Каким образом совершаются правоотношения между товариществом собственников жилых помещений и управляющей организацией? Такой вопрос задают многие жильцы многоквартирных домов. В данной статье рассмотрим порядок оформления взаимодействия этих двух организаций по поводу управления имуществом собственников недвижимости.
Согласно Жилищному Кодексу РФ одной стороной такого соглашения выступает УК, а другой стороной договора могут быть как владельцы жилья в жилом доме, так и Жилищно-строительные кооперативы и ТСН.
Иначе говоря, у организованного ТСЖ в доме есть право выбора – самостоятельно управлять недвижимым имуществом, заключить соглашение на обслуживание с подрядчиком либо заключить договор с управляющей организацией, передав ей полномочия по управлению домом.
Управление имуществом ТСЖ
В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК, жильцы многоквартирного жилого дома имеют право выбрать один из следующих способов управления домом:
- с помощью управляющей компании;
- посредством создания товарищества собственников жилья;
- сформировав ТСН;
- путем участия в жилищно-строительном кооперативе;
- или выбрав непосредственное управление домом.
Функции по управлению домом включают в себя:
- оказание жилищно-коммунальных услуг;
- выполнение ремонтных работ и содержание общедомового имущества дома;
- сдача в аренду части общего имущества сторонним лицам согласно принятому решению общего собрания владельцев жилых помещений (такое право ТСЖ закреплено в ст. 137 ЖК РФ).
Важно помнить, что все полученные с жильцов дома средства могут расходоваться только на цели, установленные в Уставе ТСЖ.
Согласно ст. 161 Жилищного кодекса, владельцы квартир в многоквартирном доме не вправе выбирать в 1-м доме сразу несколько вышеуказанных способов управления. Однако, здесь имеется одна особенность.
Статья 162 ЖК устанавливает возможность собственников, избрав на собрании одну форму управления домом, по факту использовать 2 способа управления объектом.
В соответствии с ч. 2 этой статьи на основании по договору между ТСЖ и УК, последняя должна предоставлять услуги и выполнять работы по управлению домом, эксплуатации и содержанию общедомового имущества, обеспечению своевременного предоставления коммунальных ресурсов.
Договор управления может быт заключен не только товариществом собственников, но также непосредственно жильцами дома.
В результате чего, владельцы квартир, проголосовав на собрании за создание ТСЖ, могут при помощи такого объединения оформить договор на управление с УК, что будет полностью соответствовать действующим нормам жилищного и гражданского закона.
Нужно осознавать, что договор управления многоквартирным домом между УК и ТСЖ не является соглашением по обслуживанию жилого дома, который заключается этими же организациями. Разберем далее оба договора более детально.
Договор управления, заключаемый УК и ТСЖ
В этом случае товарищество собственников помещений осуществляет передачу полномочий по управлению УК в полном объеме, наряду с функциями по содержанию и обслуживанию общедомового имущества многоквартирного жилого дома, оказанию услуг ЖКХ.
Несмотря на то, что с юридической точки зрения владельцы квартир в доме не выступают стороной договора, по факту его заключения между жильцами и управляющей компанией возникают правовые отношения.
При этом требования относительно качества оказываемых услуг жильцы предъявляют к управляющей конторе, т.к. в договоре определены такие полномочия.
Такой режим управления МКЖД приводит к тому, что полномочия ТСЖ ограничены:
- товарищество не получает коммунальные платежи с владельцев жилья на управление имуществом;
- не совершает распоряжение полученными с жильцов обязательными платежами;
- правление и председатель выполняют ограниченный круг обязанностей, т.е. все полномочия переданы управляющей организации;
- органы руководства осуществляют только обязанности по контролю за работой УК и могут расторгнуть при необходимости договор по управлению МКЖД;
- выплата вознаграждения председателю ТСЖ и членам правления совершается по решению общего собрания собственников жилья. Данное условие должно быть включено в договор с УК;
- Срок договора между УК и ТСЖ не установлен в законе, поэтому может оформляться на любой период;
- Правом на расторжение данного соглашения обладает правление, при этом не требуется принятие решения общего собрания ТСЖ;
- От имени ТСЖ договор подписывается его председателем, соглашение действует в отношении всех владельцев жилья в многоквартирном жилом доме;
- Ответственности за надлежащее состояние общего имущества, инженерных коммуникаций и качество оказываемых услуг и выполняемых работ не возлагается на товарищество;
Претензии относительно качества предоставляемых услуг, поддержание состояния инженерных сетей, требования о раскрытии необходимых данных (по Постановлению Правительства РФ № 731), меры ответственности за нарушение законодательных норм должны предъявляться в отношении управляющей компании.
Договор на обслуживание
Данный способ взаимоотношений означает передачу товариществом собственников жилья не функций управления МКЖД к УК, а лишь отдельных обязанностей, если возникает такая необходимость.
К примеру, могут передаваться обязанности по эксплуатации и содержанию общедомового имущества в многоквартирном доме. При этом управляющая организация выполняет функции подрядной компании.
В этом случае деятельность товарищества связана со следующими особенностями:
- ТСЖ управляет общим имуществом, совершает контроль за предоставлением услуг ЖКХ гражданам, проживающим в доме;
- Жалобы относительно качества предоставляемых услуг и работ владельцами жилья предъявляются непосредственно к ТСЖ;
- УК не осуществляет управление жилым домом и не получает коммунальные платежи, поэтому не может расходовать средства жильцов;
- Управляющая компания получает оплату за выполнение своих обязанностей по договору обслуживания. Стоимость услуг по соглашению возмездного оказания услуг устанавливаются ТСЖ и УК;
- Договор оформляется на основании решения общего собрания в рамках сметы расходов на текущий год.
В результате чего требования относительно качества оказываемых услуг ЖКХ, содержания и ремонта имущества, раскрытию сведений по Постановлению № 731, ответственность за нарушения законодательных норм должны предъявляться к товариществу собственников жилых помещений дома.
Если УК виновно во взыскании с ТСЖ штрафа жилищной инспекцией или иными надзорными контролирующими органами, при предоставлении некачественных коммунальных услуг жильцам в доме при заключённом договоре обслуживания, то товарищество может в судебном порядке взыскать ущерб с УК, как с подрядной компании по договору.
Размер членских взносов на обслуживание, содержание, выполнение ремонтных работ общедомового имущества принимается на собрании членов товарищества в соответствии со сметой расходов и доходов на предстоящий год.
Величина взносов должна быть равной для всех владельцев жилья в доме, вне зависимости от членства в ТСЖ.
Таким образом, вышеуказанные нюансы в функциях ТСЖ и УК отличают характер правоотношений между ними по договорам обслуживания и управления.
По договору управления УК выступает в качестве исполнителя услуг, а товарищество осуществляет контроль за их качеством.
В рамках договора обслуживания ответственность за качество работ несет ТСЖ, а управляющая контора является всего лишь подрядной компанией и получает вознаграждение в соответствии с предметом договора возмездного оказания услуг.
Окончательное право выбора способа взаимодействия УК и ТСЖ остается за жильцами дома, но важно знать, что передаче функций управления к управляющей организации товарищество существенного ограничивается в своих правах. Если заключается договор обслуживания, то ТСЖ сохраняет полный объем своих полномочий по управлению МКЖД и расходованию полученных с жителей дома платежей и взносов.
Для того, чтобы председатель или члены правления не смогли без разрешения собственников жилья в доме оформить договор с УО, следует внести в Устав ТСЖ пункт о том, что передать функции по управлению домом может только собрание членов товарищества. Лишь в этом случае будет осуществлена основная цель формирования ТСЖ, которая заключается в самостоятельном эффективном управлении недвижимостью жильцами дома.
Законодательтво о товариществах собственников жилья, смотрите здесь.
Видео: Управляющая компания или ТСЖ как сэкономить на услугах ЖКХ:
