Что из себя представляет?
В целом, это правовые отношения, которые возникают между клиентом и застройщиком в форме подписания соглашения на покупку недвижимого объекта в еще не построенном здании.
В соответствии с действующей нормативно-правовой базой, после завершения строительства каждый дольщик получает квартиру.
Описанный вариант отношений характеризуется таким значимым достоинством — возможность приобретения недвижимости в рассрочку. Это значит, что оплата за жилплощадь перечисляется отдельными частями.
Самый приемлемый способ – прямое сотрудничество с застройщиком. И все же, в основном, в роли дольщиков чаще всего выступают инвесторы и профильные организации.
Они выполняют профессиональную перепродажу жилых помещений сразу же по факту получения права собственности на них. Таким образом можно заработать порядка 30-ти% от цены недвижимости.
Дабы повысить уровень спроса на приобретение недвижимости в проектируемых, не построенных зданиях, Российское правительство разработало нормативно-правовой акт №214 «Об участии в паевом строительстве МКД, прочих недвижимых объектов», который начал действовать с 01.04.2019.
Данный законодательный документ регламентирует правоотношения участников, благодаря ему двухсторонняя сделка становится более безопасной.
Кроме того во время приобретения квартиры в новостройке необходимо опираться на такие правовые нормы:
| ФЗ №122, датируемый 22 августа 2004 года | который диктует регламент регистрации прав собственности на недвижимость, а также Российский Градостроительный кодекс; |
| ФЗ №215 | «О жилищных накопительных кооперативах», датируемый 30 декабря 2004 года. |
В соответствии с нормами права, застройщики могут привлекать финансовые активы дольщиков исключительно, если:
| Он является ИП | либо юридическим лицом; |
| Земельный участок | на котором располагается здание пребывает в собственности застройщика, если данный факт официально закреплен в ЕГРН; |
| Застройщик получил разрешительную документацию | на осуществление работ, прочие бумаги, которые узаконивают запланированные, реализованные строительные работы. |
В число обязательных условий можно причислить:
- Отмечается стоимость участия, детерминируются сроки;
- Каждый дольщик должен получить свою недвижимость одновременно;
- В качестве предмета сделки выступает нежилая либо жилая недвижимость, которая подлежит последующей передаче дольщику от застройщика по факту окончания работ для присвоения права собственности на квартиру.
Среди достоинств такого варианта приобретения недвижимости можно выделить:
| По факту завершения строительства владельцы могут своими силами подобрать управляющую компанию | ответственную за ограждение двора, наличие охраняемой парковки, благоустройство территории и прочее; |
| Определенные фирмы предлагают дольщикам поучаствовать в процессе разработки планировки своей жилплощади | принимая во внимание базовые запросы — квадратура помещений, расположение окон, санузла и прочее. Кроме того, резервирование жилой недвижимости допустимо в случае перечисления первоначального платежа, подписания соглашения на участие в паевом строительстве; |
| Приобретение квартиры на первичном рынке | наличие новых коммуникационных систем (проводка, трубы), пластиковые окна и прочие преимущества нового жилья; |
| В случае подписания ДДУ | клиент обязуется перечислить аванс, тогда как остаток разрешается перечислять по частям. Кроме того, инвестор вправе воспользоваться услугами кредитных учреждений; |
| Приобретая жилплощадь в процессе строительства | можно сэкономить порядка 30-ти%, цена недвижимость в подобной ситуации будет меньше на 10-30%, нежели после завершения стройки. Чем раньше заключить такого рода сделку, тем более выгодные условия получит дольщик. |
Среди недочетов отмечают:
| Ждать окончания строительства придется долго | доведется выплачивать ее крупными суммами, а значит необходимо максимально ответственно отнестись к вопросу выбора варианта оплаты; |
| Рассрочка предлагается дольщикам сроком до пяти лет | финансовый кризис, несоблюдение правил работ, недостаточное количество привлеченных дольщиков и т.д. |
| Качественные характеристики строительных материалов | далеко не всегда отвечают требуемым параметрам; |
| Могут быть увеличены сроки по причинам, которые объективно не зависят от застройщика | недостаточное число привлеченных дольщиков, инвесторов, нарушение правил работ, экономический кризис и прочее; |
| Ожидать завершения строительных работ доведется продолжительный отрезок времени | как правило, строительство одного здания составляет 1,5 3 года, после чего в течении нескольких месяцев выполняется оформление документов, а также присвоение прав собственности. |
Как подать претензию по договору долевого участия смотрите в статье: претензия по договору долевого участия в строительстве.
Стоимость долевого участия в строительстве на территории РФ
По состоянию на 2019-й год цены на жилплощадь несколько возросли, формируются зависимо от используемых стройматериалов, особенности благоустройства территории, региона и прочего.
При этом застройщик имеет право самостоятельно определять расценки на недвижимость, соответственно наблюдаются определенные различия:
- Уральский федеральный округ – от 40 000 – до 70 000 рублей;
- Сибирский ФО – 40 000 – 100 000 рублей;
- Дальневосточный ФО – 40 000 – 90 000 рублей;
- Северо-Кавказский ФО – 30 000 – 50 000 рублей;
- Южный ФО – 30 000 – 60 000 рублей;
- Северо-западный ФО – 50 000 – 90 000 рублей;
- Приволжский ФО – 40 000 – 65 000 рублей;
- Центральный – 50 000 – 120 000 рублей.
Указана цена за 1 м.кв. В соглашении в обязательном порядке отображается полная стоимость.
Перечислять оплату за жилплощадь допускается безналичным либо личным расчетом, применяя активы государственных субсидий либо материнского капитала.
Первый платеж должен вносится на этапе подписания соглашения. В случае, если дольщик выбирает для себя рассрочку, должен оформляться еще один документ, в котором четко описывается график расчета.
Дольщик вправе досрочно погасить задолженность в подходящий период оплаты.
Просрочка свыше трех месяцев подряд – это веское основание для расторжения соглашения на предоставление рассрочки.
В том случае, если дольщик не перечисляет единовременно всю сумму, ему должны возвращаться предоставленные средства, соответственно он перестает является участником паевого строительства.
Для того, чтобы стать дольщиком, необходимо действовать в соответствии с таким регламентом:
| Осуществление выбора застройщика | более безопасно сотрудничать с юридической особой. Цена недвижимости при этом будет более высокой, однако риски значительно уменьшаются; |
| Обращение к застройщику для получения информации об объекте | разрешительная документация на проведение работ, сведения о земельном участке, на котором строится здание, проектная документация; |
| Реализация обращение в Управление по надзору либо в Жилищную инспекцию | в области ДУ для получения информации об объекте, фирме-застройщике; |
| Составление ДДУ | официальная процедура регистрации в Росреестре. Непосредственно с такого момента соглашение определяется как заключенное, приобретает свою законную силу; |
| Перечисление платежа в соответствии с условиями договора | контроль хода строительных работ; |
| Окончание работ | получение жилплощади в соответствии с актом приема-передачи. |
Процедура оформления соглашения
В соответствии с российским законодательством, ДДУ необходимо заполнять в письменном виде, документ вступает в законную силу после процедуры госрегистрации.
В соглашении описываются такие процедуры:
| Цена соглашения | сроки расчета, сумма первого платежа, гарантийный срок квартиры; |
| Характеристика недвижимого объекта | подлежащего передаче по факту постройки; |
| Сроки окончания строительства | в некоторых случаях отмечается каждый отдельный этап работ. |
До того как подписать соглашение нужно обязательно перепроверить у застройщика такие бумаги:
- Соглашение аренды на земельный надел либо же свидетельство о присвоении права собственности на участок;
- Проектная документация, в которой описаны технические характеристики возводимого здания;
- Лицензия, в соответствии с которой разрешается реализация такого вида деятельности.
При этом застройщик обязан выступать не в роли инвестора, а как юридическое лицо.
Исключительно при таких условиях появиться возможность требовать соблюдать заявленное качество на каждом строительном этапе.
В соглашении, кроме уже названной информации, также отмечают обязанности, права каждой стороны, перечень требований к соблюдению нормативных правил, положений.
Судебное обращение
Судебное исковое заявление можно подавать в случае нарушения сроков, отмеченных в соглашении.
При этом дольщики могут выбрать один из вариантов:
- Расторгнуть соглашение, потребовать возврата уплаченной денежной суммы за недвижимость;
- Требовать выплаты штрафа за все дни просрочки.
Величина неустойки вычисляется по такой формуле — цена объекта недвижимости*общее число дней просрочки*1/300 ставки рефинансирования на дату рассмотрения дела.
Как правило, дольщики возвращают 1 20% от цены квартиры.
Альтернативный вариант — расторжение соглашения. Данный шаг могут совершить те участники, которые документально должны были получить жилплощадь более двух месяцев тому назад.
О договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома, смотрите здесь.
Соответственно, такая просрочка позволяет в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение, требуя возврата инвестированных активов.
Видео: Долевое участие в строительстве:
