истечении срока установленного договором платежа. Решением суда нанимателю могут предоставить не более года для устранения нарушений, служащих основанием к расторжению договора. Если на протяжении определенного в суде срока нарушения не будут устранены, по повторному обращению суд может принять решение о расторжении настоящего договора найма помещения. По воле нанимателя, при необходимости суд может отсрочить вступление в силу решения о расторжении договора, но не более чем на год.
В случае если наниматель и его сожители, за чьи действия он несет ответственность, используют жилье не по назначению (указанному в договоре), либо периодически нарушают интересы и права соседей, владелец квартиры может сделать предупреждение нанимателю об устранении соответствующих нарушений.
Если после предупреждения арендатор, а также другие граждане продолжают использовать квартиру не по назначению, наймодатель может расторгнуть договор в. Наниматель и граждане, проживающие на данный момент в этом жилом помещении подлежат выселению на основании судебного решения.
Как правильно заключить договор аренды
Отдавать свое жилье внаем, не зная как заключить договор аренды – значит создавать угрозу не только своему финансовому благополучию, но и собственному здоровью. Именно контракт является письменным подтверждением того, что между владельцем и нанимателем недвижимости правильно заключен договор аренды на определенных условиях.
Если договор заключается между двумя сторонами, одной из которых является владелец недвижимости, а другой – потенциальный арендатор, то и составляется такой контракт в двух экземплярах. Если же в договоре принимает участие третья сторона, например, посредник или риелтор, то он составляет свой собственный протокол, в котором указываются реквизиты и условия контракта.
Согласно закону далеко не каждая недвижимость может считаться жильем, ведь данное помещение может запросто не отвечать требованиям санитарных норм и технических правил, установленных законодательством.
Так можно сдать в аренду или арендовать одну или несколько комнат в квартире или жилом доме. Но как заключить договор аренды на кухню или коридор, туалет или ванную комнату? Никак!.. Они не являются жилыми помещениями и не отвечают требованиям.
Кстати, имеются в законе и ограничения для сдачи внаем проходных комнат, а каждый наниматель имеет полно право пользоваться всеми общими помещениями в доме или квартире, независимо от желания владельца или времени суток. И владелец не имеет права запретить арендатору использовать какое-либо санитарно-техническое, электрическое или механическое оборудование, находящееся в нанятом им жилье. Кстати, о том как найти жилье в краткосрочную или долгосрочную аренду, вы может прочитать перейдя по соответствующим ссылкам.
Еще одним нюансом найма жилого помещения является характер его предполагаемого использования. Договор аренды в любой момент может быть признан недействительным, если станет известно, что жилая площадь используется не для проживания людей, а для других целей, например, под офис.
Если договор в письменной форме между сторонами не заключен, то разрешить возникшие споры не будет никакой реальной возможности. Единственной возможностью в таком случае будут свидетельские показания не заинтересованных в исходе дела лиц.
В правильно заключенном договоре аренды необходимо максимально подробно оговорить все условия и сроки, описать то имущество, которое имеется в арендованной недвижимости, чтобы в случае возникновения споров, можно было бы их легко разрешить.
В договоре аренды в обязательном порядке указывается размер платы за использование жилья и сроки ее внесения. Кстати, чтобы предотвратить возникновение многих конфликтов, необходимо письменно оговорить сроки аренды.
С одной стороны это защищает нанимателей жилья от произвола со стороны владельцев недвижимости, которые уже не смогут выгнать жильцов до истечения сроков договора.
А с другой стороны этот ход защищает права самого владельца, который сможет легко избавиться от надоевших арендаторов по истечении оговоренного заранее периода даже в том случае, если сами наниматели категорически откажутся покидать временное место обитания.
Еще один важный пункт договора это полный список лиц, которые могут проживать вместе в нанимателем в арендуемом помещении. Следует серьезно обсудить и письменно зафиксировать результаты обсуждений. Если арендатор получает в пользование только что отремонтированное жилье, то в его обязанности входит поддержание его в соответствующем виде, в том числе и текущий ремонт. И этот пункт непременно должен быть зафиксирован в договоре о найме недвижимости.
Если своевременно не проявить осмотрительность, можно нарваться на мошенников, которые используют съемное жилье в целях наживы. Такие аферисты оформляют договор аренды, а затем сами сдают уже арендованное жилье новым квартиросъемщикам. Для того чтобы подобные действия считались абсолютно недопустимыми, в договоре должно быть оговорена недопустимость субаренды.
Безусловно, все моменты предусмотреть невозможно, однако уже сам факт наличия грамотно заключенного договора аренды жилья дает возможность обеим сторонам обращаться в суд, если они уверены в том, что их права ущемляются другой стороной.
