Россия — крупнейшее государство по площади занимаемой суши. Почти четверть всей территории России занимают земли сельскохозяйственного назначения. Но не каждый знает, какая деятельность осуществляется на этих участках, разрешено ли на них строительство или нет.
В статье разберем, что такое земли сельхозназначения, что к ним относят и как их используют.
Земли сельскохозяйственного назначения — что это такое
Определение дает Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ). В ст. 77 сказано, что это земли, отвечающие двум критериям:
- располагаются за пределами населенного пункта;
- предназначены и используются для нужд сельского хозяйства.
Категории земель сельхозназначения также закреплены в ЗК РФ:
- сельскохозяйственные угодья;
- территории, содержащие объекты защиты таких угодий — коммуникации, дороги, лесные насаждения и водные объекты;
- территории, содержащие здания и сооружения для хранения и обработки полученной продукции.
Категории, имеющие право на использование участков сельхозназначения:
- крестьянско-фермерские хозяйства (КФХ);
- личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
- граждане, занимающиеся садоводством, огородничеством и животноводством;
- некоммерческие организации, религиозные общины и потребительские кооперативы;
- казачьи общества;
- организации, осуществляющие научную и исследовательскую деятельность;
- коренные малочисленные народы регионов России.
Виды разрешенного использования
В ст. 78 ЗК РФ определены виды разрешенного использования земли сельскохозяйственного (с/х) назначения:
- ведение сельскохозяйственного производства;
- создание на участке защитных объектов (выращивание зеленых насаждений);
- проведение научных и исследовательских работ, связанных с сельским хозяйством;
- выращивание рыбы;
- создание охотничьих угодий.
Важно! Нецелевое использование земли запрещено ЗК РФ. В случае нарушения собственника привлекают к ответственности в виде штрафа, компенсации или изъятия участка.
Владельцы с/х участков нередко задумываются, что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Строительство разрешено в отношении следующих объектов:
- склады для хранения произведенной с/х продукции;
- помещения для ее первичной обработки;
- инфраструктуру, необходимую для функционирования объекта — дороги, ЛЭП, газопровод;
- частные дома только для КФХ и для малочисленных народов;
- временные сооружения без фундамента.
Ценность таких земель
Все сельскохозяйственные земли имеют особый охранный статус, но даже среди них выделяют особо ценные.
В составе с/х земель выделяют особо ценные категории участков:
- с особо плодородной почвой;
- на которых проводят важные исследования и разработки;
- принадлежащие государственным и муниципальным агротехнологическим предприятиям;
- принадлежащие научно-исследовательским и образовательным заведениям;
- залежи торфа;
- природные заповедники с особым режимом.
В отношении таких площадей вводится особый охранный режим и усиленный контроль над осуществляемой на их территории деятельностью. Перевод таких земель в иную категорию осуществляется в исключительных случаях.
Например, при изменении границ участка, при строительстве на них линейных объектов (ЛЭП, газопровода), при строительстве оборонных объектов или для добычи на них полезных ископаемых.
Строительство на участках для ведения крестьянско-фермерского хозяйства
Земли КФХ — что это? Это вид с/х территорий, на которых развернута деятельность крестьянско-фермерского хозяйства. На землях КФХ разрешено строительство частных жилых домов при продолжении ведения сельскохозяйственной деятельности.
Важно! Если на участке возведен дом, а сельхоздеятельность на нем не ведется в общей сложности в течение двух лет из последних пяти, участок подлежит изъятию.
Владельцу такого участка потребуется иметь документы, подтверждающие занятие сельским хозяйством с указанием срока его действия, например, договоры с поставщиками и покупателями.
Но даже если разрешение на строительство получено, это не означает, что строить разрешено все, что угодно. На постройки накладываются ограничения. Требования к возводимым постройкам:
- не превышает 3-х этажей;
- не делится на отдельные квартиры;
- соответствует санитарным нормам, предъявляемым к жилым домам.
Гражданин имеет право прописаться в здании, возведенном на дачном участке. А если дом построен на земле, используемой под садоводство или огородничество, оформить прописку не получится.
Может пригодиться:
Как оформить аренду земли сроком на 49 лет
Что такое публичный сервитут на земельный участок
Порядок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет
Строительство на участках для ЛПХ
Ограничения, накладываемые на строительство на участках ЛПХ, еще строже, чем в отношении КФХ. Допускается строительство только бесфундаментных сооружений — бытовок или небольших летних домиков. Это осуществляется без получения согласований. С согласованием допускается постройка иных некапитальных сооружений, необходимых для ведения хозяйства — курятников, теплиц и др.
Возведение ангаров на бетонных плитах остается спорным вопросом. С одной стороны, земля СХН это не запрещает, так как фундамент не возводится. А с другой стороны — постройка довольно массивная и может нанести вред почве. Вопрос остается на усмотрение органов управления.
Что грозит если постройка незаконна
При обнаружении незаконной постройки применяются штрафные санкции. Самым мягким наказанием выступает штраф. Размер штрафа и величина наказания определяется в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ. Это зависит от кадастровой стоимости участка, от вида его использования и организационно-правовой формы владельца.
Минимальный штраф равен 0,1% от кадастровой стоимости (но не менее 2000 рублей) для физических лиц, 1% от кадастровой стоимости (но не менее 100 000 рублей) для юридических лиц. Максимальный штраф равен 1% от кадастровой стоимости для физических лиц и 6% для юридических лиц.
Обратите внимание! Кроме штрафа, применяют такой вид наказания, как принудительный снос здания. Этот метод применяется в случаях, когда постройка наносит вред территории.
И самым жестким наказанием служит изъятие у владельца участка. Оно применяется при отсутствии со стороны владельца участка исполнения ранее вынесенных решений. Участок подлежит изъятию, если на нем в течение 3-х и более лет не ведется сельхоздеятельность, либо если осуществляемые работы наносят непоправимый вред земле. Из расчета периода неиспользования земли исключается время, затраченное на восстановление территории после стихийных бедствий или чрезвычайных ситуаций.
Как изменить вид и категорию разрешенного использования земельного участка
Как поступить, если гражданину необходимо изменить вид использования территории? Изменение вида и категорий разрешенного использования земельного участка осуществляется только по решению местных властей, однако ходатайствовать о переводе имеет право любой заинтересованный гражданин или юридическое лицо. Сведения об изменениях вносятся в Росреестр и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
Вопрос о том, как поменять вид разрешенного использования земельного участка, регулируется ЗК РФ и ФЗ № 172.
Категории, в которые возможен перевод:
- земли поселений — для застройки ИЖС;
- земли промышленности — для возведения частными лицами промышленных объектов и комплексов;
- заповедники — для охраны природных зон.
Список документов для смены категории выглядит следующим образом:
- паспорт РФ для гражданина или выписка ЕГРЮЛ для юридического лица;
- выписка из ЕГРП;
- письменное согласие собственника участка на перевод в другую категорию;
- заключение оценщика о стоимости участка;
- заключение комиссии по экологии;
- кадастровый паспорт территории;
- заявление на перевод.
Заявление вместе с собранным пакетом документов подают в земельный департамент. Уполномоченные сотрудники рассматривают заявку и принимают решение. Срок рассмотрения составляет 30 дней. В случае вынесения положительного решения запускается процедура изменения данных об участке в Росреестре.
Возможные причины отказа в изменении категории:
- участок особо ценен для сельского хозяйства;
- земля входит в состав программы по освоению территорий;
- на землю наложено ограничение на изменение категории.
В случае вынесения положительного решения потребуется заплатить госпошлину в размере 350 рублей.
Существует важный момент при переводе земли в такой вид использования, как дачное строительство. Садоводство, огородничество и дачное строительство осуществляется только некоммерческими организациями — потребительским кооперативам и товариществам. То есть передача таких земель лицам и фирмам, осуществляющим коммерческую деятельность, невозможна.
Заключение
Мы рассмотрели понятие земель сельскохозяйственного назначения, их категории и виды. Они предназначены для ведения сельхоздеятельности, создания КФХ или личного подсобного хозяйства, а также для ведения садоводства и огородничества. На такие территории накладываются определенные ограничения, они подвержены контролю со стороны властей. Тем не менее, это экономически значимый и важный объект как для государства, так и для граждан, ведущих работы на таких площадях.
Важно знать, что не на всех категориях возможно строительство домов, а за их незаконное возведение последует наказание вплоть до лишения собственности. Чтобы избежать всех подводных камней при осуществлении деятельности на таких землях, рекомендуем тщательно изучить законодательство. Оно довольно подробно описывает все вопросы и позволяет организовать грамотный подход к делу.
