Многие граждане России до сих пор считают, что заниматься обслуживанием жилых многоквартирных зданий могут только управляющие компании и жилищно-коммунальные службы.
Однако, они самостоятельно могут сформировать товарищества собственников жилья для контролирования предоставления жильцам коммунальных услуг.
Что это такое
В настоящее время большинство квартир в многоквартирных домах находятся в частной собственности граждан. Муниципальное жилье является достаточно редким явлением.
Раньше все жилые помещения считались муниципальными, а обслуживание жилых домов выполняло государство. Органы государственной власти и муниципальные органы несли ответственность за оказание некачественных услуг гражданам.
С формированием частной собственности, граждане стали приватизировать жилье и переоформлять его из государственного в частный жилищный фонд.
Появилась необходимость в формировании такой организационной структуры, которая выполняла бы управление многоквартирным домом, состоящим из жилых помещений, находящихся в личной собственности. Данным органом управления стало ТСЖ. В соответствии с гражданским законодательством оно получило правовой статус юридического лица.
Все жильцы, проживающие в квартирах в МКЖД, должны сохранять его в надлежащем виде и не допускать ухудшения его состояния.
Также собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит общее имущество. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, им признаются все элементы жилого многоквартирного дома (за исключением квартир), которые предназначены для обслуживания более 1-го помещения в этом доме.
Получив в свою собственность жилые квартиры от государства, граждане тем самым приняли на себя обязанность по содержание таких объектов недвижимости, а государство больше не несет ответственность за это.
Сейчас жильцы должны самостоятельно заботиться о своем недвижимом имуществе. Но они не обладают опытом по управлению многоквартирными жилыми домами.
Исходя из этого, собственники квартир могут выбрать один из двух способов управления:
| Поручить управляющей компании | от имени жильцов выполнять управление домом |
| Образовать ТСЖ | и тем самым самостоятельно управлять таким объектом недвижимого имущества |
Таким образом, товарищество собственников жилья является способом управления общим имуществом многоквартирного жилого дома.
ТСЖ управляет следующим имуществом:
- Жилыми помещениями собственников;
- Общим имуществом жильцов (лестницы, подъездные площадки, подвалы, чердаки, инженерные сети и т.д.).
- Земельный участок, на котором расположен дом.
Управление объектом недвижимости товариществом заключается в его содержании и эксплуатации, выполнением необходимых ремонтных работ, а также предоставлением коммунальных услуг.
Термин ТСЖ расшифровывается как «товарищество собственников жилья».
В настоящее время понятие ТСЖ немного не соответствует действительности, так как в многоквартирных домах зачастую имеются как квартиры, так и нежилые помещения (на первых этажах или выше).
Товарищество может осуществлять свои функции в отношении одного или нескольких домов, улучшая этим эффективность их управления.
Участие собственников в нем совершается в добровольном порядке.
Ст. 48 Гражданского кодекса РФ закрепляет определение юридического лица. Характеристики, изложенные в этой статье полностью применимы в отношении ТСЖ.
Статья 50 ГК устанавливает понятие коммерческих и некоммерческих организаций.
Организации, которые преследуют извлечение прибыли как основополагающую цель их деятельности, относятся к коммерческим.
Соответственно, некоммерческие юр. лица не ставят извлечение прибыли в качестве ключевой цели деятельности, они не распределяют полученную прибыль между ее членами.
Таким образом, ТСЖ – это некоммерческая организация, поскольку ставит своей основной целью управление многоквартирным домом. В этом состоит отличие товарищества от управляющих компаний.
Основные положения о товариществах собственников определены в ст.ст. 123.12 – 123.14 Гражданского кодекса.
Собственники квартир (и других помещений в МКЖД) автоматически становятся участниками товарищества после приобретения частной собственности в таком объекте недвижимости. Продав квартиру, собственник лишается участия в данном юридическом лице.
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание собственников.
Для того, чтобы создать товарищество либо избрать другой способ управления многоквартирным домом, нужно провести общее собрание всех собственников помещений определенного дома. В этом случае повестка дня будет заключаться в вопросе о формировании ТСЖ, либо передаче управления домом управляющей компании. Собственники лично голосуют по всем пунктам повестки дня.
Для кворума (действительности) собрания необходимо, чтобы в нем приняли участие более 50% собственников квартир. Чтобы принять решение нужно более ½ голосов.
Создание товарищества собственников жилья
Создание ТСЖ является одним из эффективных способов управления общедомовым имуществом владельцев квартир (и иных помещений) в жилом многоквартирном доме.
Значимые вопросы подлежат решению путем проведения общего собрания, в котором участвуют все собственники.
Зачастую не все собственники помещений отдают свое предпочтение в пользу товарищества, а желают передать управление управляющей компании.
Для того, чтобы сделать правильный выбор между этими двумя способами управления, нужно учитывать, что ТСЖ – это некоммерческая организация, которая не преследует своей главной целью финансовую прибыль.
Возможны ситуации, когда управляющие компании недобросовестно относятся к выполнению своих обязанностей, при этом получают средства с жильцов.
Основной целью создани ТСЖ является содержаение недвижимого имущества, находящегося в общедомовой собсвтенности всех собственников.
Также создание товарищества преследует и иные задачи. В частности:
| Для обеспечения | надлежащего технического, санитарно-эпидемиологического состояния всего дома и отдельных квартир |
| С целью контроля | за качеством оказываемых коммунальных услуг |
| Эксплуатация | общего имущества для максимально эффективного его применения |
Важно понимать, что некоторые недобросовестные собственники могут гнаться за корыстными целями, формируя товарищество:
- Для того, чтобы иметь доступ к финансовым средствам.
- Иметь дополнительные права.
Часто создание и функционирование ТСЖ не оправдывает ожидания собственников, и вынуждает их отказаться от этого способа управления домом, и передать полномочия управляющей организации.
О субаренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, читайте тут.
Нормативы ведения деятельности товарищества собственников жилья регламентированы гражданским и жилищным законодательством.
Жилищный кодекс содержит гл. 13-14 раздела № 6, посвященному порядку деятельности ТСЖ. Права и обязанности таких некоммерческих организаций установлены нормами ст. 137-178 ЖК РФ.
К основным правам ТСЖ можно отнести:
| Оформление договоров с владельцами помещений на управление имуществом в многоквартирных домах | и заключение прочих договоров, на основании которых реализуются цели товариществ |
| Установление размеров расходов | и их распределение на текущие задачи по содержанию дома |
| Расчет сумм коммунальных платежей | а также расчет сумм взносов в отношении отдельных жильцов |
| Выполнение сметы доходов и расходов на определенный объект недвижимости, при учете вышеназванных задач | по осуществлению работ по поддержанию состояния МКЖД, предоставление владельцам квартир других услуг |
| Использование кредитных средств для осуществлении поставленных перед ТСЖ задач | и проведение сделок по распоряжению общим имуществом собственников помещений |
| Расчеты с подрядчиками | выполняющими для товарищества конкретные работы на основании заключённых договоров |
Кроме того, пункт статьи 137 ЖК РФ содержит дополнительные права организации, которые она моет осуществлять, если это не нарушает права и законные интересы владельцев квартир в доме. В частности:
| Работы по реконструкции и модернизации подконтрольного жилого дома | а также предоставление во временное пользование общего имущества собственников, в соответствии с условиями заключенных сделок |
| Согласно нормам действующего законодательства в надлежащем порядке | надстраивать или перестраивать частично общедомовое имущество в доме |
| Получать в пользование или приобретать в общедолевую собственность жильцов в МКЖД земельные участки | для жилищного строительства, сооружения хозяйственных и других строений, а также их последующей эксплуатации; |
| Согласно требованиям закона от имени собственников квартир в жилом многоквартирном доме производить застройку прилегающих к этому дому предоставленных участков земли | заключать соглашения и совершать другие действия, в соответствии с задачами и целями ТСЖ |
Обязанности товарищества указаны в статье № 138 Жилищного кодекса, а именно:
| Обеспечивать эффективное управление порученным объектом недвижимости | при неукоснительном соблюдении требований жилищного законодательства |
| Исполнить принятые на себя обязанности | Контролировать соблюдение установленных правил (СНиПы, СанПины и т.д.) |
| Проверять как собственники квартир реализовывают их обязанности | по поддержанию состояния многоквартирного дома |
| Выполнения контроля за соблюдением прав | и интересов всех жильцов в МКЖД |
| Принимать необходимые меры | для предупреждению действий третьих лиц, которые препятствуют осуществлению жилищных прав владельцев помещений |
| Представление интересов собственников жилья | учет собственников, и прочие обязанности, которые связаны с осуществлением обязательств по договору |
Поскольку ТСЖ – это объединение граждан на добровольной основе, то их деятельность основывается на определенном документе. Этим документом выступает Устав, т.к. товарищество собственников жилья является некоммерческим юридическим лицом.
Перед тем как создавать товарищества, нужно составить данный документ.
Он принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Для его принятия необходимо, чтобы за него проголосовали более 50% жителей объекта недвижимости.
Устав ТСЖ должен включать в себя следующие сведения:
| Наименование товарищества полностью | например, «Товарищество собственников жилья «Звездная, 10» |
| Место нахождения (адрес) | цели создания данного объединения граждан |
| Порядок завершения деятельности ТСЖ | а также список вопросов, принимаемых только в единогласном порядке либо только большинством, не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников |
| Процедура вступления в члены некоммерческого объединения | порядок выхода из товарищества |
| Состав и полномочия ревизионной комиссии | и прочие сведения, имеющие значение в конкретном ТСЖ |
Председатель ТСЖ – это лицо, выполняющие функции руководителя в этой некоммерческой организации. Избрание председателя совершается большинством (более половины) голосов от общего числа принимавших участие в собрании собственников помещений дома на срок, установленный в Уставе. Эта норма содержится в статье 147 Жилищного кодекса.
Председатель выступает от имени ТСЖ в муниципальных и государственных органах исполнительной власти, а также в суде. Кроме того, он самостоятельно совершает действия, направленные на выполнение задач, стоящих перед товариществом.
Председатель товарищества – это выборный наемный работник, являющийся органом руководства организации.
В соответствии со ст.148 ЖК РФ, он может выбираться только из числа собственников помещений многоквартирного дома. Компетенция председателя осуществляется согласно должностной инструкции.
Членами ТСЖ могут стать лишь владельцы квартир, расположенных в определенном многоквартирном жилом доме.
Членство зависит не от факта регистрации, а от наличия права собственности. Соответственно после продажи помещения в доме, членство прекращается.
Плюсы членства в ТСЖ:
- Возможность участвовать в решении различных вопросов (за исключением текущих вопросов, которые принимаются председателем), связанных с управлением общим имуществом дома;
- Принимать участие в распоряжении общим недвижимым имуществом, о чем указывает статья 143 Жилищного Кодекса.
Процедура создания
Товарищество собственников жилья создается следующим образом:
| Получается информация о всех гражданах, которым принадлежат помещения в доме на праве собственности | такие сведения можно получить в Росреестре |
| Созыв общего собрания жильцов | постановка на повестку дня вопроса о формировании товарищества |
| Составление и принятие Устава | Регистрация ТСЖ в налоговых органах как юр. лица |
| Открывается расчетный счет в банке | подаются соответствующие уведомления в государственные органы, далее проводится первое собрание всех членов |
Плюсы и минусы
Все способы управления недвижимостью имеют свои достоинства и недостатки, ТСЖ в том числе. К преимуществам товарищества можно отнести:
| Органы руководства ТСЖ, зачастую проживают в подконтрольном многоквартирном доме | благодаря ему знают обо всех дефектах и недочетах, и выполняют необходимые действия по их устранению |
| Прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями с банковского счета ТСЖ | что позволяет избежать образования задолженности |
| Является некоммерческой организацией | а извлечение прибыли не ставится в качестве его главной цели. Но заключать сделки товарищество вправе, если они соответствуют Уставу |
| Государством поощряется создание таких объединений жителей | в отдельных субъектах РФ существуют налоговые привилегии в отношении товариществ |
Однако у них имеются и минусы, к которым относятся:
| Возможность создания только одного ТСЖ в одном жилом многоквартирном доме | в одном жилом многоквартирном доме |
| Возникновение определенных трудностей | в процессе установления сумм обязательных платежей |
| На общем собрании могут быть установлены дополнительные членские взносы | кроме платежей за ЖКХ |
| У организации нет помещений для обслуживающего персонала в собственности | вследствие этого возникают сложности с его размещением |
| Допускается возможность заочного голосования при создании товарищества | поэтому в некоторых случаях собственники могут не знать о том, что оно формируется |
Порядок ликвидации
Согласно ст. 141 Жилищного кодекса, ликвидация ТСЖ совершается в соответствии с нормами гражданского законодательства, т.е. в отношении него применяются основные правила ликвидации юр. лиц. Следовательно, следует руководствоваться указаниями статей 61-65 Гражданского кодекса РФ.
Решение о ликвидации может быть принято на общем собрании владельцев квартир в доме. В отдельных случаях такое решение принимается в судебном порядке.
В случае общего собрания, за решение должны проголосовать более 50% членов товарищества.
Как расторгается договор субаренды по инициативе субарендатора, смотрите здесь.
Основания для принятия решения о ликвидации судом:
- Регистрация ТСЖ было осуществлено с нарушением действующих законодательных норм;
- Организация вела коммерческую деятельностью при отсутствии требуемой документации;
- Выполнение деятельности не предусмотренной Уставом.
Видео: Что такое ТСЖ, плюсы и минусы:
